תמ"א 38 בראי איכות החיים: איזון בין התחדשות לסביבה
פרויקטי תמ"א 38, המבקשים לחזק מבנים ישנים ולהוסיף יחידות דיור, נדרשים לקחת בחשבון לא רק שיקולים כלכליים והנדסיים, אלא גם את ההשפעה על איכות החיים של התושבים בסביבה. לאחרונה, דחה בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב עתירה של יזמית שביקשה לקדם פרויקט תמ"א 38 ברמת גן, כנגד החלטת מוסדות התכנון. השופטת קבעה כי צדקו הוועדות בהתחשבות בטענות שכנים מבניין סמוך לפגיעה באור, באוויר ובאיכות החיים שלהם. המקרה מדגים את הצורך לאזן בין התועלות של התחדשות עירונית לבין השמירה על סביבת מגורים ראויה.
רקע המקרה: תוכנית לאיחוד בניינים שנתקלה בהתנגדות
חברת "נן קבוצת בכר נדל"ן" תכננה לבצע פרויקט תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), בשני בניינים צמודים ברחוב אמיר ברמת גן. בשל הכוונה להרוס את שני המבנים הנפרדים בני 3 קומות ולהקים במקומם בניין אחד בן 9 קומות, נדרשה החברה להגיש תחילה בקשה מקדמית לאיחוד וחלוקה מחדש של המגרשים.
אולם תושבים בבניין הצמוד התנגדו בתוקף לתוכנית בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לטענתם, הבניין שלהם ממוקם ממש מול הרווח שבין שני הבניינים המיועדים להריסה. איחוד המגרשים והקמת מבנה אחד גבוה במרכז עתידים לחסום להם את מעבר האור והאוויר ולפגוע קשות באיכות החיים.
שיקול הדעת התכנוני: עדיפות לאינטרס הציבורי
הן הוועדה המקומית והן ועדת הערר של מחוז תל אביב קיבלו את עמדת המתנגדים, ודחו את בקשת האיחוד של היזמית. הן קבעו כי לא הוכח הצורך התכנוני בצעד זה, וכי ניתן לקדם תמ"א 38 בכל אחד מהבניינים בנפרד. הפגיעה הצפויה בשכנים נמצאה מהותית, גם בלי להידרש לחוות דעת חיצונית.
משנדחתה על ידי מוסדות התכנון, פנתה היזמית לבית המשפט. בעתירה נטען כי איחוד המגרשים הכרחי להיתכנות התכנונית והכלכלית של הפרויקט, וכי בשלב זה אין מקום להתחשב בהשפעה הקונקרטית על השכנים, שהם גם לא תמכו בעמדתם בראיות מקצועיות.
ואולם, השופטת רחל ברקאי דחתה את העתירה וקבעה כי אין עילה להתערב בשיקול הדעת המקצועי של הוועדות. מעיון בתוכניות ובצילומים עלה בבירור שמיקומו הנוכחי של המרווח בין הבניינים מהווה את מקור האוורור והתאורה הטבעית היחיד עבור חלק מדירות המתנגדים. מכאן שהחשש לפגיעה באיכות החיים מוצדק, גם ללא חוות דעת פורמלית.
עוד נפסק, כי למרות שמדובר בשלב זה רק בבקשה לאיחוד מגרשים, אין הוועדות יכולות להתעלם מההקשר הכולל של הפרויקט ומתכליתו הסופית. זאת ועוד, הדחייה אינה סותמת את הגולל על מימוש זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 בשני המגרשים, רק שלא כמקשה אחת. האינטרס הכלכלי של היזם אינו יכול לגבור על האינטרס הציבורי בתכנון נאות ושמירה על הסביבה.
המשמעות: תמ"א 38 אינה מתעלמת מאיכות החיים
פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לכך שלמרות החשיבות הלאומית של תמ"א 38 בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ובהגדלת היצע הדיור, אין היא יכולה להתעלם מהשפעותיה על הסביבה הקרובה ועל רווחת התושבים. מוסדות התכנון נדרשים לאזן בין מגוון האינטרסים ולהפעיל שיקול דעת רחב, מתוך ראייה ארוכת טווח של המרקם העירוני.
דוגמה נוספת להתחשבות בשיקולי איכות חיים ניתן למצוא בפסק דין מ-2020, שבו אישר בית המשפט העליון החלטה של הוועדה המחוזית במחוז מרכז לדחות תוכנית לתמ"א 38 בכפר סבא. הוועדה הדגישה את הצורך בתכנון כולל של המתחם תוך הותרת שטחים פתוחים, ולא באישור נקודתי של מגדל אחד שיאפיל על סביבתו.
מנגד, חשוב לזכור שהתנגדויות של שכנים אינן יכולות לסכל כליל את קידומה של התחדשות עירונית. על הוועדות לבחון כל מקרה לגופו ולהבחין בין טענות מוצדקות על בסיס תכנוני-מקצועי, לבין "נימביזם" גורף שמטרתו למנוע כל שינוי או ציפוף.
מקרים כגון זה שפורט לעיל מחזקים את הצורך בקידום פרויקטים של תמ"א 38 ברמה השכונתית והעירונית, ולא רק ברמת המבנה הבודד. תכנון מתחמי שמביט על "התמונה הגדולה" - תוך יצירת מרחבים פתוחים, שטחי ציבור, אזורי מסחר ותעסוקה - מאפשר לתת מענה הולם יותר לאתגר השמירה על איכות החיים והסביבה.
כמה נתונים כלליים על מצב התמ"א כיום
על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עד סוף 2021 אושרו בישראל למעלה מ-6,600 בקשות להיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38, שמתוכן כ-3,200 היו במתכונת הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). ההיקף הכולל של יחידות הדיור שנוספו או צפויות להתווסף בזכות התוכנית מוערך בכ-140,000.
יחד עם זאת, קצב קידום הפרויקטים עדיין איטי ביחס לפוטנציאל. על פי דוח של מבקר המדינה מ-2020, רק כ-10% מהמבנים הטעונים חיזוק בפני רעידות אדמה אכן חוזקו באמצעות תמ"א 38. הדבר נובע, בין היתר, מחסמים בירוקרטיים ותכנוניים, מתנגדות של שכנים וקושי להגיע להסכמות בקרב בעלי הדירות.
סיכום: לקראת תמ"א 38 השמה דגש על חוויית המגורים
פסק הדין מרמת גן הוא דוגמה חשובה לצורך בגישה מאוזנת ורב-מימדית לפרויקטי תמ"א 38. על אף התועלות המשקיות והחברתיות הברורות הטמונות בתוכנית, אל לנו להזניח את הפרמטרים התכנוניים, הסביבתיים והקהילתיים הקשורים לאיכות החיים של התושבים.
בהקשר הזה, ראוי לציין צעדים חיוביים שכבר ננקטים. למשל, המדריך המעודכן להכנת תוכניות מכוח תמ"א 38 של מנהל התכנון, שפורסם ב-2020, נותן דגש מיוחד על שילוב שטחים ציבוריים, שימור המרחב הפתוח ושיפור חוויית המגורים. בדומה, התוספות לתקן תמ"א 38 מ-2021 מחייבות התייחסות למרכיבים נופיים וסביבתיים בתהליך התכנון.
ברמה המוניציפלית, גוברת ההכרה בצורך בתכנון מרחבי כולל של אזורי תמ"א 38. עיריות רבות, ובהן ירושלים, באר שבע וחדרה, מקדמות תוכניות אב להתחדשות עירונית ברמה השכונתית תוך התייחסות למכלול ההיבטים החברתיים והפיזיים. שיתוף הפעולה בין הרשויות, היזמים והציבור הופך להדוק יותר.
אך אלו רק צעדים ראשונים בדרך הנכונה. בשנים הקרובות, ייבחנו מערכת התכנון והממשלה ביכולתם לשכלל את הכלים הסטטוטוריים והרגולטוריים הנלווים לתמ"א 38, באופן שיניב תוצאה מיטבית לכולם. הטמעה של תפיסת "עירוניות בת-קיימא", המאזנת בין הצרכים הכלכליים להיבטים הסביבתיים והחברתיים, היא קריטית.
תמ"א 38 תמשיך להיות מנוע מרכזי להתחדשות ולצמיחה של המרחב העירוני, אך זאת רק אם נקפיד שצמיחה זו תהיה מכילה, מזינה ובריאה לכל מי שמתגורר בעיר, ולא רק לאינטרסנטים הישירים. רק גישה אנושית הרואה את האדם כחלק אינטגרלי מהתהליך תוכל להוביל לעתיד עירוני איכותי ומשגשג.
