תמ"א 38 - מנוף לצמיחה או מלכודת בירוקרטית? לקחים מהצלחות ואתגרים בשטח
תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה בעשור האחרון לאחד הכלים המרכזיים לקידום התחדשות עירונית בישראל. מאז אישורה ב-2005, אפשרה התוכנית הוספת עשרות אלפי יחידות דיור חדשות תוך חיזוק וציפוף המרקם הבנוי הקיים. עם זאת, היישום של תמ"א 38 לא תמיד חלק כמו שרבים קיוו. מהלך מורכב זה מזמן לצד הצלחות גם אתגרים משמעותיים בפן התכנוני, הכלכלי והחברתי. במאמר זה נצלול למציאות של תמ"א 38 דרך עדשת עיתונות הפתרונות – נבחן מקרי הצלחה לצד חסמים עיקריים, ונחשוב יחד על פתרונות יצירתיים שיכולים לקדם את התוכנית ולממש את הפוטנציאל האדיר שלה.
הצלחות מהשטח: כשתמ"א 38 עובדת
למרות הביקורת שספגה תמ"א 38 לאורך השנים, ישנן דוגמאות מעוררות השראה שממחישות את הפוטנציאל העצום של התוכנית כשהיא מיושמת נכון.
דוגמה בולטת היא השכונה הותיקה נווה שאנן בחיפה. מרקם הבנייה המוזנח והמתפורר שאפיין את השכונה זכה לפני כ-7 שנים להזדמנות לשינוי בזכות מספר יזמים שהחלו לקדם במקביל מיזמי תמ"א 38. תוך מספר שנים עברה השכונה מהפך של ממש – עשרות בניינים נהרסו או עברו חיזוק ושיפוץ יסודי, מאות יחידות דיור חדשות נוספו והמרחב הציבורי שודרג. השכונה, שסבלה מדימוי שלילי, הפכה למוקד משיכה לזוגות צעירים ומשפחות והפעילות העסקית בה פרחה.
הצלחה נוספת מגיעה ממרכז הארץ. ברחובות סוקולוב ובזל בהרצליה התקבצו תוך 5 שנים 12 פרויקטים של תמ"א 38, שחיזקו את המבנים הישנים, הוסיפו כ-450 יחידות דיור חדשות ושיפרו את מראה הרחוב ללא היכר. יוזמה של העירייה לשדרוג התשתיות הפיזיות במקביל ושיתוף פעולה בין היזמים סייעו ביצירת מתחם מגורים מודרני ואיכותי במיקום מרכזי.
הסוד להצלחות אלו נעוץ במספר מרכיבים בסיסיים: תקשורת טובה בין כל הגורמים המעורבים (יזמים, דיירים, עירייה), תכנון מוקדם של החזון הכולל לשכונה ולא רק לכל פרויקט בנפרד, וניצול נבון של הכלים הסטטוטוריים הקיימים במסגרת תמ"א 38 להשגת התוצאות המיטביות לקהילה כולה.
אתגרים וחסמים: כשתמ"א 38 נתקעת
לצד ההצלחות, סיפורי תמ"א 38 רצופים גם באתגרים, בעיות וכאבי ראש. החל מהתנגדויות של דיירים, דרך סרבול בירוקרטי ועד חששות מפגיעה באיכות החיים, תהליך המימוש של פרויקט תמ"א 38 לעולם אינו פשוט.
דוגמה מייצגת לקשיים אפשר לראות בסאגת תמ"א 38 של רחוב בורוכוב בגבעתיים. תהליך שהחל לפני 8 שנים ותוכנן להוסיף 200 יחידות דיור חדשות במתחם, נתקל בהתנגדויות עזות של חלק מהדיירים. הסכסוך הגיע עד כדי עתירות לבתי המשפט והקפאה ארוכה של הפרויקט כולו. בסופו של דבר, רק לאחר מו"מ ממושך ופשרות משמעותיות הצליח היזם "לשחרר" את המיזם מהבוץ המשפטי ולהתניע מחדש את הבנייה. התוצאה – חיזוק המבנים והוספת דירות חדשות חיוניות לעיר, אך במחיר של שנים של עיכובים, תסכול ומשאבים רבים שהתבזבזו.
דוגמה נוספת לאתגרים טמונה בשכונת נחלת יצחק בתל אביב. השכונה ידועה בצפיפות הגבוהה, במחסור החמור בשטחי ציבור ובתשתיות ישנות. למרות האטרקטיביות הגבוהה למיזמי תמ"א 38, התברר כי הוספת עוד ועוד יחידות דיור ללא התאמת התשתיות יוצרת עומס בלתי נסבל על החנייה, מערכות הביוב וצפיפות הרחובות. חלק מהתושבים אף טענו שהפרויקטים גרמו לירידה באיכות החיים בשכונה. המסקנה הייתה שגם בפרויקטי תמ"א 38 נדרשת ראייה מערכתית רחבה יותר, מעבר לכל בניין בודד, שלוקחת בחשבון את ההשפעות הכוללות על המרקם העירוני.
פתרונות ומבט קדימה
איך אפשר להתמודד עם האתגרים של תמ"א 38 ולהפוך אותה לכלי יעיל אף יותר? הנה כמה רעיונות ופתרונות אפשריים:
- הידוק שיתוף הפעולה בין רשויות התכנון, היזמים והדיירים. נדרש ערוץ תקשורת פתוח ושקוף, ליווי מקצועי צמוד לנציגויות הדיירים ובניית אמון בין הצדדים להפחתת התנגדויות והתדיינויות משפטיות.
- תכנון מוקדם ברמת המתחם ולא רק ברמת הבניין. ניצול מושכל של כלים כמו איחוד וחלוקה מחדש של מגרשים יכול לאפשר שילוב מיטבי של תוספות בנייה, חידוש תשתיות ופיתוח שטחי ציבור. נדרשת חשיבה יצירתית ועבודה בצוותים רב-תחומיים להשגת התוצאה הטובה ביותר.
- הקלה בנטל הבירוקרטי. ייעול של הליכי האישור והרישוי של פרויקטי תמ"א 38 יכול להאיץ את קצב המימוש ולהפוך את התהליך לפחות מייגע. למשל, יצירת מסלול ירוק לאישורים ופישוט הדרישות הרגולטוריות.
- תמריצים כלכליים לקידום פרויקטים איכותיים. שילוב של הטבות במיסוי לצד "מקל" של היטלי השבחה יותר גבוהים יכול לתמרץ יזמים להתמקד בתוכניות ערכיות עם תרומה משמעותית למרחב הציבורי.
- חינוך והסברה לציבור. הגברת המודעות לחשיבות תמ"א 38 והטמעת תפישה של אחריות חברתית ושותפות גורל בין דיירים לקהילה הסובבת, יכולה להקל על התהליך ולצמצם התנגדויות.
לסיכום, למרות האתגרים הרבים, המודלים המוצלחים והפתרונות החדשניים הנוצרים בשטח מוכיחים כי לתמ"א 38 יש עדיין עתיד מבטיח. הצלחה דורשת הסתכלות פתוחה, יצירתית ומשתפת של כל הגורמים המעורבים. בעזרת כלים תכנוניים מתקדמים, תקשורת בונה ורצון טוב ניתן להפוך את תמ"א 38 ממלכודת בירוקרטית לזרז אמיתי של צמיחה, התחדשות עירונית וצדק חברתי. הדרך לשם אולי לא תהיה פשוטה, אבל הפרס בהחלט שווה את המאמץ.
נתונים סטטיסטיים ועובדות מפתיעות על תמ"א 38:
- עד סוף שנת 2021, הוגשו בקשות להיתרים לכ-100,000 יחידות דיור במסגרת תמ"א 38, מתוכן כ-60,000 היתרים אושרו וכ-40,000 יחידות נמצאות כבר בשלבי בנייה.
- משרד הבינוי מעריך כי פוטנציאל התוספת של יחידות דיור חדשות בתמ"א 38 עד 2030 עומד על 180,000-300,000 יח"ד, כשליש מהיעד הממשלתי.
- כל יחידת דיור המתווספת בפרויקט תמ"א 38 חוסכת כ-35,000 שקל בממוצע בעלות פיתוח התשתיות הציבוריות בהשוואה לבנייה חדשה "על קרקע".
- כ-80% מהפרויקטים של תמ"א 38 מרוכזים במחוזות תל אביב והמרכז, בגלל הכדאיות הכלכלית. מנגד, באזורי הפריפריה יש רק כ-3% מהפרויקטים.
- ברעידת אדמה בעוצמה של 7.5 בסולם ריכטר (תרחיש ייחוס), חיזוק המבנים במסגרת תמ"א 38 יכול להפחית את מספר ההרוגים הפוטנציאלי בכ-80%.
- לפי הערכת משרד האוצר, התועלת הכלכלית-חברתית (הפחתת נזקים, תוספת אספקת דיור, חיסכון עלויות אנרגיה) של פרויקטים בתמ"א 38 גבוהה פי 3-4 מההשקעה הנדרשת.
רוצים לבחון את ההיתכנות של פרויקט תמ"א 38 עבור הבניין או המתחם שלכם? חושבים איך לפתור בעיות וסוגיות שצצות במהלך הדרך? אנחנו כאן לרשותכם. צרו קשר עוד היום עם מומחי התמ"א שלנו לשיחת ייעוץ ראשונית והתרשמות ללא עלות או התחייבות.
