תמ"א 38 וחבריה - מדריך הישרדות בג'ונגל ההתחדשות העירונית
ההתחדשות העירונית בישראל הפכה בשנים האחרונות לתחום מגוון ומאתגר, עם מגוון רחב של מושגים ותוכניות שלא תמיד קל להבין. בין אם אתם בעלי דירות, שוקלים לקדם פרויקט תמ"א 38 או מתלבטים האם פינוי בינוי מתאים לכם - חשוב להבין את מושגי היסוד ולדעת לנווט בעולם ההתחדשות. במאמר זה נסביר בשפה פשוטה את המונחים המרכזיים, נציג את האפשרויות העומדות בפניכם כבעלי נכסים, ונעניק לכם כלים להתמודדות מושכלת עם התהליכים. כי כמו בכל ג'ונגל - גם בתחום ההתחדשות העירונית, ידע הוא כוח. נתחיל?
תמ"א 38 - הקטר המקורי של ההתחדשות העירונית
תמ"א 38, או בשמה המלא "תוכנית מתאר ארצית 38", היא התוכנית שפתחה את המהפכה של התחדשות עירונית מואצת בישראל. מטרתה המקורית הייתה לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, באמצעות מתן תמריצים כלכליים ליזמים ולבעלי הדירות. התמ"א מאפשרת הענקת זכויות בנייה נוספות בתמורה לביצוע החיזוק, מה שהופך את הפרויקטים לכדאיים עבור כל הצדדים. עם השנים, תמ"א 38 הפכה לאפיק מרכזי גם להרחבת הדירות הקיימות ולהוספת דירות חדשות למלאי הדיור העירוני.
עם זאת, כמו כל מהפכה, גם לתמ"א 38 יש אתגרים ומגבלות. למשל, בפריפריה ובאזורים פחות מבוקשים ישנה לרוב כדאיות כלכלית נמוכה לפרויקטים, ולכן היא שימשה בעיקר את אזורי הביקוש במרכז. בנוסף, במקומות בהם נוצל היטב הפוטנציאל נוצרו לעתים עומסים על התשתיות והמרחב הציבורי. לאור ביקורות אלו, המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לבטל את תמ"א 38 ולהמירה בתוכניות מקומיות מפורטות.
פינוי בינוי ובינוי פינוי - עוברים ממבנה למתחם
אם תמ"א 38 נועדה בעיקרה לבניינים בודדים, פינוי בינוי הוא הכלי להתחדשות של מתחמים שלמים. העיקרון פשוט - הורסים בניינים ישנים ובונים במקומם חדשים וגדולים יותר. בזמן הבנייה הדיירים מפונים לדיור חלופי, ובסופו של דבר מקבלים דירה משודרגת ומרווחת יותר במבנה החדש.
התוכניות מאפשרות הגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור במתחם, מה שמייצר כדאיות כלכלית ליזמים. "מכפיל הבנייה" קובע את היחס בין מספר הדירות הקיימות ובין כמות הדירות שניתן להוסיף בפרויקט. ככל שערך הקרקע נמוך יותר, נדרש מכפיל גבוה יותר להבטחת הרווחיות.
בניגוד לתמ"א 38, שהיא תוכנית כלל ארצית, פינוי-בינוי נעשה בתוכניות נקודתיות ומפורטות יותר. חלק מהפרויקטים יוזמים יזמים פרטיים, וחלק מקודמים ביוזמת הרשות המקומית - שאף יכולה לקבל תמיכה ממשלתית לשם כך. לאחר שהרשות מסיימת את תהליך התכנון, היא מפרסמת מכרז ליזמים שיבצעו את הפרויקט בפועל.
מודל מעניין נוסף הוא "בינוי-פינוי" - כאשר לצד המתחם המיועד להריסה קיימת גם קרקע משלימה פנויה. המשמעות היא שניתן לבנות את הבניינים החדשים תחילה על הקרקע הפנויה, להעביר לשם את הדיירים, ורק אז להרוס את המבנים הישנים. זה מאפשר לקצר משמעותית את התהליך ולהקל על תושבי המתחם.
תוספות וגריעות - סעיף 23 לתמ"א 38
כדי לאפשר גמישות תכנונית, סעיף 23 בהוראות תמ"א 38 מאפשר לרשויות המקומיות לקבוע הוראות מקומיות, השונות מהתמ"א המקורית. הרשות יכולה להגדיל או לצמצם את זכויות הבנייה ביחס לאלו שבתמ"א ולהתאים את ההוראות למאפיינים ולצרכים שלה. התוכניות המקומיות מאושרות על ידי הוועדה המחוזית ויוצרות מסגרת סטטוטורית להתחדשות בניינית, גם לאחר פקיעת תמ"א 38 עצמה.
עניינים של כסף - על כדאיות כלכלית והיטל השבחה
הכדאיות הכלכלית היא הבסיס לכל פרויקט התחדשות עירונית. כדי שהפרויקט יצא אל הפועל, הוא חייב להיות רווחי גם עבור היזמים וגם עבור בעלי הדירות. זכויות הבנייה הנוספות שמעניקות תוכניות כמו תמ"א 38 ופינוי בינוי הן המפתח ליצירת המשוואה הזו. היזם מוכר את הזכויות העודפות כדי לממן את עלויות הבנייה, ומה שנשאר הופך לרווח עבורו.
כיוון שזכויות בנייה מייצרות "השבחה" של ערך הקרקע, הן מחויבות בתשלום היטל השבחה לוועדה המקומית. בפרויקטים של התחדשות עירונית ניתן לקבוע היטל מופחת - בין 0% ל-50% מערך ההשבחה. הרציונל הוא מתן תמריץ נוסף ליציאה לפועל של הפרויקטים, על אף שמשמעותו ויתור של הרשות על חלק מההכנסות. בנוסף, נקבע לאחרונה שבתוכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38, בתנאים מסוימים היטל ההשבחה יושת על המוכר ולא על היזם.
סוגיות בין שכנים - דיירים סרבנים והמפקח על הבתים המשותפים
אתגר מרכזי נוסף הוא גיבוש הסכמות בקרב בעלי הדירות. בפרויקט תמ"א 38 נדרש רוב של שני שליש, ובפינוי-בינוי הרוב צריך להיות גבוה יותר. לא פעם ישנם "דיירים סרבנים" שמתנגדים לפרויקט ועלולים לעכב את כולם. הפתרון המשפטי הוא הגשת תביעה משותפת כנגד הסרבנים על הנזק שנגרם מהתנגדותם, שעשויה להוביל לכפיית ההסכם עליהם.
כאשר מתעוררים סכסוכים, תפקיד חשוב ממלא המפקח על הבתים המשותפים. זהו טריבונל שיפוטי שמסייע בפתרון מחלוקות בין בעלי דירות - החל מרעש ומטרדים, דרך נזקים ושימוש ברכוש המשותף, ועד סוגיות הייחודיות לפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. למפקח סמכויות רחבות, והוא יכול לחייב צד להימנע ממעשה מסוים, לפצות את הצד הנפגע ועוד.
לסיכום - ידע הוא המפתח להצלחה
עולם ההתחדשות העירונית אכן מורכב ורווי מונחים מקצועיים - אך הוא גם מלא הזדמנויות, שכדאי לכל בעל נכס להכיר. ההיכרות עם המושגים המרכזיים כמו תמ"א 38, פינוי-בינוי, בינוי-פינוי ודיירים סרבנים, היא הצעד הראשון והחשוב בדרך להבנת התמונה המלאה.
מעבר לכך, בעת שאתם ניגשים לפרויקט פוטנציאלי בבניין או במתחם שלכם, חשוב להקדיש זמן ללמידה של כל ההיבטים הקשורים - התכנוניים, הכלכליים, הטכניים והמשפטיים. הקפידו להיוועץ במומחים בתחום, להשוות בין הצעות של יזמים ולהבין את המודלים השונים ואת ההשלכות שלהם.
ככל שתהיו מצוידים בידע מקיף ועדכני, כך תהיו מוכנים יותר להתמודד עם האתגרים וליהנות מההזדמנויות שההתחדשות העירונית מזמנת. עם הכלים הנכונים, תוכלו לנווט בהצלחה בין העצים בג'ונגל, ולהגיע בבטחה אל היעד - שיפור איכות הדיור, חיזוק עמידות הבניין, ומקסום הערך הכלכלי של הנכס שלכם.
רוצים לשדרג את הידע שלכם בתחום ההתחדשות העירונית? מעוניינים לקדם פרויקט בבניין ואינכם יודעים מאיפה להתחיל? צרו קשר איתנו לייעוץ ראשוני, ללא עלות או התחייבות. כמומחים מובילים בישראל לתחום, נשמח לחלוק אתכם את הניסיון שלנו, לענות על כל השאלות ולסייע לכם למצוא את פתרון ההתחדשות האופטימלי עבורכם.
