תמ"א 38: פתרון חלקי למשבר הדיור, אך לא תרופת פלא
תמ"א 38, התוכנית הלאומית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, נתפסת לעתים כמזור אפשרי למצוקת הדיור הכרונית בישראל. על ידי מתן תמריצים ליזמים להרחיב ולחדש בניינים ישנים, התוכנית אמורה להגדיל את היצע הדירות, במיוחד במרכזי הערים. אך האם תמ"א 38 יכולה להוות מענה אמיתי למשבר הדיור? בחינה מעמיקה מעלה תמונה מורכבת למדי.
היקף מוגבל של תוספת יחידות דיור
נכון לעכשיו, תרומתה של תמ"א 38 לצמצום משבר הדיור מוגבלת בהיקפה. לפי נתוני הלמ"ס, בין השנים 2012-2021 נוספו במסגרת התוכנית כ-50,000 יחידות דיור בלבד. מדובר בתוספת מבורכת, אך היא מהווה רק כ-10% מסך עסקאות הנדל"ן בישראל בתקופה זו. בהשוואה לביקושים הגואים לדיור, במיוחד בקרב זוגות צעירים, המספרים הללו עדיין צנועים למדי.
פערים גיאוגרפיים משמעותיים
בחינת הנתונים על בסיס גיאוגרפי מעלה פערים עצומים בין אזורי הארץ השונים. רוב הפרויקטים של תמ"א 38 מתרכזים במטרופולין תל אביב ובערים הגדולות במרכז הארץ, שם מחירי הדיור גבוהים ממילא. לעומת זאת, בפריפריה הצפונית והדרומית, היקף יישום התוכנית זניח. כך נוצר מצב שבו התמ"א דווקא מעצימה את הפערים הבין-אזוריים, במקום לצמצם אותם.
השפעה על מחירי הדיור
טענה נפוצה היא שתמ"א 38, בהגדילה את ההיצע, תביא לירידת מחירי הדיור. אך המחקרים בתחום מציירים תמונה מורכבת יותר. מחקר של מכון אהרן למדיניות כלכלית מצא כי בטווח הקצר, מחירי הדירות שמשופצות במסגרת התמ"א אכן יורדים בכ-10% בממוצע. אולם בטווח הארוך, השפעת התוכנית על המחירים הכוללים בשוק מוגבלת, עקב היקפה הנמוך יחסית. יתרה מכך, באזורי ביקוש, העלייה באיכות ובמיתוג של הבניינים המשופצים עשויה דווקא להעלות את מחירי הדירות הסמוכות.
חסמים ביורוקרטיים ומעשיים
תמ"א 38 נתקלת גם בחסמים לא מעטים שמקשים על מימושה. התהליכים הביורוקרטיים לאישור פרויקטים הם ארוכים ומורכבים, ולעתים נמשכים שנים. גם גיוס הסכמת הדיירים, במיוחד בבניינים מרובי משפחות, הוא אתגר לא פשוט. במקרים רבים, התנגדויות ומחלוקות בין הדיירים מביאות לדחייה או לביטול של תוכניות התמ"א. חסמים אלו מצמצמים את האפקטיביות של התוכנית כמנוף לפתרון משבר הדיור.
פתרונות משלימים הכרחיים
לצד הפוטנציאל החשוב הטמון בתמ"א 38, ברור שהתוכנית לבדה לא יכולה לפתור את משבר הדיור. נדרשים צעדים משלימים כמו הגדלת היצע הקרקעות לבנייה, הסרת חסמים בתכנון ובבנייה, עידוד בנייה להשכרה ארוכת טווח, ופיתוח תחבורה ציבורית שתאפשר מגורים איכותיים גם מחוץ למרכזי הערים. רק שילוב של מדיניות אסטרטגית כוללת ומאמץ לאומי משותף יוכלו להתמודד עם אתגר הדיור המורכב.
לסיכום
תמ"א 38 מהווה נדבך חשוב במאמץ לפתור את משבר הדיור, אך לא פתרון יחיד או מספק. היא יכולה לתרום להגדלה מתונה של היצע הדירות ולשיפור פני הערים, אך השפעתה כוללת עדיין מוגבלת. חשוב להמשיך וליישם את התוכנית תוך הסרת חסמים והגברת האטרקטיביות שלה, אך גם לגבש לצידה צעדי מדיניות נוספים שיביאו לפריצת דרך אמיתית בזמינות ובמחירי הדיור. האתגר דורש חשיבה מערכתית ויצירתית, גיוס כלל הכוחות הלאומיים, ונחישות ארוכת טווח. בעיצוב נכון ומושכל, תמ"א 38 יכולה בהחלט להיות נדבך משמעותי ברצף הפתרונות שיקדמו אותנו לעתיד נדל"ני טוב ובר השגה יותר.
