גלו 10 דברים על התחדשות עירונית שלא מדברים עליהם

גלו 10 דברים על התחדשות עירונית שלא מדברים עליהם

התחדשות עירונית הפכה לאחד הנושאים החמים ביותר בשיח התכנוני והציבורי בישראל. פרויקטים כמו תמ"א 38 ופינוי-בינוי מבטיחים מזור למצוקת הדיור, שיפור פני הערים ואיכות חיים מוגברת לתושבים. אך מעבר למילים הגדולות והכותרות המבטיחות, מסתתרים לא מעט היבטים מורכבים ואתגרים שכדאי להכיר. הנה 10 עובדות מפתיעות על התחדשות עירונית שאולי לא שמעתם עליהן:

1. העדר תשתיות ציבוריות: פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מתמקדים בבנייה למגורים, אך לעיתים מזניחים את הצורך בתשתיות ציבוריות תומכות כמו מוסדות חינוך, שטחי ציבור פתוחים, דרכים ותחבורה ציבורית. התוצאה עלולה להיות צפיפות אוכלוסין גבוהה ללא מענה הולם של שירותים ומרחבים ציבוריים.
2. השפעות סביבתיות: תהליכי ההתחדשות מלווים לעיתים קרובות בהריסת מבנים ישנים, חפירה נרחבת ובנייה מואצת. פעולות אלו עשויות לגרום למטרדים סביבתיים כמו זיהום אוויר, רעש, פסולת בניין ופגיעה בשטחים פתוחים ובמגוון הביולוגי העירוני.
3. פערים חברתיים מוגברים: פרויקטים להתחדשות עירונית נוטים להעלות את ערך הנדל"ן ולמשוך אוכלוסייה חזקה יותר. אך תהליך זה של ג'נטריפיקציה עלול לדחוק החוצה תושבים ותיקים וקהילות מוחלשות שאינן יכולות להרשות לעצמן את עליית מחירי הדיור והמחייה.
4. מיסוי והיטלים: כדי לעמוד בעלויות הגבוהות של פיתוח תשתיות והקמת מבני ציבור בפרויקטים של התחדשות עירונית, רשויות מקומיות רבות מטילות היטלי השבחה ומיסים נוספים על היזמים. אלה בתורם מגלגלים את העלויות לרוכשי הדירות, מה שעשוי להפוך את הדיור החדש ללא שווה לכל נפש.
5. שימור המורשת הבנויה: מבנים ואתרים היסטוריים הם חלק מהזהות והתרבות של ערים רבות. אך לא פעם, במסגרת ההתחדשות העירונית, נהרסים או נפגעים אתרי מורשת חשובים. נדרש איזון עדין בין הצורך בהתחדשות לבין חשיבות השימור של המרקם הוותיק.
6. התמשכות הליכים סטטוטוריים: הליכי התכנון והרישוי של פרויקטים מורכבים כמו תמ"א 38 ופינוי-בינוי יכולים להימשך שנים רבות. העיכובים נובעים ממגוון סיבות - סרבול בירוקרטי, התנגדויות, סכסוכים משפטיים ועוד. כתוצאה מכך, פרויקטים רבים אינם יוצאים לפועל או מתמהמהים, מה שמעכב את פתרונות הדיור המיוחלים.
7. פגיעה בעירוב שימושים: התחדשות עירונית מתמקדת לא פעם בבנייה למגורים בלבד, ללא תמהיל מאוזן של שימושי קרקע שונים. מצב זה עלול ליצור אזורים חד-ממדיים, ללא מסחר, תעסוקה או בילוי - מה שפוגע באיכות החיים העירונית ומגביר את התלות ברכב הפרטי.
8. ניגוד אינטרסים אצל מתכננים: אדריכלים, מהנדסים ויועצים המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית נשכרים לרוב על ידי היזמים. מצב זה עלול ליצור ניגודי אינטרסים ולפגוע באובייקטיביות המקצועית, שכן למתכננים יש תמריץ כלכלי לרצות את היזם ולקדם את האינטרסים שלו - לעיתים על חשבון טובת הציבור והתושבים.
9. בנייה ללא התחשבות באקלים: תכנון לקוי של בנייני מגורים חדשים עלול להתעלם מהתנאים האקלימיים הספציפיים בכל אזור. בנייה שאינה מתחשבת באוריינטציה, באוורור טבעי ובבידוד איכותי תיצור דירות שקשה ויקר למזג אותן, דבר שיגביר את צריכת האנרגיה ואת טביעת הרגל הפחמנית.
10. היעדר שיתוף ציבור אמיתי: למרות ההבטחות לשקיפות ולשיתוף תושבים, פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מתנהלים בפועל כמעט ללא מעורבות אמיתית של הקהילה המקומית. לתושבים אין השפעה של ממש בעיצוב פרויקטים שישנו את פני השכונה, מה שמוביל לתסכול, לניכור ולעיתים אף להתנגדות עזה.

מה אפשר לעשות?

ראשית, חשוב להעלות את המודעות הציבורית להיבטים הסמויים של ההתחדשות העירונית. ככל שהשיח יהיה כן ומקיף יותר, נוכל לקדם מדיניות מאוזנת ומושכלת יותר. שנית, נדרשים מנגנוני בקרה ופיקוח חזקים יותר שיבטיחו כי האינטרס הציבורי והסביבתי אכן נשמר. ולבסוף, יש להעמיק את שיתוף הציבור ולהעצים את הקהילות המקומיות, כך שיהיו שותפות של ממש בעיצוב פני העתיד של השכונות והערים שלהן.

ההתחדשות העירונית טומנת בחובה פוטנציאל אדיר לשיפור המרחב העירוני והעלאת רמת החיים. אך כדי למצות את ההבטחה הזו, עלינו להכיר בהיבטים המורכבים, לחתור לאיזונים עדינים ולקדם תהליך מכליל ושקוף. רק כך נוכל ליצור ערים בנות-קיימא המשרתות את כלל התושבים, לאורך זמן.