תמ"א 38: הגנות חדשות לדיירים על רקע קריסת חברות הנדל"ן
בצל המשבר בענף הנדל"ן וקריסתן של מספר חברות בתחום, משרד המשפטים יוזם תקנות חדשות שנועדו להגן על בעלי דירות המעורבים בעסקאות התחדשות עירונית, ובפרט במסגרת תמ"א 38. התקנות, שפורסמו לאחרונה להערות הציבור, מציעות לראשונה סט מחייב של כללים וערבויות שיזמים יידרשו לספק לדיירים, במטרה למזער את הסיכונים הכרוכים בפרויקטים מסוג זה. המהלך מהווה ניסיון להתמודד עם החשיפה של בעלי הדירות להסתבכויות כלכליות אפשריות של היזמים, על רקע העובדה שחוקי ההגנה הקיימים על רוכשי דירות, דוגמת חוק המכר, אינם חלים על עסקאות תמ"א 38.
ערבויות חובה להבטחת זכויות בעלי הדירות
אחד החידושים המשמעותיים בתקנות הוא הדרישה מיזמים לספק ערבויות מינימליות ומוגדרות מראש לטובת בעלי הדירות. כך, במיזמי הריסה ובנייה מחדש, היזמים יידרשו להמציא ערבות בנקאית או ביטוחית בשווי מלוא דירת התמורה העתידית, וכן ערבות נוספת לכיסוי דמי השכירות לתקופת הבנייה. במיזמי תמ"א 38 מסוג "עיבוי" (ללא הריסה), תידרש ערבות בגובה העלות הצפויה של העבודות הכלולות בעסקה.
חשוב לציין כי הערבויות יהיו בנוסח אחיד ומפורט הקבוע בתוספת לתקנות, ולא ניתן יהיה להתנות עליו לרעת בעלי הדירות. זאת, כדי למנוע מצב שבו היזמים "מרככים" את נוסח הערבות או מוסיפים בה סייגים שעלולים לרוקן אותה מתוכן בעת הצורך. ההגנה על הדיירים במצב של חדלות פירעון של היזם היא קריטית, שכן היא מספקת רשת ביטחון שתאפשר להם לקבל דירה חלופית ולשמור על רמת חייהם גם במקרה של כשל כלכלי בפרויקט.
ליווי משפטי צמוד ואימות הסכמת הדיירים
פן חשוב נוסף בתקנות הוא הדרישה לליווי משפטי צמוד של עורכי דין בעת החתימה על עסקאות תמ"א 38. בדומה לעסקאות מכר מקרקעין רגילות, על עורכי הדין יהיה לאמת באופן אישי את חתימות בעלי הדירות, לאחר שהסבירו להם ביסודיות את מהות העסקה והשלכותיה המשפטיות. האימות המשפטי נועד להבטיח שההסכמה לעסקה היא אכן רצונית ומדעת, ולמנוע מצבים של לחץ או הטעיה מצד יזמים על דיירים מבוגרים או מוחלשים.
כמו כן, התקנות מחייבות את היזם לספק הסברים בהירים לבעלי הדירות לגבי ההשלכות המיסויות של העסקה, כדי למנוע הפתעות לא נעימות בדיעבד. היזם יידרש גם לפרט במפורש בהסכם את הסמכויות שיוענקו לנציגות הדיירים לצורך ניהול ופיקוח על הפרויקט, ולהגדיר את אחריותה וחובותיה כלפי בעלי הדירות האחרים. צעדים אלו מגבירים את השקיפות, את האחריותיות ואת כוח המיקוח של הדיירים אל מול היזמים.
אפשרות לביטול עסקאות לא תקינות
נקודה מהותית נוספת בתקנות היא האפשרות שניתנת לדיירים לבטל עסקאות שלא עומדות בכללים החדשים. כך, בעל דירה שחתם בתום לב על עסקת תמ"א 38 שלא עמדה בהוראות יוכל לפנות לממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ולקבל ממנו אישור על בטלות העסקה. במקרה כזה, ניתן יהיה גם לפנות לרשם המקרקעין ולמחוק הערות אזהרה שנרשמו לטובת העסקה. מנגנון זה נותן בידי בעלי הדירות כלי אכיפה אפקטיבי, ומרתיע יזמים מלנסות "לעקוף" את ההגנות החדשות.
השפעה צפויה על קצב ואופי הפרויקטים
מובן שדרישות מחמירות יותר מהיזמים עשויות בטווח הקצר להאט במקצת את קצב יציאתם לפועל של פרויקטי תמ"א 38, בייחוד של יזמים קטנים או חדשים יחסית בענף. עם זאת, בטווח הבינוני והארוך, התקנות החדשות צפויות דווקא להאיץ את קצב ההתחדשות העירונית, הודות לחיזוק האמון של הדיירים בתהליך ולהפחתת החששות מהסיכונים הכרוכים בו. דיירים רבים יותר יהיו מוכנים להירתם לפרויקטים כאשר ידעו שזכויותיהם מוגנות היטב.
זאת ועוד, התקנות צפויות "לנפות" מהשוק חלק מהיזמים הבעייתיים, שאינם מסוגלים לעמוד בדרישות המחמירות או מעוניינים לנצל את הדיירים. במקביל, יזמים רציניים ואיתנים, בעלי יכולת לספק את הערבויות ולפעול בשקיפות מול הדיירים, יזכו ליתרון יחסי ולהעדפה בפרויקטים עתידיים. תהליך זה יתרום בסופו של דבר לבריאות ארוכת הטווח של ענף ההתחדשות העירונית.
סיכום והמלצות לבעלי דירות המתלבטים
לסיכום, התקנות החדשות שמקדם משרד המשפטים הן בשורה חשובה לבעלי דירות בפרויקטי תמ"א 38, שעד כה היו חשופים יתר על המידה לסיכונים ולחוסר הוודאות הנובעים מקריסה אפשרית של היזמים. חובת הערבויות, הליווי המשפטי וזכות הביטול במקרים מסוימים יוצרים רשת הגנה משמעותית יותר מבעבר, ומאזנים נכונה יותר את יחסי הכוחות בין הדיירים ליזמים. עם זאת, חשוב להדגיש כי התקנות הן רק נדבך אחד, ושההגנה המשפטית אינה תחליף למעורבות פעילה ומושכלת של הדיירים בכל שלבי התהליך.
לבעלי דירות המתלבטים האם להצטרף לפרויקט תמ"א 38 אנו ממליצים להקדיש זמן ללימוד וניתוח ההסכם המוצע, ולבחון בקפידה את מוניטין ואיתנות היזם. חשוב מאוד להיעזר בעורכי דין ובמומחים בלתי תלויים שילוו מקרוב את המשא ומתן, ישמרו על האינטרסים של בעלי הדירות ויוודאו עמידה קפדנית בדרישות החוק והתקנות. ההמלצה שלנו היא לא להיחפז לחתום ולהימנע מלקיחת סיכונים מיותרים, גם במחיר של עיכוב מסוים בפרויקט. תמ"א 38 היא הזדמנות אדירה לשדרוג הדירה והבניין, אך רק כאשר היא מבוצעת בצורה אחראית, שקופה והוגנת כלפי כל הצדדים.
אנו עומדים לרשותכם במתן ייעוץ אובייקטיבי ובליווי שוטף של הליכי תמ"א 38, כדי שתוכלו לקדם את הפרויקט בראש שקט ולהימנע ממוקשים משפטיים וכלכליים. אל תהססו לפנות אלינו לייעוץ ראשוני ללא כל התחייבות, ונשמח לחלוק את הידע והניסיון שלנו כדי שתקבלו את ההחלטות הנכונות ביותר עבורכם ועבור הנכס שלכם.
