תמ"א 38 וחסימת אור ואוויר - כיצד להתמודד עם התנגדויות הדיירים?
תמ"א 38, המהפכה העירונית שנועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה ולהרחיב את היצע הדיור, מתמודדת לא פעם עם אתגר מורכב - התנגדויות של דיירים החוששים מפגיעה באיכות חייהם עקב חסימת אור ואוויר. תוספת קומות וציפוף הבינוי עשויים אמנם לתרום לעמידות הבניין ולהגדלת מספר יחידות הדיור, אך הם גם מעוררים דאגה אמיתית בקרב דיירים רבים מפני פגיעה בפרטיות, הצללה ניכרת על הדירות והחצרות ותחושה של "מחנק" וצפיפות. איך מתמודדים עם החששות הללו? האם ישנן דרכים לאזן בין הצורך בהתחדשות הבניין לבין שמירה על איכות החיים? ואיך מנהלים דיאלוג פורה עם דיירים מתנגדים? כתבה זו תנסה לתת מענה ממצה לשאלות הבוערות האלה.
הבנת ההשלכות של חסימת אור ואוויר
ראשית חשוב להכיר ולהפנים את ההשפעות הפוטנציאליות של חסימת אור ואוויר על הדיירים ועל הסביבה הקרובה:
- ירידה בכמות האור הטבעי - תוספת מבנים או קומות עשויה להפחית באופן משמעותי את כמות קרני השמש הישירות החודרות לדירות, במיוחד בחורף. מחסור באור יכול לפגוע בתחושת המרחב, במצב הרוח ואף בבריאות הדיירים.
- הגברת הצללה - הגבהת הבניין תיצור הצללה ניכרת על השטחים הפתוחים סביבו, כמו חצרות, גינות ומדרכות. זה עלול לצמצם את שעות האור ואת תחושת הפתיחות בסביבת המגורים הקרובה.
- הגבלת זרימת אוויר - ככל שהבינוי הופך צפוף יותר, כך מוגבלת יכולתו של האוויר לנוע בחופשיות בין המבנים. הדבר עשוי להחמיר בעיות של לחות, עובש ואף זיהום אוויר מקומי באזורים מסוימים.
- חדירה לפרטיות - קירבה מוגברת בין מבנים ופתחים עשויה ליצור תחושה של "חיים בחלון ראווה", כשדיירי הבניינים השכנים יכולים להציץ לחצרות ולחלונות הפרטיים.
על אף שלא תמיד ניתן למנוע לחלוטין את ההשפעות הללו, ישנן דרכים רבות לצמצם ולמתן אותן, תוך איזון בין היתרונות של תוספת הבנייה לבין השמירה על רווחת הדיירים.
העקרונות לתכנון רגיש לסביבה ולדיירים
הכלי העיקרי להפחתת ההשלכות של חסימת אור ואוויר הוא תכנון אדריכלי ועיצוב מבנים מושכל ורגיש. התכנון האופטימלי צריך לשים דגש על:
- שימור מרחקי בינוי - יצירת המרווחים המתאימים בין תוספות הבנייה לבין הבניינים והמבנים הסמוכים תצמצם את ההצללה ותשמר זרימה סבירה של אוויר ואור.
- כיווניות מיטבית - מיקום החלונות, המרפסות והפתחים האחרים בבנייה החדשה כך שלא "יפנו" ישירות לעבר הבניינים השכנים, ימזער את הפגיעה בפרטיות.
- מניעת הצללה בלתי סבירה - הימנעות מתוספות בנייה גבוהות באזורים שממילא מוצלים (כמו חזיתות צפוניות) או כאלה היוצרות "מסדרונות" צרים וחשוכים בין הבניינים.
- שילוב אלמנטים ירוקים - הכללת צמחייה, עצים וגינות על הגגות ובחזית יכולה "לרכך" את המראה והתחושה של מבנים גבוהים וצפופים ולשפר את איכות האוויר.
- שילוב חומרים "ידידותיים" - בחירה בחומרי בנייה ובציפויים בהירים המחזירים את קרני האור (במקום לספוג אותן) תגביר את תחושת הבהירות והמרחב בסביבת הבניין.
דוגמה לתכנון מוצלח שלוקח בחשבון שיקולים אלו ניתן למצוא בפרויקט תמ"א 38 ברחוב לוחמי גליפולי בתל אביב. למרות שמדובר בתוספת של 3 קומות ל-3 בניינים צמודים, הושגה הרגשה של מרחב ופתיחות הודות לשימוש במרפסות זכוכית "שקופות", למרווחים נדיבים בין הבניינים ולשילוב של גינות גג מרווחות. בחירה בגוון בהיר לחיפוי הבניינים תרמה גם היא לאווריריות החזותית של המתחם.
ניהול הדיאלוג עם הדיירים המתנגדים
לצד התכנון הפיזי, נדרש גם ניהול נכון של התקשורת והדיאלוג עם הדיירים המודאגים מהסוגיה. מפתח ההצלחה הוא גילוי אמפתיה, הידברות בגובה העיניים ונכונות להציע פתרונות יצירתיים:
- שיתוף בשלבים המוקדמים - עדכון הדיירים כבר בתחילת הדרך לגבי הכוונות והתוכניות, תוך הצגה כנה וברורה של ההשלכות הצפויות, יקנה אמון ויפחית חששות שמקורם באי-ודאות.
- הקשבה פעילה לחששות - גילוי קשב והתייחסות רצינית לדאגות של דיירים בנושא האור והאוויר, גם אם הדרישות נראות לא סבירות. חשוב לא "לפטור" אף טענה על הסף ולתת לגיטימציה לכל התנגדות.
- גמישות ופשרות - נכונות לשנות ולהתאים את התוכניות, גם במחיר של ויתור על אחוזי בנייה או דחייה קלה בלוחות זמנים. פתיחות מחשבתית לרעיונות ופתרונות מצד הדיירים עצמם.
- שקיפות ועדכונים שוטפים - שיתוף מתמשך של הדיירים בהתקדמות התכנון והביצוע, תוך התייחסות ישירה לאופן שבו ההערות וההסתייגויות שלהם באים לידי ביטוי ומוצאים מענה.
הדגמה של תהליך שיח מוצלח עם דיירים ניתן לראות בפרויקט תמ"א 38 ברחוב אילת בהרצליה. עם תחילת גיבוש התוכניות, נציגות הדיירים הביעה התנגדות תקיפה לתוספת הקומות המוצעת בטענה שתחסום את האור ותצל על הבניינים הסמוכים. במקום להתעלם או "לדרוס" את ההתנגדות, היזם יזם סדרה של מפגשים פתוחים עם הדיירים, הזמין אותם לראות דגמים תלת-ממדיים של הפרויקט ונתן להם במה להציע רעיונות חלופיים. בסופו של דבר, אומצו מספר הצעות מצד הדיירים, כגון הסטת הבינוי מזרחה כדי למנוע הצללה בשעות אחר הצהריים, והקטנת תכסית הבנייה לטובת חצר משותפת מוארת. התהליך אמנם עיכב מעט את קידום הפרויקט, אך בסופו השיג הסכמה רחבה והפחית את ההתנגדויות הפורמליות למינימום.
עקרונות לפתרון סכסוכים משפטיים
עם זאת, חשוב לזכור שלעתים גם התכנון המוקפד ביותר והדיאלוג הכי פתוח לא ימנעו לחלוטין התנגדויות והליכים משפטיים סביב סוגיית האור והאוויר. במקרים כאלה, מספר עקרונות יכולים לסייע בהתמודדות:
א. מיפוי זכויות והגבלות מראש - עוד טרם קידום התוכניות חיוני לבחון לעומק מהן זכויות הבנייה והמגבלות התכנוניות שחלות על המגרש והסביבה, כדי למנוע הפתעות בהמשך.
ב. שמירה על כללי "הזכות לאור" - ככלל, לבעלי מקרקעין יש זכות ל"אור סביר" בהתאם לאופי האזור והייעוד התכנוני. פרויקט תמ"א 38 שנשאר במסגרת זכויות הבנייה המותרות לרוב לא ייחשב כפוגע בזכות זו באופן בלתי סביר.
ג. מענה לטענות קנייניות - במקרה של טענות להפרעה לאור ואוויר בנכס ספציפי (כמו דירה או מרפסת), חשוב להיעזר בחוות דעת מומחים (אדריכלים, שמאים) כדי להפריך את הנזק הנטען או להציע דרכים למזעורו.
ד. מיצוי הליכי גישור - טרם פנייה להליך משפטי מלא, מומלץ לנסות ליישב סכסוכים סביב הנושא במנגנוני גישור חוץ-שיפוטיים, אשר יכולים לחסוך עלויות ולהגיע לפתרון מהיר ויצירתי יותר.
רק כמוצא אחרון, כאשר מוצו כל ההליכים המקדמיים, ראוי לשקול התדיינות משפטית. גם במקרה כזה, בית המשפט יבחן את "מאזן הנוחות" וישקלל שיקולים של טובת הכלל והאינטרס הציבורי בקידום התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38.
סיכום
לסיכום, על אף שסוגיית חסימת האור והאוויר היא אחד האתגרים המשמעותיים ביותר בפרויקטי תמ"א 38, היא בהחלט אתגר שניתן להתמודד איתו. שילוב של תכנון ועיצוב ערניים לצד דיאלוג כן עם דיירים, יכול למזער משמעותית את הפגיעה ולמצוא דרכים יצירתיות לאיזון בין האינטרסים.
הכרה בחששות הלגיטימיים של דיירים לצד הצורך החיוני בקידום ההתחדשות העירונית - היא נקודת המוצא הנכונה. ככל שנשכיל לנהל את התהליך מתוך אמפתיה, גמישות ושאיפה למציאת פתרונות, כך נצליח להתגבר על המכשולים ולהוציא לפועל את הפרויקטים באופן המיטבי.
