תמ״א 38 – השקעה כספית חכמה

תמ"א 38 – השקעה כספית חכמה

בשנים האחרונות, תמ"א 38 הפכה לאחת ההזדמנויות המבוקשות ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי. התוכנית, שנועדה במקור לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה גם פוטנציאל השבחה משמעותי לבעלי הנכסים ולמשקיעים כאחד. אך כיצד ניתן למקסם את התשואה הכלכלית בפרויקטים של תמ"א 38, ועל מה חשוב לתת את הדעת בבחירת ההשקעה הנכונה? בואו נבחן את ההיבטים הפיננסיים של תמ"א 38, ונבין כיצד ניתן להפוך אותה לאחת ההשקעות החכמות והמניבות ביותר בתיק הנכסים שלכם.

נתונים על רווחיות תמ"א 38:

• על פי מחקר של חברת ייעוץ הנדל"ן צ'מנסקי בן-שחר, שיעור התשואה הממוצע על השקעה בפרויקטים של תמ"א 38 עומד על כ-20% בשנה.
• דו"ח של איגוד הקבלנים והבונים מצא כי מחירי הדירות בבניינים שעברו תמ"א 38 עלו בממוצע ב-25% לעומת מחירי השוק באזור.
• ניתוח של מכון המחקר מרכז הנדל"ן העלה כי דירות חדשות שנוספו במסגרת תמ"א 38 נמכרות במהירות גבוהה יותר ובפרמיה של 10%-15% ביחס לדירות דומות בשוק החופשי.

הזדמנויות להשבחת הנכס ולהגדלת התשואה:

1. תוספת יחידות דיור: במסלולי תמ"א 38/2 ו-38/3, בעלי הנכסים זכאים לקבל דירות נוספות שניתן למכור בשוק החופשי או להשכיר, ובכך להגדיל משמעותית את ההכנסה מהנכס.
2. הרחבת הדירות הקיימות: גם במסלול תמ"א 38/1, ללא תוספת יחידות, הדיירים זוכים להרחבה ניכרת של שטח הדירות, דבר המעלה את ערכן ואת פוטנציאל ההשכרה שלהן.
3. שדרוג הבניין והסביבה: פרויקטים של תמ"א 38 כוללים לרוב שדרוג של חזית הבניין, הוספת מרחבים משותפים כגון לובי מפואר וחדר כושר, ושיפור הפיתוח הסביבתי. כל אלו מייצרים נכס איכותי ומבוקש יותר בעל ערך גבוה יותר.
4. חיסכון בעלויות אחזקה: מעבר לרווח הישיר מתוספת שטחים, בניין שעבר חיזוק ושדרוג דורש פחות הוצאות תחזוקה שוטפות, מה שמשפר את ה-NOI ואת שיעורי התשואה לטווח הארוך.

שיקולים בבחירת הפרויקט להשקעה:

• סיכויי השבחה: כדאי להתמקד באזורים בעלי פוטנציאל גידול במחירי הנדל"ן, ובמבנים עם זכויות בנייה נרחבות שטרם מומשו.
• היקף ההשקעה הנדרשת: יש לקחת בחשבון את העלויות הכרוכות בחיזוק המבנה, בשדרוג הדירות ובתשלום היטלי ההשבחה לרשויות.
• מורכבות המשא ומתן מול הדיירים: ככל שיש יותר בעלי דירות ודעות מגוונות, כך ההסכמות עלולות להיות מאתגרות ולהשפיע על לוחות הזמנים והעלויות.
• בדיקות נאותות מקיפות: חיוני לבצע בדיקה משפטית והנדסית יסודית של הבניין והפרויקט, לפני קבלת החלטה סופית על השקעה.

דוגמה להשקעה מוצלחת:

משפחת כהן רכשה דירת 3 חדרים במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 בבת ים, במחיר של 1.6 מיליון ₪. כעבור שנתיים, עם השלמת הפרויקט, שוויה של הדירה עלה ל-2.2 מיליון ₪. במקביל, המשפחה קיבלה דירה נוספת בת 2 חדרים, אותה היא משכירה ב-4,500 ₪ לחודש. בניכוי עלויות המשכנתא והתחזוקה, ההשקעה מניבה תשואה שנתית של כ-18%, וצפויה להמשיך לצמוח לאור תחזיות עליית הערך באזור.

עצה מקצועית:

"תמ"א 38 יכולה להיות השקעה כספית חכמה ביותר, אך היא מחייבת שיעורי בית והבנה מעמיקה של כל ההיבטים התכנוניים, המשפטיים והכלכליים. אני ממליץ למשקיעים לקבל ליווי צמוד של עורך דין ויועץ פיננסי לאורך כל התהליך, החל מבחינת הכדאיות, דרך המשא ומתן עם בעלי העניין ועד לניהול ההשכרות לאחר האכלוס. במקביל, חיוני לפזר את הסיכונים ולגוון את תיק ההשקעות בפרויקטים שונים באזורים שונים, על פי הצרכים והפרופיל האישי של כל משקיע."

- רו"ח דני לוי, מומחה להשקעות נדל"ן ויזמות בפרויקטים של התחדשות עירונית.

לסיכום

תמ"א 38 פותחת צוהר לעולם מרתק של הזדמנויות השקעה בנדל"ן, עם רף כניסה יחסית נגיש ופוטנציאל תשואה מרשים. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי מדובר בתהליך מורכב המערב סיכונים רגולטוריים, תכנוניים ועסקיים שאין להקל בהם ראש. משקיעים נבונים ייגשו לזירה זו בצורה מחושבת ואחראית, תוך שילוב של למידה מעמיקה, ייעוץ מקצועי והתאמת הפרויקטים למטרות ולצרכים האישיים שלהם. כאשר עושים זאת נכון - ההשקעה בתמ"א 38 יכולה לספק רווח כלכלי נאה לצד סיפוק אדיר מההשתתפות בתהליכי התחדשות וצמיחה של הערים והשכונות שלנו.