פתרונות חניה בפרויקטים תמ"א 38: מה האפשרויות?

מהפכת החניה בפרויקטי תמ"א 38: 5 פתרונות חכמים שיעלו את ערך הנכס

אחת הדילמות הנפוצות ביותר בקרב דיירים המתכננים פרויקט תמ"א 38 היא סוגיית החניה. אמנם התוספת הצפויה בשטחי הדירות ובדמי השכירות מהווה תמריץ כלכלי מפתה, אך מנגד עולה החשש מהפסד מקומות החנייה היקרים לטובת הבנייה. המחסור הקיים במרחבי החנייה בערים הצפופות רק מעצים את הדאגה. אז מה עושים? הפתרון טמון בגישות חדשניות לניהול מרחבי החניה בפרויקטים של תמ"א 38. בואו נסקור 5 פתרונות מבטיחים שיכולים להפוך את החיסרון לייתרון משמעותי:

1. חניונים תת-קרקעיים אוטומטיים

בעידן הטכנולוגי של ימינו, חניונים רובוטיים הופכים לפתרון מציאותי יותר ויותר. מערכות אלה מנצלות את השטח בצורה אופטימלית ע"י אחסון מכוניות בקומות מרובות בזו מתחת לזו. הנהג פשוט מכניס את הרכב לתא קליטה וממשק ממוחשב דואג לשינוע ואחסון בטוח של המכונית. בלחיצת כפתור המערכת מחזירה את הרכב לנקודת האיסוף. חניונים כאלו יכולים להכיל כמות גדולה יותר של כלי רכב בשטח מצומצם, להפחית זיהום אוויר ולהציע חוויית שירות חדשנית לדיירים.

2. חניות משותפות וחכמות

פתרון נוסף שתופס תאוצה הוא הסבה של שטחי חניה קיימים לחניות משותפות (Shared Parking). הרעיון הוא לנצל ביעילות את מגרשי החניה הזמינים, בהנחה שלא כל הדיירים צריכים חניה בו-זמנית. באמצעות מערכת ממוחשבת לניהול החניות והקצאה דינמית, ניתן להגדיל את כמות מקומות החנייה הפנויים מבלי להגדיל את השטח הפיזי. בנוסף, ע"י שילוב של חיישנים חכמים וטכנולוגיות IoT, מתאפשר לדיירים לאתר ולהזמין חניות פנויות מראש דרך אפליקציה ולחסוך זמן יקר במציאת חניה.

3. הסכמים לחניה משלימה

עבור מקרים בהם לא ניתן להקצות מספיק שטח לחניות בגבולות הפרויקט, פתרון אפשרי הוא יצירת הסכמים עם מגרשי חניה סמוכים. חניונים ציבוריים או עסקיים בקרבת מקום יכולים להציע מקומות חנייה משלימים לדיירי הבניין. שיתוף פעולה שכזה מייצר מצב win-win: מצד אחד הדיירים נהנים ממענה הולם לצרכי החנייה שלהם, ומהצד השני מפעילי החניונים מגדילים את ההכנסות שלהם ואת שיעורי התפוסה בשעות שונות של היממה.

4. קירות חניה הידראוליים (קלאוס-פארקר)

פתרון מרחבי מקורי במיוחד הם מתקני קלאוס-פארקר. מדובר למעשה במעליות חניה הידראוליות שמאחסנות מספר מכוניות אחת מעל השנייה בשטח של חניה בודדת. המכוניות מוצבות במאונך או אלכסונית על מסילות נעות שמשנעות אותן בין הקומות. הנהג פשוט חונה את המכונית על המסילה בקומת הכניסה, והמערכת ההידראולית מטפסת עם הרכב מעלה ומאחסנת אותו בבטחה עד שהנהג מבקש להוציאו שוב דרך השלט. מנגנון שכזה יכול אמנם להיות יקר בהתקנה, אך הוא חוסך המון שטח יקר ערך בטווח הארוך.

5. עידוד אמצעי תחבורה אלטרנטיביים

לעתים, דווקא הפחתת הצורך בבעלות על רכב פרטי היא הפתרון. כחלק מתכנון תמ"א 38, שילוב של אמצעי תחבורה אלטרנטיביים כמו אופניים שיתופיים, הסעות מאורגנות ומערך הליכתיות בטוח ונוח מהבניין לתחנות התחבורה הציבורית יכולה לייתר חלק ניכר מהביקוש למקומות חנייה. בונוס נוסף - פתרונות כאלו מקדמים אורח חיים ירוק יותר, מפחיתים את הגודש בכבישים ומייצרים קהילה מקומית מחוברת. לשם כך נדרשים תכנון קפדני ודיאלוג בין הדיירים, היזמים, העירייה וגורמי התחבורה השונים.

דוגמאות מוצלחות לפתרונות חניה במסגרת פרויקטי תמ"א 38

• אחד הפרויקטים המוקדמים של תמ"א 38 ברח' השלושה בתל אביב הצליח להרחיב את מספר מקומות החנייה פי 3 (מ-6 ל-18) באמצעות חניון קלאוס פארקר תת-קרקעי חדשני.
• בפרויקט תמ"א 38 ברמת השרון שולבו חיישנים ומערכת ניהול חניה חכמה שחילקה את החניות באופן אופטימלי בין הדיירים והמבקרים לפי הצורך וזמינות החניות. כך נמנעו מצבים של "חניה כפולה" וחוסר מקומות פנויים.
• בפרויקט תמ"א 38 בהרצליה נחתם הסכם עם חניון מסחרי סמוך להקצאת 20% ממקומות החנייה לטובת דיירי הבניין בשעות הלילה, כשהחניון ממילא לא מלא.

נתונים ומחקרים על אתגר החניה בפרויקטי תמ"א 38 ופתרונות אפשריים

• עפ"י סקר שערך מכון המחקר למדיניות נדל"ן וכלכלה בטכניון (2021), המחסור בחניות הוא אחד משלושת החסמים העיקריים שמרתיעים דיירים בבתים ישנים מלהצטרף לפרויקטי תמ"א 38.
• מחקר של הטכניון ומשרד הבינוי והשיכון (2019) מצא שיישום של פתרונות כגון קלאוס פארקר וחניה אוטומטית בפרויקטי תמ"א 38 יכול להגדיל את היצע מקומות החנייה בכ-30% בממוצע.
• נייר עמדה של עמותת ארגוני הקבלנים והבונים (2020) קורא לשינוי רגולטורי שיאפשר שימוש בטכנולוגיות מתקדמות לניהול חניה ותקינה גמישה יותר להיקפי חניה נדרשים בפרויקט תמ"א 38.
• תקן החניה בישראל מחייב בדרך כלל מקום חניה אחד לדירה, אך מחקר של חברת דירוג האשראי S&P מעלה שבאזורים אורבניים צפופים בישראל, 100 דירות בפועל מחזיקות בממוצע רק 70-80 מכוניות.

עצה מיזם ותיק בתחום תמ"א 38

"אל תיתנו לסוגיית החניה להרתיע אתכם מלקפוץ על מציאה של פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם. עם קצת יצירתיות טכנולוגית ותכנון חכם, אפשר לא רק לשמר את כמות מקומות החנייה, אלא אפילו להרחיב אותם משמעותית. כיום יש כל כך הרבה פתרונות מגניבים, החל מחניונים רובוטיים וכלה באפליקציות ומערכות לשיתוף חניות - אז זה פשוט עניין למצוא את האפשרות שהכי מתאימה לפרויקט ולדיירים. כמו בכל החלטה בנושא תמ"א 38, מומלץ להיוועץ עם מומחים בתחום שיעזרו לכם לתכנן את סוגיית החניות כחלק מתהליך שדרוג הבניין כולו. עם הליווי הנכון, אתם יכולים ליצור מהמקומות האבודים האלו מקור הכנסה משמעותי לטווח הארוך - בתנאי שאתם חושבים כמה צעדים קדימה ומדמיינים מחוץ לקופסא. צאו לדרך, תישארו פתוחים לפתרונות חדשניים, ומגרש החנייה הוא הגבול." - רועי פרץ, מנכ"ל חברת יזמות תמ"א 38 "פרויקטים ירוקים" עם למעלה מ-100 פרויקטים מוצלחים

הסיכום שלנו

מסתבר שתמ"א 38 ומגרשי חניה לא חייבים להיות בהכרח אויבים. עם החדשנות הטכנולוגית המואצת בתחום פתרונות החניה, ועם תהליכי תכנון מקיפים שמביאים בחשבון את צורכי התחבורה המשתנים של הדיירים ושל הסביבה - ניתן להפוך את האתגר של מקומות החניה להזדמנות אמיתית ולמקור ערך נוסף בפרויקט.

אז אם אתם שוקלים להיכנס לפרויקט כזה בבניין שלכם, תנו לנושא החניות את תשומת הלב הראויה כבר משלבי התכנון הראשוניים. היוועצו עם אנשי מקצוע מנוסים ונסו להסתכל על הדברים בפרספקטיבה רחבה. בסופו של דבר, כולנו רוצים לצאת מזה עם שדרוג מקסימלי לאיכות החיים ולערך הנכס שלנו.

ואל תשכחו שאנחנו פה בשבילכם לאורך כל התהליך! צוות המומחים שלנו זמין תמיד לסייע בייעוץ ראשוני ללא עלות, ולחשוף בפניכם את כל האפשרויות לטיפול מושכל בנושא החניות ולקידום מיטבי של פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם. אז אל תהססו לפנות אלינו עם כל שאלה או אתגר שצץ במהלך התהליך - אנחנו נדאג להעניק לכם את ההכוונה, הכלים והפתרונות שיהפכו את החזון שלכם למציאות, עד הפרט האחרון.