תמ"א 38 - בין זכויות היזם לשיקול דעת הוועדה
תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה בשנים האחרונות לאחד הכלים המרכזיים לקידום התחדשות עירונית ופתרון מצוקת הדיור בישראל. התוכנית מעניקה ליזמים תמריצי בנייה משמעותיים, כגון תוספת קומות ויחידות דיור, בתמורה לחיזוק המבנה הקיים או הריסתו ובנייה מחדש. אולם, כפי שממחיש פסק דין חדש של בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 אינן מוחלטות, והן כפופות לשיקול דעתן של ועדות התכנון המקומיות. במאמר זה נבחן את משמעות פסק הדין, ונדון בדילמה שהוא מציף - האיזון בין האינטרס הפרטי של היזם לבין האינטרס הציבורי של התכנון הסביבתי.
רקע המקרה - יזמית מול ועדת התכנון
במרכז פסק הדין עומדת יזמית תמ"א 38 בחיפה, שביקשה להרוס בניין מגורים ישן ברחוב רחל ולהקים במקומו מבנה חדש בן 8 קומות הכולל 15 דירות. אולם, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה סברה אחרת. מטעמים של התאמה לסביבה הבנויה והמאפיינים האורבניים של השכונה, היא הגבילה את היזמית ל-6.5 קומות ו-13 דירות בלבד.
היזמית, בתגובה, הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית, בטענה כי היא זכאית למלוא תמריצי הבנייה המוקנים לה לכאורה מכוח תמ"א 38. היא אף הצביעה על בניין סמוך שבו אושרה תוספת קומות, וטענה שמניעת האפשרות ממנה מהווה אפליה פסולה. אך ועדת הערר דחתה את עמדתה, והדגישה כי לוועדה המקומית יש שיקול דעת רחב בקביעת מספר הקומות והדירות בפרויקט תמ"א 38, בהתאם לנסיבות הספציפיות.
פסק הדין - עדיפות לשיקול התכנוני
משלא השלימה עם ההחלטה, פנתה היזמית לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה בעתירה לבטל את קביעת ועדות התכנון. אך לבסוף, דווקא פסק דינה של השופטת בטינה טאובר חיזק את מעמדן ואת סמכותן של הוועדות אל מול לחצי היזמים.
השופטת טאובר קבעה שהחלטות ועדות התכנון מבוססות על "שיקולים תכנוניים טהורים" שבית המשפט לא ימהר להתערב בהם. היא הבהירה שלוועדה המקומית נתון שיקול דעת רחב בבואה לאשר פרויקט תמ"א 38, וכי תמריצי הבנייה שבתוכנית אינם בגדר "זכות מוקנית" של היזם, אלא כלי בידי מוסד התכנון לאזן בין צרכי החיזוק מפני רעידות אדמה לבין ההשלכות על הסביבה הקרובה.
גישה זו מדגישה את העיקרון לפיו האחריות הציבורית המוטלת על ועדות התכנון גוברת על האינטרס הפרטי-כלכלי של היזמים. הוועדות הן הגורם המקצועי, המכיר את השטח ואמון על קידום איכות החיים והאינטרס המערכתי-ציבורי. לכן, ככל שהחלטותיהן מתבססות על תשתית עובדתית ועל שיקולים ענייניים, יש לכבדן ולאפשר להן מתחם של שיקול דעת סביר.
המשמעויות המעשיות והדילמות שעולות
פסק הדין מבהיר אם כן את סמכותן של ועדות תכנון להגביל את תמריצי תמ"א 38 כדי להתאימם לסביבה הקונקרטית. זוהי נקודת איזון חשובה אל מול הלחץ הרב מצד יזמים למקסם את זכויות הבנייה בפרויקטים. עם זאת, פסק הדין גם מעלה מספר דילמות ושאלות פתוחות:
- האם ההגבלות על היזמים עלולות לצנן את התמריץ הכלכלי לקידום פרויקטים של תמ"א 38, ובכך לפגוע בהיקף ההתחדשות העירונית הנדרשת?
- כיצד ניתן להבטיח אחידות ושוויון בהפעלת שיקול הדעת של ועדות שונות, ולמנוע אפליה בין יזמים או פרויקטים?
- האם נדרשות הנחיות ברורות יותר בחקיקה או בפסיקה לגבי המשקל שיש לתת לתמריצי תמ"א 38 אל מול שיקולים סביבתיים ואורבניים?
מענה לשאלות אלו ידרוש דיון ציבורי רחב ומעמיק יותר, ויתכן שאף שינויי חקיקה ומדיניות. אך בינתיים, פסק הדין משקף איזון ראוי ונחוץ בדיני התכנון - בין האינטרס של היזם בניצול מלוא הפוטנציאל הכלכלי, לבין האחריות המוטלת על ועדות התכנון להתאים כל פרויקט לנסיבותיו הייחודיות ולאינטרס הציבורי.
נתונים רלוונטיים ודוגמאות נוספות
- על פי נתוני מינהל התכנון, בשנת 2022 הוגשו 1,423 בקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38, מהן אושרו 937 (כ-66%).
- מאז כניסתה לתוקף ב-2005, במסגרת תמ"א 38 ניתנו היתרים לתוספת של כ-70,000 יחידות דיור.
- בשנים האחרונות ניתן לראות יותר ויותר החלטות של ועדות תכנון המגבילות את היקף תוספת הקומות והדירות בפרויקטים של תמ"א 38. למשל, החלטה מ-2020 של הוועדה המקומית תל אביב להגביל פרויקטים באזורים צפופים בעיר ל-2.5 קומות במקום 3.5.
- הוועדה המחוזית במחוז ירושלים קבעה ב-2019 מדיניות כוללת לפיה תמריצי תמ"א 38 אינם ניתנים באופן אוטומטי, אלא מהווים "ארגז כלים" עבור הוועדה המקומית לשקול כל מקרה לגופו.
סיכום
לסיכום, פסק הדין בעניין הפרויקט בחיפה משקף מגמה חשובה בתחום התכנון - חיזוק מעמדן של ועדות התכנון אל מול יזמים בכל הנוגע לפרויקטים של תמ"א 38. למרות החשיבות הרבה בעידוד יזמים לקדם התחדשות עירונית, לא ניתן להתעלם מחובתן של הוועדות להפעיל שיקול דעת עצמאי, לאזן בין צרכים שונים ולהתאים כל מיזם למאפייניו הספציפיים. סביבה עירונית איכותית אינה יכולה להתבסס רק על "מרוץ" אחר תמריצי בנייה מקסימליים, אלא היא דורשת גם מחשבה תכנונית מעמיקה וראייה ציבורית רחבה.
האתגר המונח בפתחנו הוא למצוא את האיזון הנכון בין התמריצים הדרושים לשגשוג של תמ"א 38, לבין שמירה על תפקידן החיוני של ועדות התכנון כמגינות האינטרס הציבורי. זהו שיווי המשקל העדין שיאפשר לנו ליהנות מהתחדשות עירונית מואצת, אך כזו שגם מייצרת מרקם עירוני בריא ומשגשג לטווח הארוך.
אז אם אתם יזמים או דיירים העומדים בפני פרויקט תמ"א 38, זכרו - פנו תחילה אל הוועדה המקומית, הציגו בפניה את הצרכים והרצונות שלכם, והקשיבו לקולה המקצועי. בסופו של דבר, לכולנו אינטרס משותף - שכונות וערים שמשלבות חידוש ופיתוח עם איכות חיים גבוהה. רק בעבודה משותפת ומתוך כבוד הדדי נוכל להגשים חזון זה.
