מלחמת הזכויות בחיפה: האם עיריית חיפה נותנת ליזמי תמ"א 38 יותר מדי?
סיעת הירוקים במועצת העיר חיפה ו"הפורום הציבורי כרמל" הגישו לאחרונה עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בטענה שזו העניקה במשך שנים זכויות בנייה עודפות ליזמים של פרויקטי תמ"א 38 בעיר. המקרה של חיפה מאיר זרקור על אחת הסוגיות המורכבות והשנויות במחלוקת ביותר בכל הנוגע ליישום התמ"א, ומחדד את הצורך במציאת נקודת האיזון הנכונה בין האינטרס הציבורי לאינטרס היזמי.
הבעיה: זכויות בנייה מעבר למותר בתמ"א 38?
לב המחלוקת נעוץ בשאלה האם הוועדה המקומית הרחיבה את זכויות הבנייה הניתנות ליזמים בפרויקטי תמ"א 38 בחיפה מעבר למה שמתיר החוק. העותרים טוענים כי העירייה כללה בחישוב הזכויות גם שטחי שירות (כגון מבואות, חדרי מדרגות וחניות) שלא אמורים להיות חלק מההיתר לפי התמ"א.
לטענתם, תוספת זו מנפחת באופן משמעותי את היקפי הבנייה ואת הרווח הכלכלי של היזמים, על חשבון האינטרס של הדיירים והציבור הרחב. במקום שההתחדשות העירונית תשתלב בצורה הרמונית עם המרקם הקיים, נוצרים מגדלים צפופים שפוגעים באופי השכונות הוותיקות - וכל זאת ללא הצדקה תכנונית או חוקית.
העותרים מסתמכים בין היתר על החלטות קודמות של ועדת הערר המחוזית, שקבעה במפורש כי אין להכליל שטחי שירות בזכויות המוענקות מכוח תמ"א 38. לשיטתם, המשך מתן ההיתרים ה"מנופחים" ע"י הוועדה המקומית מהווה עבירה של ממש על הוראות הדין והתכנון.
נקודת המבט של העירייה: חשש מתביעות אפשריות
אך בעוד העותרים רואים בכך עניין עקרוני של שמירה על האינטרס הציבורי, עיריית חיפה מביעה חשש כבד מההשלכות של שינוי המדיניות בנושא. העירייה מודה שהחלטות ועדת הערר עשויות "להשפיע באופן רוחבי על כלל בחינת הבקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38" שהוגשו עד כה.
במילים אחרות, אם תתקבל העמדה שאין לכלול שטחי שירות בזכויות הבנייה, הדבר עלול לסכל או לעכב פרויקטים רבים שכבר אושרו ונמצאים בשלבי תכנון ושיווק שונים. יתר על כן, הוועדה המקומית חוששת מתביעות נזיקין אפשריות מצד יזמים ודיירים, שיטענו שנפגעו כלכלית מהשינוי של "כללי המשחק" בדיעבד.
לכן, על אף שהעירייה מודעת להשלכות השנויות במחלוקת של מדיניותה, היא ממשיכה בינתיים לאשר פרויקטים לפי הפרשנות המרחיבה של זכויות הבנייה, בציפייה שערר שהגישה לועדת הערר יתקבל ויאפשר לה להמשיך בכך גם בעתיד.
דוגמה מייצגת: פרשת "אהוד 12"
דוגמה מובהקת למחלוקת מופיעה בעתירה עצמה, והיא המקרה של הבניין ברחוב אהוד 12 בחיפה. בפרויקט תמ"א 38 שתוכנן במבנה, הוסיפה הוועדה המקומית שטחי שירות נרחבים מעבר לקבוע בתמ"א, מה שהוביל לערר שהוגש לוועדת הערר המחוזית.
ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי אין להכליל את שטחי השירות בזכויות הבנייה לפרויקט. הוועדה המקומית הגישה בקשה לדיון נוסף על ההחלטה, תוך שהיא מזהירה מפני ההשלכות הרוחביות שלה על שאר הבקשות להיתרים לפי תמ"א 38 בעיר. אך העותרים טוענים כי גם לאחר הגשת הבקשה, המשיכה העירייה לאשר פרויקטים נוספים בצורה בעייתית זו.
פתרון רצוי: הבנות משותפות ואיזונים עדינים
במבט קדימה, נראה שהמפתח לגישור על הפער בין הצדדים טמון במיצוי הדיאלוג והגעה להבנות משותפות. ברור שלעיריית חיפה יש אינטרס לגיטימי לקדם התחדשות עירונית בקצב משמעותי, על מנת לחדש את פני העיר ולתת מענה לצורכי הדיור של תושביה. מנגד, אסור להתעלם מהביקורת הנכוחה על עודף הזכויות הניתנות ליזמים לעתים, ומהפגיעה באיזון העדין שאמורה תמ"א 38 ליצור.
דרוש אומץ מצד מקבלי ההחלטות להודות בליקויים שהיו בעבר, ולגבש מדיניות סדורה וברורה יותר להמשך הדרך. מדיניות זו תצטרך לאזן בין הרצון להניע פרויקטים לבין הצורך לשמור על רוח החוק ועל טובת הכלל. במקרים שבהם כבר ניתנו היתרים מנופחים, יהיה צורך במציאת פתרונות הוגנים לכל הצדדים, שלא יפגעו בהם למפרע.
דוגמאות חיוביות ולקחים מערים אחרות
בהקשר זה, ניתן ללמוד מדוגמאות חיוביות של רשויות מקומיות אחרות, שהצליחו לאמץ מודל מאוזן ומוסכם יותר של חלוקת הזכויות בפרויקטי תמ"א 38:
כך למשל, עיריית תל אביב הגדירה בצורה ברורה וקונקרטית את השטחים העיקריים והשטחים הנלווים שניתן לאשר, תוך מתן עדיפות למרכיבים התורמים לרווחת הדיירים כמו מרפסות או חניות. המודל אומץ כחלק מתוכניות המתאר החדשות של העיר (תא/5000) והפך לסטנדרט מחייב.
גם עיריית פתח תקווה יצרה לאחרונה "מסלול ירוק" להתחדשות עירונית ע"י תמ"א 38, שבו היא מתחייבת לתת תוספת זכויות רק לפרויקטים העומדים בקריטריונים של בנייה ירוקה ושל תרומה לסביבה הקרובה, כגון יצירת שבילי אופניים, גינות ציבוריות ועוד. כך נוצר תמריץ ליזמים "לתת יותר" לעיר ולתושביה, מעבר לדירות עצמן.
סיכום: לקראת מודל מנצח של תמ"א 38 בחיפה ובכלל
המקרה של העתירה בחיפה מעלה סוגיה קריטית בדרך ליישום אפקטיבי ונכון של תמ"א 38. ברי כי כל הצדדים - הדיירים, היזמים והרשויות - שותפים לרצון לקדם התחדשות עירונית שתשדרג את פני הערים ותייצר מלאי דירות מודרני ואיכותי יותר. אך בד בבד, אל לנו לוותר על עיקרון האיזון והפרופורציות בין האינטרסים.
בעוד המאבק המשפטי יימשך, כדאי שהעירייה והיזמים כאחד יפנימו שעליהם לדייק יותר בחישוב הזכויות הנדרשות והראויות לכל פרויקט, מבלי לנצל פרצות או עמימות בחוק. בטווח הארוך, הכנסת שינויים מושכלים בתמ"א 38, שיאזנו טוב יותר בין הצרכים של כלל השחקנים בהליך, היא המפתח למודל רגולטורי מנצח - בחיפה ובכל הארץ.
המסר הכי חשוב לקחת מהדיון הזה הוא שלא צריך לבחור בין התחדשות עירונית לבין אינטרס ציבורי - אפשר וצריך לשלב ביניהם ולמצוא את שביל הזהב. אם גם אתם נמצאים בתהליך מול וועדה מקומית או יזם תמ"א 38, ומעוניינים לוודא שהזכויות שלכם נשמרות במלואן, כדאי שתפנו לקבלת ייעוץ מקצועי בהקדם. השארת פרטים כאן ונחזור אליכם במהרה לשיחת ייעוץ ראשונית וחינמית לחלוטין.
