תמ"א 38 חוזרת לרמת גן: ההזדמנות לאיזון בין פיתוח לתשתיות
לאחר מאבק משפטי ממושך, בית המשפט העליון הכריע סופית כי על העירייה לחדש את הטיפול בפרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן. החלטה זו מסמנת נקודת מפנה חשובה עבור מאות פרויקטים שהיו תקועים בשנים האחרונות, ופותחת צוהר לדיון מחודש על האיזון הנדרש בין התחדשות עירונית לבין פיתוח תשתיות ציבוריות הולמות.
הרקע: מדיניות חדשה של העירייה מול התנגדות הקבלנים
בשנת 2017, ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה-הכהן, החליט לשנות באופן דרמטי את המדיניות העירונית ביחס לפרויקטי תמ"א 38. בטענה שהעיר הוותיקה חסרה תשתיות מתאימות להיקף הבנייה המוצע, הוא הנחה את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה למנוע כמעט לחלוטין את קידום התוכניות.
כתוצאה מכך, נתקעו בצנרת הבירוקרטית בקשות לאישור של כ-200 פרויקטים, שיועדו לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולהרחבת היצע הדיור בעיר. התאחדות בוני הארץ, המייצגת את חברות הבנייה, עתרה נגד מדיניות זו בבית המשפט המחוזי, בטענה שהיא חורגת מסמכות העירייה.
פסיקת בית המשפט: הגנה על חיי אדם גוברת
בספטמבר 2019, קיבל בית המשפט המחוזי את עמדת הקבלנים וקבע כי על העירייה לבטל את המדיניות החדשה ולחדש במהירות את הדיון בבקשות להיתרי תמ"א 38. השופט איתן אורנשטיין הדגיש בהחלטתו את חשיבותה העליונה של התמ"א כאמצעי להגנה על חיי אדם מפני רעידות אדמה, וקבע כי העירייה התעלמה משיקול זה.
עיריית רמת גן לא השלימה עם ההחלטה, והגישה ערר לבית המשפט העליון. אולם, בפסיקה תקדימית מיום רביעי האחרון, דחתה הנשיאה אסתר חיות את הערר והותירה על כנה את ההחלטה המחוזית. המשמעות היא שמאות הפרויקטים שהוקפאו יחודשו בהתאם לכללים שחלו טרם השינוי במדיניות.
תגובות הצדדים: "ניצחון לקבלנים" מול "הצלת העיר"
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, בירך על ההחלטה וראה בה אישור לחשיבותה של תמ"א 38. לדבריו: "התוכנית היא בראש ובראשונה מצילת חיים, ויש לאשר את ביצועה גם אם התוצאה אינה אידיאלית מבחינה תכנונית". הוא הוסיף כי התמ"א תרמה אלפי יחידות דיור למשק מדי שנה, ויש להאריך את תוקפה עד שתימצא חלופה ראויה.
מנגד, ראש העירייה שאמה-הכהן דחה את הפרשנות של "ניצחון הקבלנים", וטען כי רמת גן "ניצלה ממכת התמ"א". לשיטתו, התוכנית הכפילה את מספר התושבים בלי להוסיף תשתיות חיוניות כגון בתי ספר, גינות וחניות, והעירייה פעלה כדי לבלום בנייה בלתי מרוסנת. עם זאת, הוא הודה שהערעור היה "טקטי" ונועד בעיקר לרכוש זמן עד לשינוי תודעתי בקרב היזמים.
מבט קדימה: הזדמנות לאיזון ושיתוף פעולה
פרשת רמת גן מדגימה את המתח המובנה בין שיקולי פיתוח לבין צרכים ציבוריים בפרויקטים של תמ"א 38. מחד, ברור שיש הכרח לאומי למגן את המבנים הישנים ולהגדיל את היצע הדיור. אך מאידך, לא ניתן להתעלם מהצורך במוסדות חינוך, שטחים פתוחים ותשתיות תחבורה שיתמכו בגידול האוכלוסייה.
נראה שהפתרון טמון במציאת "שביל הזהב" בין האינטרסים. בהקשר זה, ראוי לבחון מחדש את מנגנון ההיטלים והאגרות בתמ"א 38, כך שיבטיח מימון הולם של התשתיות הנלוות. כמו כן, חיוני לשלב כבר בשלב התכנון פתרונות יצירתיים לנושאים כגון חניה, תחבורה, מבני ציבור ושטחים ירוקים.
בנוסף, יש מקום להידברות ושיתוף פעולה הדוקים יותר בין הרשויות המקומיות ליזמים. במקום מדיניות של "הכל או לא כלום", עדיף לגבש תוכניות מוסכמות שמביאות בחשבון גם את הצרכים התשתיתיים. בתמורה, העיריות יוכלו להבטיח אישורים מהירים ותהליך בנייה מזורז.
לבסוף, יש צורך בהסדרה חקיקתית שתיתן מענה לאתגרים הייחודיים של תמ"א 38 בתחום התשתיות. זאת, בצד מדיניות תכנון ארצית שמעודדת בנייה מרקמית עם ראייה הוליסטית של התמונה העירונית הכוללת.
סיכום
פסיקת בית המשפט העליון במקרה של רמת גן היא ציון דרך חשוב בסוגיית תמ"א 38 והמתח בינה לתשתיות הציבוריות. היא מבהירה את העליונות של היעד הלאומי להגן על חיי אדם ולהגדיל את מלאי הדירות, אך גם מזמינה חשיבה מחודשת על המחיר הכרוך בכך מבחינה עירונית.
האתגר כעת הוא לעבור מהתנצחות לשיתוף פעולה, בין העירייה לקבלנים, בין האינטרס הפרטי לזה הציבורי. הזדמנות זו יכולה לשמש מנוע לגיבוש מודלים מאוזנים ומנצחים לכולם בפרויקטי התמ"א - כאלו שמשלבים בנייה איכותית עם סביבה עירונית מיטבית.
רק בגישה כזו, הרואה את התמונה הגדולה, נוכל להבטיח כי תמ"א 38 אכן תממש את ייעודה כמצילת חיים, מחד, וכמנוף להתחדשות עירונית בת-קיימא, מאידך. זוהי משימה מאתגרת, אך גם הזדמנות פז לעצב את פני העיר הישראלית לדורות הבאים.
