כנס התחדשות עירונית בירושלים: סיכום ותובנות

תובנות מכנס ההתחדשות העירונית בירושלים - לקחים ליישום פרויקטי תמ"א 38 בעיר

בשבוע שעבר התקיים בירושלים כנס מקצועי מקיף בנושא התחדשות עירונית, בדגש על פרויקטים במסגרת תמ"א 38. מאות אנשי מקצוע מתחומי התכנון, הנדל"ן, המשפט והרשויות המקומיות התכנסו כדי לדון באתגרים הייחודיים של ביצוע תמ"א 38 בבירה, ובדרכים האפקטיביות לקידום הנושא. בין הדוברים בלטו אדריכלים בכירים, ראשי אגפי הנדסה, מתכננים עירוניים ויזמים מובילים. הכנס הציף תובנות חשובות שיכולות לסייע בהאצת ההתחדשות העירונית בעיר תוך שמירה על צביונה הייחודי. הנה סיכום של הנקודות המרכזיות והמסקנות היישומיות.

מורכבות סטטוטורית ותכנונית - איך מתגברים?

אחד האתגרים המשמעותיים ביותר שעלו בכנס הוא המורכבות הסטטוטורית והתכנונית שמאפיינת את ירושלים. בשל ההיבט ההיסטורי, הדתי והגיאופוליטי של העיר, קיימות מגבלות ייחודיות על בנייה לגובה, תוספת צפיפות ושינוי ייעודי קרקע. מערך השימור בעיר הוא מהמחמירים בארץ, ופרויקטים רבים של תמ"א 38 נתקלים בהתנגדות עזה מטעם גופי שימור ועמותות. בנוסף, שטחים נרחבים בעיר נמצאים בתחום השיפוט של הרשות הפלסטינית או מוגדרים כשטחי מריבה, מה שמקשה מאוד על מימוש תכניות בהם.

כדי להתגבר על מכשולים אלו, הוצעו בכנס מספר פתרונות:

• הכנת מסמך מדיניות עירוני מפורט לתמ"א 38, שיגדיר בבירור את אזורי העדיפות לחיזוק מבנים, את מנגנון הבחינה של בקשות להיתרים, ואת העקרונות המחייבים את כל הגופים המאשרים. כך ייווצר ודאות ואחידות שיקלו על קידום הפרויקטים.
• גיבוש הסכמות מראש עם גופי השימור והעמותות, כבר בשלב גיבוש התב"ע. שיתוף בעלי העניין בשלבים מוקדמים ומתן מענה לדרישות השימור, יצמצמו את ההתנגדויות ויאיצו את האישורים.
• הגדרת מתחמי התחדשות עירונית בשכונות הערביות במזרח ירושלים, בתיאום עם הרשויות המקומיות הפלסטיניות. רק דיאלוג מכבד ופתרונות הוליסטיים לצרכי התושבים, יאפשרו לקדם פרויקטי תמ"א 38 גם באזורים אלו.

משאבי כוח אדם ומקצועיות - הדרך לניהול נכון

נושא מרכזי נוסף שעלה בכנס היה המחסור במשאבי כוח אדם ובמומחיות לניהול פרויקטים מסוג תמ"א 38 ברשויות העירוניות. הודגש כי מורכבות הפרויקטים דורשת הנדסאים ואדריכלים במחלקות הרישוי שיהיו בעלי התמחות ייעודית בהיבטי חיזוק מבנים, וכן עובדים סוציאליים שילוו את הדיאלוג עם הדיירים. בהיעדר כוח האדם המיומן, נוצרים פערי ידע ועיכובים בירוקרטיים שמרתיעים יזמים מלקחת על עצמם פרויקטים בירושלים.

פתרונות שהוצעו:

• הקמת יחידת תמ"א 38 ייעודית באגף תכנון עיר, שתרכז את כל בעלי התפקידים הנדרשים. כך יתאפשר ליווי מקצועי ויעיל לאורך כל התהליך, והסרת חסמים בזמן אמת.
• הכשרה והסמכה של אנשי מקצוע מתאימים, בשיתוף איגודים מקצועיים ומוסדות אקדמיים בעיר. הגדלת היצע המומחים תקל על העומס ברשויות ותייצר תחרות בשוק.
• פיתוח מערכות מידע ממוחשבות לטיפול בבקשות תמ"א 38, שיאפשרו לנהל את הבקשות והבדיקות ביעילות, תוך שקיפות מלאה ליזמים ולדיירים.

פערים כלכליים ותמריצים - מנופים לכדאיות

למרות הצורך הדחוף בחיזוק ושדרוג מבנים בשכונות הוותיקות בירושלים, עדיין ישנם פערים כלכליים וכדאיות נמוכה שמרתיעים יזמים ובעלי דירות מלצאת לפרויקטים של תמ"א 38. זאת בשל מחירי דירות ושכירות נמוכים יחסית, ריבוי דיירים מוגנים שמתנגדים, עלויות בנייה גבוהות ותנאי מימון נוקשים.

כדי להתמודד עם בעיות אלו, עלו בכנס הצעות שונות:

• הגדלת אחוזי הבנייה האפשריים בפרויקטי תמ"א 38 בירושלים, ומתן הקלות נוספות בתקנים כמו תקני חנייה ושטחי שירות. כך הפרויקטים יהיו רווחיים יותר ליזמים.
• הענקת מענקים ותמריצים כספיים לבעלי דירות שיסכימו לחיזוק ולהרחבת המבנה, במיוחד לאוכלוסיות מבוגרות שמתקשות במימון השיפוץ. כך תינתן דחיפה אמיתית למוטיבציה של הדיירים.
• הקמת קרן עירונית ייעודית לסיוע בפרויקטי תמ"א 38, שתעניק הלוואות בתנאים מועדפים ותספק ערבויות ליזמים מול הבנקים, במיוחד בשכונות חלשות.
• קידום מתחמי פינוי-בינוי משולבים עם תמ"א 38, כדי ליצור מסה קריטית של יחידות דיור ולנצל את הפוטנציאל הכלכלי לשיפור המרחב העירוני כולו.

דוגמאות לפרויקטי תמ"א 38 מוצלחים בירושלים

• מתחם "מעלות דפנה" - שדרוג של 180 יח"ד ב-11 מבנים משנות ה-60', תוך שיפור התשתיות והמרחב הציבורי, בשיתוף פעולה הדוק עם הדיירים.
• "זיו ציון" - חיזוק מבנה לשימור מ-1928 ברחוב יפו, תוך שיחזור החזית ההיסטורית ותוספת קומה מודרנית עם בריכת שחייה משותפת.
• "מתחם הרכבת" - 4 מבני רכבת לשימור שחוזקו והוסבו לדירות יוקרה ולמסחר, תוך שימור מוקפד של האלמנטים ההיסטוריים וחידוש קירות הסיד המקוריים.

נתונים מעודכנים על מצב תמ"א 38 בירושלים

• נכון לסוף 2022, אושרו בירושלים 520 פרויקטים של תמ"א 38, שכוללים חיזוק של כ-6,500 יח"ד.
• כ-45% מהמבנים בעיר שנבנו לפני 1980 עדיין זקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה על פי הערכות העירייה.
• קצב האישורים של תמ"א 38 בעיר כמעט והוכפל ב-3 השנים האחרונות, במיוחד בזכות הקלות שהונהגו בתקנים.
• כ-80% מפרויקטי התמ"א בעיר הם במתכונת של חיזוק ותוספת קומות, ורק 20% הריסה ובנייה מחדש.

ציטוט מפי מנהל אגף תכנון בעיריית ירושלים

"הפוטנציאל של תמ"א 38 בירושלים הוא עצום, הן מבחינת מיגון המבנים והצלת חיי אדם, והן מבחינת התחדשות עירונית ושיפור פני השכונות הוותיקות. אנחנו רואים בזה יעד אסטרטגי מרכזי לשנים הקרובות. יחד עם זאת, צריך להבין את המורכבות הייחודית של העיר, על הרגישויות הדתיות והפוליטיות, ולהתאים את הפתרונות בהתאם. בסופו של דבר, המפתח הוא שיתוף פעולה בין כל בעלי העניין - הממשלה, העירייה, היזמים, בעלי הדירות והארגונים החברתיים. רק על ידי דיאלוג פתוח ומתמשך, תוך איזון בין שימור לבין התחדשות, נוכל להגיע לתוצאות הרצויות."

סיכום

כנס ההתחדשות העירונית בירושלים חשף את ההזדמנויות העצומות, אך גם את האתגרים המורכבים, שטמונים בפרויקטי תמ"א 38 בבירה. הסוגיות התכנוניות, הכלכליות והתודעתיות שעלו מחייבות התייחסות מעמיקה של כל השחקנים בזירה - מהדרג העירוני והממשלתי, דרך היזמים והמתכננים, ועד לדיירים עצמם.

עם זאת, ניכר כי ישנה הבנה הולכת וגוברת בקרב מקבלי ההחלטות לצורך בהסרת חסמים, בהענקת תמריצים ובהגברת שיתוף הציבור. כפי שראינו מהדוגמאות, פרויקטי תמ"א 38 איכותיים ומותאמים למרקם העירוני הם בהחלט בני השגה. השילוב בין חיזוק מבנים, שימור ערכי מורשת ויצירת סביבה אורבנית מיטיבה הוא המתכון הנכון לעתיד ירושלים.

אז אם אתם תושבים, בעלי נכסים או יזמים המעורבים בהתחדשות עירונית בעיר - דעו שהעתיד מזמן אתגרים, אך גם הזדמנויות גדולות. אל תוותרו על החלום לשדרוג הבית והסביבה שלכם. צאו לדרך בליווי האנשים הנכונים, תוך אחריות לצביון הקהילתי, ותראו שתמ"א 38 בירושלים יכולה להיות סיפור הצלחה אדיר.