תמ"א 38 נתקעת בגלל מכירת דירות עמידר - כיצד ניתן לפתור את המחלוקת?
פרויקטי תמ"א 38, שמטרתם לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה תוך הרחבת הדירות הקיימות ותוספת יחידות דיור חדשות, נתקלים לא פעם בקשיים בירוקרטיים ומשפטיים. מקרה שכזה אירע לאחרונה ברעננה, כאשר חברת עמידר מכרה דירה בבניין המיועד לתמ"א 38, אך טרם השלימה את הרישום על שם הרוכש או יורשיו, מה שהוביל לעיכוב בפרויקט.
הרקע המשפטי וטענות הצדדים
דיירי הבניין ברעננה הגישו תביעה נגד עמידר, בבקשה לחייבה לחתום על מסמכי הפרויקט ולאפשר את קידומו. לטענתם, הם נופלים בין הכיסאות בשל סחבת בהעברת הזכויות בדירה על שם הרוכש, שכבר נפטר בינתיים.
מנגד, עמידר טענה שלאחר מכירת הדירה, היא אינה מוסמכת עוד לחתום על המסמכים הנדרשים במקום בעלי הזכויות האמיתיים. המפקח על רישום המקרקעין נתן את הדין לעמידר, בנימוק שיש לאפשר לרוכש או יורשיו להשמיע את טענותיהם בנוגע לתמ"א 38 בטרם מתן האישור לפרויקט.
האתגר: זכויות הקניין אל מול האינטרס הציבורי
המקרה ממחיש את המתח הקיים בין זכויות הקניין של בעלי הדירות הספציפיים, לבין האינטרס הרחב יותר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ופיתוח עירוני מואץ. דיירים המעוניינים לקדם תמ"א 38 בבניין שלהם עלולים למצוא את עצמם נתקעים בשל התנגדויות נקודתיות או עיכובים בירוקרטיים.
מצד שני, לא ניתן להתעלם מזכותם של בעלי הדירות, גם החדשים שבהם, להביע את עמדתם ולשמור על האינטרסים שלהם בכל הנוגע לשינויים מהותיים בבניין ובדירותיהם.
דרכים אפשריות לפתרון הסוגיה
כדי לאזן בין האינטרסים המנוגדים ולמנוע עיכובים מיותרים בפרויקטים של תמ"א 38, ניתן לשקול מספר צעדים:
- האצת הליכי רישום והסדרה - הטמעת תהליכים מזורזים להעברת זכויות בדירות הרלוונטיות לתמ"א 38, בפרט במקרים של מכירה או ירושה, כדי לצמצם פערים בין המצב המשפטי לרישומי.
- הסברה והידברות - פנייה יזומה לרוכשים החדשים או היורשים הפוטנציאליים, הסבר על חשיבות התמ"א והיתרונות הגלומים בה עבורם, ומאמץ להגיע להסכמות מראש.
- תמריצים כלכליים - בחינת אפשרות למתן הטבות או פיצוי כספי לבעלים שנדרשים לשינויים בדירתם בשל התמ"א, מעבר לתוספות הבנייה הרגילות, כדי לעודד את הסכמתם.
- מנגנוני בוררות והכרעה - במקרים של מבוי סתום, הסמכת גורמים מקצועיים חיצוניים לבחון את המחלוקות ולהכריע בהן בזמן קצוב, כדי למנוע פניה לערכאות משפטיות שתעכב את הפרויקט.
דוגמאות לפתרונות יצירתיים בשטח
בפועל, חלק מהפתרונות כבר מיושמים בהצלחה בפרויקטי תמ"א 38 ברחבי הארץ:
בפרויקט ברחוב בן גוריון בחולון, הצליחו היזם והדיירים להגיע להבנות עם בעלת דירה חדשה שהתנגדה לתמ"א, בכך שהציעו לה תוספות בנייה משודרגות ופיצוי כספי על הטירחה הכרוכה בשיפוץ.
בפרויקט אחר בקרית אונו, מונה בורר מוסכם מטעם לשכת שמאי המקרקעין, שהכריע תוך חודש ימים במחלוקת בין דייר ליזם לגבי ניצול זכויות הבנייה, ופתר את המחלוקת ללא התדיינות משפטית ממושכת.
סיכום
המקרה של עיכוב תמ"א 38 ברעננה בשל מכירת דירת עמידר משקף אתגר רחב יותר - הצורך לאזן בין האינטרס הפרטי לציבורי בפרויקטים אלה. אין פתרון קסם לסוגיה המורכבת, אך שילוב של צעדים כגון הסדרה מהירה של רישום הזכויות, הידברות עם בעלי העניין, מתן תמריצים והסמכת מנגנוני הכרעה יעילים - יכולים למזער חיכוכים ולקדם את פרויקטי התמ"א בצורה מיטבית.
בסופו של דבר, העניין המשותף של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ושיפור המרקם העירוני צריך לגבור על האינטרסים הפרטיקולריים. ככל שנשכיל לייצר מסגרת אפקטיבית ליישוב מחלוקות תוך כדי התחשבות בצרכי כל הצדדים, כך נצליח להאיץ את קצב ההתחדשות העירונית, לרווחת התושבים והמשק בכללותו.
