כשהשכן מתנגד: הוצאת צווי מניעה של שכנים בפרויקט תמ"א 38

המאבק על הנוף - צווי מניעה של שכנים בפרויקטי תמ"א 38

לא פעם, פרויקט תמ"א 38 שזוכה לתמיכת כל בעלי הדירות בבניין, נתקל בהתנגדות מפתיעה דווקא מצד השכנים מהבתים הסמוכים. חששות מפגיעה בפרטיות, חסימת נוף או ירידת ערך הנכס, מניעים שכנים להגיש התנגדויות ועתירות לצווי מניעה נגד הפרויקטים. המאבק המשפטי שמתפתח במקרים אלו, חושף את המתח בין זכויות הפרט לבין האינטרס הציבורי בהתחדשות עירונית וחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה.

מקור ההתנגדות של השכנים

ההתנגדויות של שכנים לפרויקטי תמ"א 38 נובעות ממספר חששות עיקריים:

• פגיעה בפרטיות: שכנים חוששים שתוספת הקומות והמרפסות בבניין הסמוך תאפשר הצצה לחצרות ולחלונות בתיהם, ותפגע בפרטיותם.
• חסימת אור ונוף: הגבהת הבניין במסגרת תמ"א 38 עלולה לחסום את האור הטבעי ואת הנוף הנשקף מחלונות השכנים, ובכך לפגוע באיכות חייהם.
• מטרדי רעש ואבק: השכנים צופים שעבודות הבנייה יגרמו למטרדי רעש משמעותיים וחדירת אבק ולכלוך לתחום רכושם.
• ירידת ערך הנכס: החשש הוא שהשינויים שיבוצעו בבניין הסמוך, במיוחד אם הוא יהפוך לצפוף או מוזנח, עלולים להשפיע לרעה על ערך הבתים והדירות באזור כולו.

על רקע חששות אלו, שכנים פונים לא פעם לערכאות משפטיות בדרישה להוציא צווי מניעה שיעצרו את הפרויקטים. הם נסמכים בעיקר על הטענה שהבנייה צפויה לפגוע בזכויות הקנייניות שלהם ולהוות מטרד, וכי הנזק שייגרם להם עולה על התועלת הציבורית שבפרויקט.

פרשת רחוב פרנקפורטר בירושלים

דוגמה בולטת למאבק כזה אירעה בפרויקט תמ"א 38 ברחוב פרנקפורטר בירושלים. בעלי בתים סמוכים הגישו לבית המשפט המחוזי בקשה לצו מניעה, בטענה שהפרויקט המתוכנן יפגע קשות בפרטיות שלהם וביכולתם ליהנות מאור טבעי בבתיהם. הם הדגישו כי קומות הבניין שייבנו יאפשרו לדיירים החדשים להשקיף היישר לעבר החצרות והחלונות שלהם.

מנגד, נציגי דיירי הבניין שעמד לפני חיזוק טענו כי הפרויקט נועד בראש ובראשונה לשפר את יציבות ובטיחות הבניין, להגן על חיי הדיירים ולשפר את איכות חייהם. הם הדגישו כי התוכניות תואמות את הנחיות תמ"א 38, וכי נעשו מאמצים רבים להתחשב בצרכי השכנים ולמזער פגיעה.

בפסק דין מנומק, דחה בית המשפט את בקשת השכנים לצו מניעה. השופטים קבעו כי הזכות לפרטיות והאינטרס הנטען של השכנים בהנאה מקניינם נסוגים במקרה זה מפני הצורך הדחוף בחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ומפני האינטרס הציבורי בהתחדשות עירונית. הודגש כי התוכניות הוכנו בהתאם להנחיות המקצועיות והמשפטיות, וכי הפגיעה הנטענת בשכנים אינה עולה כדי "מטרד ממשי" במובן המשפטי.

דחיית העתירה בפרשת פרנקפורטר ממחישה כיוון שיפוטי ברור. במקרים רבים דומים, כמו פרויקטים תמ"א 38 ברחוב בן יהודה בתל אביב או ברחוב הרצל בחיפה, נדחו עתירות של שכנים מטעמים דומים. בתי המשפט מבהירים פעם אחר פעם, כי בבואם לאזן בין האינטרסים, הצורך הציבורי בחיזוק מבנים והתחדשות עירונית גובר על הפגיעה הנטענת בשכנים, בייחוד כשהיא אינה חריגה בעוצמתה.

האיזון הראוי בדיני התכנון והבנייה

עם זאת, חשוב לציין כי לא כל עתירה נגד תמ"א 38 נדחית על הסף. במקרים שבהם מוכח נזק חריג וממשי לשכנים, שאינו מידתי ביחס למטרות הפרויקט, בתי משפט הורו על התאמות ושינויים בתוכניות הבנייה.

למשל, בפרשת מתחם תמ"א 38 ברחוב אלכסנדר ינאי ברמת גן, התקבלה בחלקה עתירה של שכנים נגד גובה הבניין המתוכנן. בית המשפט מצא כי תוספת הקומות תיצור "חומה אטומה" שתפגע באופן בלתי סביר בתאורה ובאוורור של הבתים הסמוכים, החורגת מהפגיעה המקובלת בפרויקטים מסוג זה. בהתאם, נקבע כי יש להפחית קומה אחת מהתוכנית ולשנות את העמדת הבניין כדי למזער את הפגיעה.

פסיקות אלו מבטאות את השאיפה השיפוטית לאיזון ראוי בדיני התכנון והבנייה. ברירת המחדל היא לתת עדיפות לשיקולים ציבוריים רחבים כמו בטיחות הדיירים והתחדשות המרקם העירוני, אפילו אם הם כרוכים בפגיעה מסוימת בזכויות השכנים. אך זאת, כל עוד הפגיעה אינה קיצונית וחורגת מהנורמה המקובלת בהקשר של פרויקטי פיתוח. שאיפה זו משקפת את הצורך ליצור סביבה עירונית מחודשת, הרמונית ומתפקדת לטובת כלל התושבים.

פתרון סכסוכי שכנים בדרכי שלום

לבסוף, ראוי להדגיש את הפוטנציאל ליישוב סכסוכים בין שכנים בדרכים חלופיות, טרם הגעה לכדי הליכים משפטיים. הידברות בין הצדדים, גישור ומציאת פתרונות הנדסיים יצירתיים יכולים פעמים רבות לגשר על הפערים ולייתר את הצורך בהתדיינות משפטית ממושכת.

דוגמה מוצלחת לכך אירעה בפרויקט תמ"א 38 ברחוב ויצמן בכפר סבא. שכנים של הבניין העלו חששות משמעותיים מהשפעת הבנייה על איכות חייהם. במקום לפנות לבית המשפט, יזמו הצדדים הליך גישור בסיוע אדריכל ומומחה תכנון. בסדרת מפגשים גובשו שינויים מוסכמים בתוכניות, ביניהם הזזת קו הבניין, שינוי פריסת המרפסות והוספת קיר ירוק להפרדה בין המבנים. הפתרונות היצירתיים הללו הפיגו את החששות ואיפשרו לפרויקט להתקדם בהסכמה ובשיתוף פעולה של כל הגורמים.

לסיכום

התמודדות עם התנגדויות שכנים לפרויקט תמ"א 38 היא חלק מציאותי ובלתי נמנע. המפתח הוא למצוא את האיזון הנכון בין זכויות הפרט לבין הצרכים והאינטרסים הציבוריים הרחבים יותר. פסיקות בתי המשפט מתווים את הדרך. הן מבהירות כי נקודת המוצא היא מתן עדיפות להתחדשות עירונית ולחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תוך דחיית עתירות שכנים שאינן משקפות פגיעה חמורה וחריגה. עם זאת, במקרים קיצוניים יותר, כשהפגיעה חורגת מהסביר, ראוי לערוך התאמות בתוכניות ולמצוא פתרונות הנדסיים מידתיים.

מעל לכל, יש לשאוף לפתרון מחלוקות עם שכנים בדרכי הידברות, גישור וחשיבה יצירתית טרם הגעה לכדי עימות משפטי. הצלחת תמ"א 38 תלויה ביכולתנו לראות את התמונה הרחבה, לאזן בין האינטרסים במקצועיות ולגייס את שיתוף הפעולה של כל בעלי העניין. רק כך נוכל לקדם באופן הוגן ואפקטיבי את ההתחדשות העירונית כה נחוצה בערי ישראל, תוך שמירה על טובת כלל התושבים - בעלי הדירות, השכנים והציבור הרחב כאחד.