מאבק במגבלות: סיפורה של עתירה נגד הגבלות תמ"א 38 בנהריה

מאבק הדיירים בנהריה - העתירה שמסמנת תפנית במגבלות תמ"א 38

סיפורם של דיירי בניין ברחוב הגעתון בנהריה מדגים את המאבק המורכב והחשוב של אזרחים נגד מגבלות מקומיות על תמ"א 38. עתירתם לבית המשפט המחוזי בחיפה מהווה ציון דרך במאמץ לממש את הפוטנציאל המלא של התחדשות עירונית, ולהגן על זכויות וצרכי התושבים.

רקע להגבלות העירוניות על תמ"א 38

בשנים האחרונות, יותר ויותר רשויות מקומיות מטילות מגבלות על יישום תמ"א 38 בתחומן:

• מגבלות גובה ותוספת קומות: חלק מהערים מגבילות את מספר הקומות שניתן להוסיף במסגרת תמ"א 38, או קובעות גובה מקסימלי נמוך יותר מהתקן הארצי.
• צפיפות ומגבלות יחידות דיור: ערים מסוימות מטילות מגבלות על מספר יחידות הדיור שניתן להוסיף בכל פרויקט, במטרה לשלוט בצפיפות האוכלוסין.
• דרישות חניה ותשתיות: לעתים, הרשויות דורשות תקני חניה גבוהים יותר או השקעות תשתית נרחבות כתנאי לאישור פרויקטים.

לטענת הרשויות, מגבלות אלו נועדו לשמור על המרקם העירוני, למנוע עומס תשתיות ולהבטיח איכות חיים לתושבים. אך בפועל, הן מייצרות חסמים משמעותיים בפני קידום פרויקטי התחדשות, ופוגעות ביכולת של דיירים רבים למצות את זכויותיהם במסגרת תמ"א 38.

בנהריה, למשל, נקבע גובה מקסימלי של 4-5 קומות במרבית אזורי העיר, בעוד תמ"א 38 הארצית מאפשרת תוספת של עד 2.5 קומות. מגבלה זו, לצד הגבלות צפיפות ודרישות חניה מחמירות, מונעת מבניינים רבים לקדם פרויקטי חיזוק ותוספת יחידות דיור כמתאפשר בחוק הארצי.

פרטי המקרה והעתירה

דיירי הבניין ברחוב הגעתון 10 בנהריה, שנבנה בשנות ה-70, ביקשו לקדם פרויקט תמ"א 38 הכולל חיזוק מפני רעידות אדמה ותוספת 2 קומות ו-8 יחידות דיור. אולם, בקשתם נדחתה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בנימוק שהיא חורגת מהמגבלות שנקבעו בתוכנית המתאר העירונית.

מתוסכלים מההחלטה ונחושים לממש את זכויותיהם, פנו הדיירים בעתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בחיפה. הם טענו כי המגבלות העירוניות סותרות את תמ"א 38 הארצית, פוגעות בזכויות הקניין שלהם ומונעות קידום התחדשות עירונית חיונית.

העותרים, בייצוג עו"ד ירון קוסטליץ ממשרד "קוסטליץ-גולדשטיין", הדגישו בעתירה את הצורך הדחוף בחיזוק מבנים ישנים בנהריה, המצויה באזור בעל פוטנציאל גבוה לרעידות אדמה. הם טענו כי מניעת האפשרות לנצל את מלוא הזכויות במסגרת תמ"א 38 חושפת את התושבים לסכנת חיים, ומהווה פגיעה בלתי מידתית וסבירה.

פסיקת בית המשפט וההשלכות הרוחביות

בפסק דין תקדימי מנובמבר 2021, קיבל בית המשפט המחוזי בחיפה את עמדת העותרים. השופטים קבעו כי תוכנית המתאר של נהריה אינה יכולה לגבור על הוראות תמ"א 38 הארצית, ועל הוועדה המקומית לאשר את הבקשה של דיירי הבניין, בכפוף לעמידה בתנאים טכניים ובטיחותיים.

עוה"ד ירון קוסטליץ, המייצג את העותרים, אמר בתגובה לפסק הדין: "זהו ניצחון חשוב לא רק לדיירי הבניין הספציפי הזה, אלא לכל תושבי נהריה וערים אחרות הנאבקים למימוש זכויותיהם בתמ"א 38. הפסיקה מבהירה שלרשויות המקומיות אין סמכות לסכל את מטרות התכנית הארצית ולפגוע בחוסנם ובטיחותם של מבנים ישנים."

פסק הדין עשוי לשמש כתקדים משמעותי עבור עתירות ומאבקים דומים בערים נוספות. הוא מחזק את ידם של דיירים ויזמים המבקשים לקדם פרויקטי התחדשות למרות חסמים מקומיים, ועשוי להוביל לשינוי מדיניות ברשויות רבות.

לקראת יישום מיטבי של תמ"א 38

מקרה העתירה בנהריה הוא תמרור חשוב בדרך ליישום מיטבי ומקיף יותר של תמ"א 38. הוא מדגיש את הצורך באיזון בין סמכויות התכנון המקומיות לבין מטרות התוכנית הארצית, ואת החשיבות שבהגנה על זכויות וצרכי התושבים.

לצד פסיקות תומכות כאלו, נחוצה מדיניות ממשלתית ברורה להסרת חסמים ועידוד התחדשות עירונית. תיקוני חקיקה, תמריצים כלכליים ושיתופי פעולה בין הרשויות, היזמים והדיירים הם מפתח להצלחה. רק כך נוכל להפיק את מלוא הפוטנציאל של תמ"א 38 לטובת חיזוק המבנים, הוספת יחידות דיור והתחדשות המרקם העירוני.

הניצחון של דיירי הבניין בנהריה מסמן ציון דרך חשוב במאבק למימוש תמ"א 38, אך המאבק עוד רחוק מסיום. נדרשות עוד פעולות ברמה המקומית והלאומית כדי להפוך חזון זה למציאות נגישה ומיטיבה עבור כל תושבי ישראל. רק כך נוכל להבטיח עתיד בטוח, איכותי ובר-קיימא לערינו ולבנייניהן הוותיקים.