תמ"א 38 בפריפריה: אתגרים, פתרונות ודוגמאות מוצלחות לחיקוי
תמ"א 38, מסלול ההתחדשות העירונית הפופולרי בישראל, נחל הצלחה מרשימה בערים המרכזיות בשנים האחרונות. אולם, ביישובי הפריפריה המצב מורכב יותר. חסמים כלכליים, תכנוניים וביורוקרטיים מקשים על קידום פרויקטים של תמ"א 38 באזורים מרוחקים מהמרכז, למרות הצורך הקריטי בשדרוג מבנים ישנים ובהגדלת היצע הדיור. במאמר זה נסקור לעומק את האתגרים הייחודיים בקידום תמ"א 38 בפריפריה, ונציג פתרונות אפשריים ודוגמאות מוצלחות של ערים שהצליחו להתגבר על המכשולים.
האתגרים המרכזיים בקידום תמ"א 38 בפריפריה
ישנם מספר חסמים עיקריים המקשים על מימוש פרויקטים של תמ"א 38 ביישובי הפריפריה:
- כדאיות כלכלית נמוכה - מחירי הדיור הנמוכים יחסית בפריפריה מקטינים את התמריץ הכלכלי ליזמים, שכן הרווח הצפוי ממכירת יחידות נוספות קטן יותר. גם דיירים רבים מתקשים לממן את חלקם בפרויקט.
- מחסור במגרשים גדולים - בערים רבות בפריפריה יש מיעוט של מגרשים גדולים המתאימים לפרויקטי פינוי-בינוי מורכבים, עקב דפוסי הבנייה ההיסטוריים ומבנה הבעלויות המקוטע.
- היעדר תשתיות תומכות - תשתיות מים, ביוב, תחבורה וחניה לא תמיד הולמות את צרכי ההרחבה המשמעותית של מספר יחידות הדיור במסגרת תמ"א 38.
- מורכבות בירוקרטית - תהליכי התכנון, הרישוי וההיתרים בערים קטנות מורכבים יותר בהשוואה לערים הגדולות ודורשים התמודדות עם ועדות מקומיות שמרניות וחסרות ניסיון במיזמים מעין אלו.
- קושי בגיוס הסכמת דיירים - בבניינים רבים בפריפריה שוררת אוכלוסייה מבוגרת או מוחלשת, שמתקשה להתמודד עם מורכבות הפרויקט או חוששת משינויים דרמטיים. השגת הרוב הדרוש מבעלי הדירות הופכת למשימה מאתגרת.
עם זאת, בשנים האחרונות ניתן לזהות מספר פתרונות יצירתיים וצעדי מדיניות שמטרתם להתגבר על מכשולים אלו ולהניע קדימה את גלגלי ההתחדשות גם בפריפריה.
פתרונות אפשריים לעידוד תמ"א 38 בפריפריה
- הגדלת תמריצים כלכליים - הממשלה יכולה להציע סבסוד, הלוואות בתנאים מועדפים או הטבות מס ליזמים ולדיירים בפרויקטי התחדשות בפריפריה, על מנת לצמצם את סיכוני השוק ולשפר את כדאיות הפרויקט.
- התאמת הרגולציה - קביעת מסלולים ייעודיים מהירים לאישור פרויקטי תמ"א 38 בוועדות התכנון, יחד עם הקלות נקודתיות בהיבטים טכניים כמו תקני חניה או צפיפות, יאיצו משמעותית את הליכי התכנון.
- שדרוג תשתיות ציבוריות - המדינה והרשויות המקומיות צריכות להשקיע בשדרוג תשתיות המים, הביוב, התחבורה והתשתיות הציבוריות ביישובי הפריפריה, במקביל לאישור הפרויקטים ובהלימה לצפי הגידול באוכלוסייה.
- חיזוק מנגנוני הסברה ושיתוף - הגברת מאמצי ההסברה והליווי האישי לדיירים, לצד גיבוש נציגויות מקצועיות של בעלי הדירות, יסייעו ביצירת אמון והסכמות מול היזמים.
- עידוד תמ"א 38 במתחמים - קידום פרויקטים של תמ"א 38 במתחמים שלמים (למשל מספר מבנים סמוכים) במסגרת תכנון כולל, יאפשר ליצור מסה קריטית ולשפר את הכדאיות הכלכלית והתכנונית.
דוגמאות מוצלחות מהשטח לחיקוי
למרות האתגרים, ישנן דוגמאות מעוררות השראה של ערים בפריפריה שהצליחו להניע בהצלחה מיזמי תמ"א 38 משמעותיים:
- עיריית קרית גת השיקה תכנית אסטרטגית לעידוד תמ"א 38, הכוללת מסלולים מהירים לאישור פרויקטים, מענקים כספיים לדיירים, ומערך הסברה והכשרה לנציגויות. התוכנית הובילה להכפלת מספר יחידות הדיור שמקודמות במסגרת תמ"א 38 בעיר.
- עיריית טבריה הקימה מנהלת התחדשות עירונית ייעודית שמרכזת את כלל פעילות התמ"א 38 בעיר, החל משלב יצירת הקשר עם היזמים ועד פתרון חסמים רגולטוריים. בזכות העבודה המשולבת, קודמו בהצלחה עשרות פרויקטים ברחבי העיר.
- בנצרת נחתם הסכם גג היסטורי בין המדינה לעירייה, הכולל תקציבים ייעודיים לקידום תמ"א 38 במתחמים מרכזיים בעיר. ההסכם צפוי להגדיל את מלאי יחידות הדיור העירוני בכ-30% בעשור הקרוב.
דוגמאות אלו מוכיחות כי בעזרת מדיניות מושכלת, שיתוף פעולה בין-מגזרי ועבודת שטח מאומצת, ניתן להתגבר על מכשולי הפריפריה ולהפוך את תמ"א 38 למנוע צמיחה אפקטיבי גם מחוץ למרכז הארץ.
לסיכום, קידום תמ"א 38 בפריפריה מזמן אתגרים ייחודיים שאינם קיימים בערים המרכזיות. מגבלות כלכליות, תכנוניות וחברתיות מייצרות חסמים מהותיים שדורשים פתרונות יצירתיים וחשיבה מחוץ לקופסה. הגדלת התמריצים הכספיים, התאמת הרגולציה, שדרוג התשתיות והגברת המודעות הציבורית הם צעדים קריטיים בהנעת המהלך.
מנגד, הצלחות מרשימות של ערים כמו קרית גת, טבריה ונצרת מוכיחות כי השינוי אפשרי ונמצא בהישג יד. שיתופי פעולה אסטרטגיים בין משרדי הממשלה, הרשויות המקומיות, היזמים ונציגויות התושבים, בשילוב משאבים ממוקדים ועבודת שטח עקבית, יכולים להפוך את חזון ההתחדשות למציאות גם בפריפריה הרחוקה.
בעלי דירות ודיירים ביישובי הפריפריה שמעוניינים לקדם פרויקטים של תמ"א 38 בבניין שלהם מוזמנים לפנות אלינו לשיחת ייעוץ ראשונית. נשמח לחלוק עמכם מניסיוננו המקצועי, לסייע באיתור היזמים המתאימים ביותר ולהעניק ליווי מקיף לאורך כל שלבי התהליך. יחד, נוכל להגשים את הפוטנציאל העצום הטמון בהתחדשות עירונית ולהעצים את איכות החיים והדיור בפריפריה הישראלית.
