תמ"א 38 – להיט באזור המרכז
תמ"א 38, תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה בשנים האחרונות לאחד ממנועי הצמיחה והשינוי במרקם העירוני של ישראל. אך בעוד שהתוכנית מיושמת בכל רחבי הארץ, נראה כי אזור המרכז הוא זה שנהנה ממנה יותר מכל. בואו נבחן מדוע תמ"א 38 כה פופולרית במרכז הארץ, מהם הגורמים המניעים את הביקוש הגבוה באזור זה, ומה ההשלכות של מגמה זו על שוק הנדל"ן והתכנון העירוני.
נתונים על פרויקטים של תמ"א 38 במרכז הארץ:
- על פי נתוני הלמ"ס, בין השנים 2015-2020, כ-60% מכלל יחידות הדיור שנבנו במסגרת תמ"א 38 היו במחוזות תל אביב והמרכז.
- דו"ח של מינהל התכנון מצביע על כך שבערים כמו תל אביב, רמת גן, גבעתיים וחולון, תמ"א 38 מהווה למעלה מ-80% מסך כל פרויקטי ההתחדשות העירונית.
- מחקר של אוניברסיטת תל אביב מצא כי מחירי הדירות בבניינים שעברו תמ"א 38 במרכז הארץ עלו בממוצע ב-25% לעומת בניינים דומים שלא עברו התחדשות.
הגורמים המושכים תמ"א 38 למרכז:
- ביקוש גבוה לדיור: הביקוש העצום לדירות במרכז, בפרט בקרב צעירים ומשפרי דיור, מייצר כר פורה לפרויקטים של תמ"א 38 המספקים היצע מוגבר של יחידות דיור.
- כדאיות כלכלית ליזמים: מחירי הנדל"ן הגבוהים במרכז מבטיחים ליזמים רווחיות גבוהה בפרויקטים של תמ"א 38, גם כאשר מדובר בתוספת מצומצמת של יחידות דיור לבניין קיים.
- בנייה ותיקה המתאימה לתמ"א 38: ריבוי מבנים משנות ה-50 וה-60 במרכז מהווה בסיס מצוין לפרויקטים של חיזוק מבנים והרחבת דירות במסגרת תמ"א 38.
- תשתיות עירוניות מפותחות: התשתיות הפיזיות והחברתיות המפותחות במרכז, כגון תחבורה ציבורית, מוסדות חינוך ושירותים עירוניים, מגבירות את האטרקטיביות של אזורים אלו עבור יזמים ורוכשי דירות.
השפעות הביקוש המוגבר לתמ"א 38 במרכז:
- עליית מחירי הדיור: הביקוש הגבוה במרכז מוביל לעליית מחירים משמעותית בפרויקטים של תמ"א 38, מה שמקשה על רכישת דירות עבור משקי בית רבים.
- צפיפות מוגברת: הגידול המהיר במספר יחידות הדיור במרכז, ללא התאמה מספקת של התשתיות הציבוריות, עלול להוביל לצפיפות יתר, עומסי תנועה וירידה באיכות החיים.
- הדרת אוכלוסיות מוחלשות: עליית ערך הנדל"ן בעקבות פרויקטים של תמ"א 38 עשויה להוביל לתהליכי ג'נטריפיקציה, המאלצים אוכלוסיות מוחלשות להתרחק ממרכזי הערים.
- דחיקת פרויקטים אחרים: העדפת תמ"א 38 על ידי יזמים במרכז עלולה לדחוק פרויקטים אחרים של התחדשות עירונית כגון פינוי-בינוי, ולצמצם את מגוון הפתרונות בשטח.
מחשבות של אדריכל על תופעת תמ"א 38 במרכז:
"המשיכה של תמ"א 38 למרכז היא מובנת ואף צפויה, בהתחשב במחירי הנדל"ן ובביקושים באזור. יחד עם זאת, חשוב לשים לב לאתגרים שמגמה זו מציבה. אנו כמתכננים צריכים לוודא שפרויקטים של תמ"א 38 משתלבים היטב במרקם העירוני הקיים, תורמים לשדרוגן של השכונות ואינם פוגעים בצביון המקומי. נדרשת חשיבה ארוכת טווח על אופן קליטת האוכלוסייה הנוספת, על הנגשת שירותים ומרחבים ציבוריים ועל שימור האיזון העדין בין התחדשות לבין שמירה על המורשת הבנויה. בסופו של דבר, המטרה שלנו היא לא רק להגדיל את מספר הדירות, אלא ליצור מרחב עירוני חיוני, ידידותי ובר-קיימא שיענה על צרכי התושבים לדורות."
- אדר' שרון לוי, מנהלת מחלקת התחדשות עירונית במשרד אדריכלים מוביל.
סיכום
אין ספק שלתמ"א 38 תרומה משמעותית בקידום ההתחדשות העירונית והגדלת היצע הדיור במרכז הארץ. יחד עם זאת, ההתמקדות היתרה באזור זה טומנת בחובה גם אתגרים וסיכונים שאין להקל בהם ראש. על מנת להבטיח שפירות ההתחדשות יתחלקו בצורה שוויונית ומאוזנת יותר, נדרשים מהלכים אסטרטגיים שיעודדו פיזור רחב יותר של פרויקטים ברחבי הארץ: הסטת תמריצים ליזמים לאזורי פריפריה, הנגשת משכנתאות והלוואות למשתכן באזורים מרוחקים יותר, והשקעה נרחבת בתשתיות ציבוריות בערי הלוויין והשוליים. בנוסף, גם בתוך אזורי הביקוש עצמם, יש לקדם מדיניות תכנונית מושכלת שתמזער השלכות שליליות ותבטיח כי תמ"א 38 אכן משפרת את איכות החיים העירונית ולא רק את כמות יחידות הדיור. התמודדות עם המורכבות של תמ"א 38 במרכז הארץ דורשת תיאום בין כל השחקנים – ממשלה, רשויות מקומיות, יזמים, אדריכלים ותושבים מקומיים. רק באמצעות דיאלוג כן, חשיבה ארוכת-טווח ונכונות להתגמש, נוכל להבטיח שהתמ"א תוביל לשינוי חיובי ובר-קיימא במרחב הישראלי.
