תמ"א 38: התפתחויות ומגמות מרכזיות לקראת 2024
תמ"א 38, התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, נמצאת בעיצומו של תהליך התפתחות מואץ. לקראת שנת 2024, צפויים מספר שינויים משמעותיים שישפיעו על אופייה ויישומה של התוכנית. בין עדכונים רגולטוריים, חידושים טכנולוגיים ותמורות בשוק הנדל"ן, בעלי עניין בתחום - מדיירים ויזמים ועד מתכננים ומוסדות פיננסיים - ייאלצו להתאים את עצמם למציאות החדשה. הבה נסקור את ההתפתחויות העיקריות הצפויות בשנים הקרובות.
עדכון מסלולי התמ"א והרחבת אפשרויות היישום
אחד השינויים הצפויים להתרחש עד 2024 הוא עדכון מסלולי הפעולה במסגרת תמ"א 38. כיום, התוכנית מאפשרת שני מסלולים עיקריים - חיזוק מבנה קיים או הריסה ובנייה מחדש. אולם, הניסיון המצטבר מראה כי במקרים רבים נדרשת התאמה ספציפית יותר לאופי השכונה וצורכי הדיירים.
לפיכך, מינהל התכנון שוקד על פיתוח "מסלול ביניים" שיאפשר שילוב של חיזוק והריסה חלקית, למשל על ידי תוספת אגף חדש למבנה קיים. בנוסף, תינתן לוועדות המקומיות סמכות רבה יותר להתאים את הוראות התמ"א למאפייני המרקם העירוני הספציפי, כגון סוג הבינוי, גובה הבניינים, או צפיפות הדיור.
דוגמה מוחשית לאופן שבו שינויים אלו משפיעים בפועל ניתן לראות בפרויקט תמ"א 38 הנרקם בימים אלו ברחוב בורוכוב בגבעתיים. בזכות הגמישות המוגברת והאפשרות לשלב בין מסלולים, הצליחו היזמים והדיירים להגיע לפתרון מיטבי של חיזוק שני הבניינים הצמודים, לצד הריסה ובנייה מחדש של אחד המבנים הנפרדים במתחם, אשר התאים פחות לחיזוק. כך, נוצר מתחם מגורים הטרוגני ורב-גוני יותר התואם את אופייה הייחודי של השכונה.
האצת הליכי התכנון והרישוי
אתגר מרכזי ביישום תמ"א 38 הוא משך הזמן הארוך הנדרש לאישור הפרויקטים. תהליכי התכנון, איסוף ההסכמות מהדיירים, וקבלת ההיתרים מהוועדות השונות עלולים להימשך שנים ארוכות, מה שגורם לעיכובים ולעלויות עודפות.
כדי לתת מענה לבעיה זו, גובשה בשנים האחרונות רפורמה מקיפה בחוק התכנון והבנייה, ובמסגרתה הוקמו מסלולי רישוי מזורזים לפרויקטי התחדשות עירונית, כולל תמ"א 38. הרפורמה צפויה להיכנס לתוקף המלא עד סוף 2023, כך שב-2024 נוכל כבר לראות את השפעתה על הקרקע.
בין היתר, הרפורמה כוללת הקמת "ועדות רישוי מיוחדות" בכל רשות מקומית שיעסקו באופן בלעדי בפרויקטים אלו. הוועדות יפעלו בלוחות זמנים מוגדרים מראש, ויצוידו בסמכויות מורחבות, למשל לאשר סטיות קלות מהתוכניות ללא צורך בחזרה לוועדה המחוזית. יעד שאפתני שהוצב הוא קיצור הליך הרישוי כולו לפרק זמן של 8 חודשים בממוצע, לעומת 3-4 שנים כיום.
ברמת השטח, הרפורמה כבר מורגשת. חברת "אאורה ישראל", מהיזמיות המובילות בתחום התמ"א, דיווחה לאחרונה כי משך הזמן הממוצע לקבלת היתר בפרויקטים שלה ירד מ-40 ל-18 חודשים. המשמעות היא האצה משמעותית של קצב ביצוע הפרויקטים וחיסכון עצום בעלויות מימון ותקורה.
הטמעת בנייה ירוקה וטכנולוגיות חדשניות
עוד מגמה שתתעצם עד 2024 היא הטמעת עקרונות של בנייה ירוקה וחדשנות טכנולוגית בפרויקטי תמ"א 38. הדרישה הציבורית לאימוץ פתרונות בנייה ידידותיים לסביבה, לצד ההתקדמות המהירה בתחומים כמו אנרגיה מתחדשת, בינה מלאכותית ואינטרנט של הדברים (IoT), מחלחלות בהדרגה גם לענף ההתחדשות העירונית.
בהיבט הסביבתי, עדכון לתקן הישראלי לבנייה ירוקה (ת"י 5281) שייכנס לתוקף ב-2024 יחייב יישום של אמצעים אקלימיים בכל פרויקט תמ"א 38 חדש. בין היתר, מדובר בשילוב של מערכות סולאריות לייצור חשמל, הקפדה על בידוד תרמי מתקדם, התקנת מערכות לחיסכון במים, ושימוש בחומרי בנייה ממוחזרים.
דירוג האנרגיה של הבניינים יהפוך לסטנדרט מחייב, ויהווה שיקול מכריע באישור התוכניות. דוגמה מוקדמת ליישום מגמה זו ניתן כבר לראות בפרויקט תמ"א 38 בתל אביב ברחוב אנילביץ' , אשר זכה לאחרונה בתקן "כוכב ירוק" על שם השילוב המקיף של טכנולוגיות מתחדשות לצד חזות אדריכלית מודרנית.
בהיבט הטכנולוגי, השימוש בכלים דיגיטליים מתקדמים יהפוך לחלק בלתי נפרד מתהליך התכנון והביצוע. מודלים תלת-ממדיים (BIM), סימולציות ממוחשבות והדמיות VR יאפשרו אופטימיזציה מרבית של עלויות ולוחות זמנים, כמו גם שיתוף מקיף יותר של הדיירים בעיצוב הסופי. כמו כן, שימוש בחומרי בנייה חדשניים, כגון בטון אל-פחמני או חומרים מרוכבים, עשוי להפחית משמעותית את טביעת הרגל הסביבתית ואת עלויות הבנייה והתחזוקה.
מסקנות והשלכות על בעלי העניין
עבור דיירים המעוניינים לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם, המסר המרכזי העולה מהתחזית ל-2024 הוא שמדובר בחלון הזדמנויות אופטימלי. בין אם בשל האופציות המגוונות יותר למימוש, הליכי האישור המהירים, או היתרונות הגלומים בבנייה הירוקה והטכנולוגית - השנים הקרובות צפויות להיות תקופת שיא להתחדשות עירונית.
עבור יזמים ומשקיעים, התמונה מורכבת יותר. מחד, תנופת הבנייה והקלת הבירוקרטיה מבשרות עתיד של צמיחה ושגשוג. מאידך, העמידה בדרישות האנרגטיות והסביבתיות החדשות צפויה להיות מאתגרת ולהשית עלויות לא מבוטלות. הצלחה בעידן החדש תחייב הסתגלות טכנולוגית מהירה, התמקצעות בסטנדרטים הירוקים וחשיבה יצירתית. למרות זאת, הפוטנציאל העסקי עצום, והיזמים שיצליחו להתאים את עצמם ייהנו מדריסת רגל משמעותית בשוק התנופה.
מנקודת מבטם של מוסדות התכנון, ניהול מושכל של העומס הצפוי והבטחת איכות התוצר יהיו מבחן מכריע. הרפורמות בהליכי הרישוי והגמישות המוגברת בידי הוועדות המקומיות מעניקות כלים חזקים יותר בידי הרגולטורים, אך גם מטילות עליהם אחריות כבדה יותר. מחד, יש לזרז ולפשט את האישורים כדי לעמוד ביעדים. מאידך, יש לבצע בקרה קפדנית כדי למנוע מפגעים סביבתיים או בטיחותיים. נדרשת מיומנות רבה כדי להלך בין הטיפות.
עבור המערכת הפיננסית, התפתחות התמ"א מייצרת פוטנציאל אדיר לצד דרישה להתאמה. בנקים ומוסדות מימון יידרשו לגלות הבנה עמוקה יותר של מורכבות הפרויקטים, ולהציע מוצרים ייעודיים המותאמים למאפייניהם. כמו כן, יש לפתח מנגנוני בקרה דקדקניים יותר להערכת הסיכונים והסיכויים הגלומים בכל פרויקט. בה בעת, הצפי להיקף עצום של עסקאות והשקעות מבשר עתיד מזהיר לחברות המימון שיידעו להיערך בהתאם.
לסיכום, שנת 2024 מסמנת נקודת מפנה קריטית בהתפתחותה של תמ"א 38.
השינויים הרגולטוריים והטכנולוגיים הצפויים מניעים מהפכה של ממש בדמותו של מיזם ההתחדשות העירונית הגדול במדינה. דיירים, יזמים, מתכננים, רשויות ושחקני משנה נוספים יידרשו להסתגל במהירות למציאות החדשה, על הזדמנויותיה ואתגריה.
אם נדע לנצל נכון את ההזדמנות, צפויה לנו תנופת בינוי אדירה, שתשפר את איכות המגורים בערים, תחזק את העמידות בפני רעידות אדמה ותעניק מנוף צמיחה חשוב לכלכלת ישראל. עם זאת, המסע אל העתיד דורש תשומת לב מתמדת לאיזון העדין בין יעילות לאיכות, בין אינטרסים כלכליים לאחריות סביבתית ובין טכנולוגיה לרגישות חברתית.
זו אכן משימה מורכבת, אך גם מרתקת ורבת חשיבות. עינינו נשואות ל-2024 בציפייה ובתקווה, מתוך ידיעה שאנו עומדים בפתחה של תקופה מעצבת, אשר תשפיע על המרקם העירוני שלנו ועל פני החברה הישראלית כולה לשנים רבות קדימה.
