תמ"א 38: כשהיזמית מאכזבת - הדיירים זכאים לסיים את ההתקשרות
פרויקטי תמ"א 38, שמטרתם לחזק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה תוך תוספת יחידות דיור, מבוססים על יחסי אמון ושיתוף פעולה בין היזמים לדיירים. כאשר היזם מפר את ההסכמים או מתמהמה בביצוע התחייבויותיו, עלול להיווצר משבר אמון שיוביל לסיום ההתקשרות. מקרה שכזה אירע לאחרונה בראשון לציון, כאשר דיירי בניין ביטלו הסכם עם חברת "מידר פסגות" לאחר שזו התעכבה במשך שנים בהשגת היתר בנייה. בית המשפט המחוזי מרכז-לוד אישר את צעדם של הדיירים ודחה את תביעת החברה לפיצויים.
רקע היסטורי: הבטחות חוזרות ונשנות שלא מומשו
בשנת 2011 התקשרו דיירי בניין עם חברת "מידר פסגות" בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בראשון לציון. בהסכם המקורי התחייבה החברה להשיג היתר בנייה תוך 12 חודשים, שאם לא כן יוכלו הצדדים לסגת מההתקשרות.
לאורך השנים נחתמו בין הצדדים מספר תוספות ונספחים להסכם, שבהם אישרו הדיירים לחברה לשנות את התוכניות ולהגדיל את מספר הדירות שייבנו. בתמורה, התחייבה החברה להרחיב את הדירות הקיימות ולהוסיף להן ממ"דים ומרפסות שמש. בכל פעם נקבעו בהסכמים מועדים מעודכנים להשגת ההיתר, אך החברה לא עמדה בהם.
בספטמבר 2015 אמנם אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה את הבקשה להיתר, אך בכפוף לשורה ארוכה של תנאים ודרישות. משלא השלימה החברה את הדרישות גם בחלוף חצי שנה נוספת, איבדו הדיירים סבלנות והחליטו על סיום ההתקשרות במרץ 2016.
הודעות סותרות והתנהלות מתסכלת
לאחר הודעת הביטול הראשונית של הדיירים, השיבה להם החברה שהיא ממשיכה לטפל בהשגת ההיתר בשקידה, והעריכה שזה יושלם תוך חודשיים. הדיירים הסכימו לתת לה הזדמנות נוספת עד יולי 2017, אך גם מועד זה חלף מבלי שהתקבל ההיתר המיוחל.
בשלב זה איבדו הדיירים כל אמון בחברה ושלחו הודעת ביטול נחרצת יותר באוקטובר 2017. החברה סירבה לקבל את ההודעה, אך הדיירים עמדו על שלהם וסירבו להמשיך לשתף פעולה בקידום הפרויקט.
התנהלות זו מדגימה את הקשיים והתסכולים שעלולים להתעורר ביחסים בין הדיירים ליזם בפרויקטים ארוכי טווח. כל עוד הצדדים מרגישים שהם מתקדמים לקראת המטרה, ניתן לגשר על פערים ועיכובים. אך כאשר האמון נשחק, הסבלנות פוקעת והמוטיבציה לשתף פעולה יורדת.
בית המשפט מכריע לטובת זכות הביטול של הדיירים
בתגובה להפסקת ההתקשרות, הגישה חברת "מידר פסגות" תביעה נגד הדיירים וטענה שההסכם בוטל שלא כדין. היא דרשה מהם פיצוי של 1.2 מיליון ₪ על הוצאותיה בקשר לבקשת ההיתר. החברה האשימה את הדיירים, ובמיוחד דייר אחד שסירב לחתום על מסמכים, בסיכול מאמציה להשלים את ההיתר.
אולם השופטת חנה קיציס מבית המשפט המחוזי מרכז-לוד דחתה מכל וכל את טענות החברה. נקבע כי גם לאחר האישור המותנה מ-2015, הייתה החברה רחוקה מאוד מהשלמת הליך הרישוי, וחסרו לה מסמכים ואישורים רבים ממגוון גורמים מקצועיים.
השופטת הטעימה כי הקשיים עליהם הצביעה החברה אינם מצדיקים עיכוב של שנים רבות כל כך בהשגת ההיתר, בפרט לאור ההתחייבויות החוזרות ונשנות שלה למועדי השלמה קרובים יותר. כמו כן, נדחתה הטענה שלפיה רק דייר בודד עמד מאחורי החלטת הביטול.
פסק הדין מבהיר אם כן, כי לדיירים בפרויקט תמ"א 38 עומדת הזכות המלאה לבטל את ההתקשרות מול יזם שמפר את התחייבויותיו ומאבד את אמונם, וזאת גם אם הושקעו על ידו כספים ומשאבים רבים בקידום הפרויקט. זכות הביטול של הדיירים גוברת במקרים אלו על האינטרס הכלכלי של היזם.
השלכות עתידיות והמלצות מדיניות
המקרה מראשון לציון מדגיש את החשיבות של מנגנוני הגנה על הדיירים בפרויקטי תמ"א 38 מול יזמים שאינם עומדים בהתחייבויותיהם. נכון להיום, מעוגנת בחוק הזכות לביטול ההסכם במקרה של הפרה יסודית, אך רצוי לחזק אותה ולהגדיר בצורה ברורה יותר מה נחשב הפרה שכזו.
למשל, ראוי לקבוע בחקיקה תקופת זמן מקסימלית להוצאת היתר בנייה, שחריגה ממנה תאפשר לדיירים סיום התקשרות אוטומטי וללא קנסות. בנוסף, מוצע להגביר את הבקרה והפיקוח של הרשויות המקומיות על התנהלות היזמים, ולאפשר התערבות מהירה יותר במקרים של הפרות או עיכובים בלתי סבירים.
מנגד, יש לזכור שגם ליזמים יש אינטרס לגיטימי להגן על השקעתם, במיוחד כנגד דיירים שמערימים קשיים או סרבנות בלתי מוצדקת. המפתח הוא למצוא את האיזון הנכון בין שני הצדדים, תוך יצירת מסגרת חוזית וחוקית שתיתן וודאות ויציבות לכל המעורבים לאורך התהליך המורכב והממושך של תמ"א 38.
לסיכום - תמ"א 38 מול מבחן הזמן והאמון
המשבר בין דיירי הבניין בראשון לציון לבין חברת "מידר פסגות" מהווה תמרור אזהרה חשוב לכל העוסקים בתחום תמ"א 38. הוא מזכיר לנו שאומנם פרויקטים אלו נושאים פוטנציאל אדיר לחיזוק מבנים והתחדשות עירונית, אך הם גם טומנים בחובם סיכונים ואתגרים לא מבוטלים.
המבחן המרכזי להצלחת פרויקט שכזה הוא מבחן הזמן והאמון בין הצדדים. על היזמים מוטלת החובה לנהל תהליך יעיל ושקוף, ולעמוד בהתחייבויותיהם במועד. על הדיירים לגלות סבלנות ונכונות לשתף פעולה, כל עוד הם רואים שהדברים מתקדמים בתום לב.
אך כאשר מתערער האמון, וצד אחד חש שהצד השני אינו עומד בחלקו, עומדת לו הזכות המלאה לבטל את ההתקשרות ולחפש חלופות אחרות. זו תובנה קריטית לכל מי שפועל בזירת התמ"א - בין כיזם, כדייר או כרגולטור.
אין ספק שנדרשת עוד עבודה רבה כדי לשפר את התהליכים, להגן על הצדדים ולהבטיח שפרויקטי תמ"א 38 יממשו את מלוא הפוטנציאל החברתי והכלכלי שלהם. אבל כפי שממחיש המקרה מראשון לציון - בסופו של דבר, הכל נשען על היסודות הבסיסיים של הגינות, אמינות ותקשורת פתוחה בין כל השותפים למיזם המאתגר הזה.
ככל שנשכיל לבנות ולטפח יחסי אמון הדדי לאורך הדרך, נצליח להתגבר על המכשולים ולהפוך כל פרויקט תמ"א למודל של הצלחה. וזו משימה ששווה להשקיע בה את מירב המאמץ - למען עתיד בטוח ומשגשג יותר של הערים והשכונות שלנו.
