זכויות בנייה: כשהדיירים נלחמים בחישובים

תמ"א 38: איך להימנע ממלחמות חישובים על זכויות בנייה?

תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה בשנים האחרונות לאחד ממנופי ההתחדשות העירונית המשמעותיים ביותר בישראל. באמצעות מתן תמריצים ליזמים בדמות זכויות בנייה נוספות, היא מאפשרת שדרוג ומיגון של מבנים ישנים בערים הוותיקות, לצד הגדלת היצע הדיור במרקם הבנוי. אולם, כפי שמעידים לא מעט דיירים שעברו את התהליך, בסוגיית חלוקת זכויות הבנייה בין הדיירים ליזמים עלולים להתגלע חילוקי דעות ומחלוקות קשות, העלולים לעכב או לטרפד את יציאתם של פרויקטים לפועל. איך ניתן להימנע ממלחמות חישובים מתישות, ולהגיע לעסקאות תמ"א 38 מאוזנות והוגנות לכל הצדדים? הנה כמה עצות וכלים שיסייעו לכם לנווט בסבך זכויות הבנייה.

הגדרה ברורה של נקודת הפתיחה - מצב סטטוטורי מול מצב בפועל

ראשית, חשוב להגדיר בצורה מדויקת ומוסכמת את "נקודת הפתיחה" של זכויות הבנייה בבניין הקיים. האם מדובר בזכויות המנוצלות בפועל כיום, או שיש לקחת בחשבון גם זכויות עודפות "רדומות" שטרם מומשו? האם התוספות והסגירות שבוצעו לאורך השנים בדירות נחשבות חוקיות או שיש להתעלם מהן? בחלק מהמקרים, תיתכן אי-התאמה בין המצב התכנוני-סטטוטורי לבין המצב הפיזי בשטח.

דוגמה לכך אפשר למצוא בפרויקט תמ"א 38 במבנה ברחוב דיזנגוף בתל אביב. בבניין בן 12 דירות משנות ה-60 בוצעו במשך השנים מרפסות סוכה וסגירות שונות שהגדילו את השטחים בפועל, אך מבחינה תכנונית חלקן לא היו חוקיות. בעת ההתקשרות עם היזם, התגלעו מחלוקות בין הדיירים האם לכלול את השטחים הללו בחישוב הזכויות או לא. לבסוף, הוחלט בהסכמה וביושר לכלול רק את השטחים שניתן לאשר בדיעבד, וזאת לאחר הצגת מסמכים ואסמכתאות רלוונטיות.

שקיפות מלאה ושיתוף בנתוני התכנון

גורם מרכזי נוסף למחלוקות על זכויות הבנייה הוא חוסר השקיפות וחוסר הנגישות של הדיירים למידע התכנוני הרלוונטי. לעיתים, היזמים שומרים את "קלפי התכנון" קרוב לחזה, ומספקים לדיירים מידע חלקי או מעורפל. כתוצאה מכך, הדיירים חשים שהם נמצאים בעמדת נחיתות במשא ומתן, ושהיזם מנסה "לעבוד עליהם" ולגזול מהם זכויות המגיעות להם.

הפתרון לבעיה זו הוא לדרוש מהיזם שקיפות מרבית ושיתוף מלא של הדיירים בתהליך התכנון, כבר משלביו הראשונים. הדיירים זכאים לקבל לידיהם את כל התוכניות, השרטוטים וחישובי השטחים המפורטים, כולל הסברים בהירים על אופן "הפיצול" המוצע בין שטחי הדיירים לשטחי היזם. רצוי גם לאפשר לדיירים להיעזר במומחי תכנון ושמאות מטעמם, שיבדקו את החומרים ויתריעו על חריגות או סתירות אפשריות.

דוגמה חיובית לגישה שקופה ושיתופית כזו אפשר לראות בפרויקט תמ"א 38 במתחם ברחוב קפלן בהרצליה. שם, היזם "אאורה ישראל" הציג בפני נציגות הדיירים את מלוא התוכניות כבר בשלב ההתקשרות, קיים שורה של מפגשי הסברה פתוחים, וענה בהרחבה על כל השאלות והתהיות שעלו. הדיירים הרגישו שותפים אמיתיים לתכנון, והבינו לעומק את אופן חישוב וחלוקת הזכויות בפרויקט. התוצאה הייתה אווירה חיובית של אמון, ומעבר חלק ויעיל יחסית לשלב הביצוע.

תמריצים הוגנים ומאוזנים לדיירים

מעבר לשקיפות, חשוב גם לגבש בהסכם מנגנון הוגן ומאוזן לתגמול הדיירים על זכויות הבנייה שהם "מוכרים" ליזם. בחלק מהמקרים, חלוקת התמורות בין הדיירים מתבצעת באופן לא פרופורציונלי או לא צודק, מה שמעורר כעסים ומריבות רבות. למשל, דייר בקומה נמוכה עלול לטעון שמגיעות לו יותר זכויות מאשר לדייר בקומה גבוהה, בשל הפגיעה הצפויה באיכות החיים שלו בזמן הבנייה. לעומת זאת, הדייר העליון עשוי לדרוש זכויות עודפות בגין הסכמתו לתוספת קומות מעל דירתו.

על מנת למנוע עוולות תחושות של קיפוח, מומלץ להגדיר מראש בהסכם פרמטרים ברורים ואובייקטיביים ככל הניתן לחישוב התמורות. למשל - חלוקה על בסיס שטח הדירות הקיימות, מדד קומות, מרחק מהים או כל אמת מידה רלוונטית אחרת. רצוי גם לקבוע מקדמי איזון או פיצוי במקרים של פגיעה ייחודית באחד הדיירים (למשל בשל אובדן נוף או הצללה ממושכת). כמו כן, חשוב שחלוקת התמורות תהיה גלויה ונהירה לכל הדיירים, כדי שיוכלו להשוות בין התמורה שקיבלו לבין זו של שכניהם.

פרויקט לדוגמה של חלוקת זכויות מאוזנת הוא מיזם תמ"א 38 במבנה ברחוב בן גוריון בגבעתיים. כבר בהסכם המקדמי, הסכימו כל הדיירים על חלוקה שוויונית של תוספת השטחים לפי מפתח של גודל הדירה הקיימת, בתוספת 12 מ"ר לכל דירה באופן אחיד. בנוסף, נקבע מראש כי הבניין החדש יהיה בעל אותו גובה בכל חלקיו, כדי למנוע מראש טענות להעדפה של דיירים מסוימים. הגישה ההוגנת יצרה אווירה טובה ותחושת הזדהות של כל הדיירים עם הפרויקט לאורך כל הדרך.

ניהול משא ומתן ריאלי עם היזם

כמובן, חלוקת זכויות הבנייה בין הדיירים היא רק צד אחד של המטבע. הצד השני הוא היקף הזכויות שיקבל היזם עצמו בתמורה להשקעתו בפרויקט. כאן, נכנסים הדיירים למשא ומתן מורכב שדורש מיומנויות של הערכת סיכונים ויכולות שיווי משקל.

מחד, יש לשאוף לנתח גדול ככל הניתן של "העוגה" עבור הדיירים, ולמקסם את התמורות להן הם זכאים. אך מאידך, יש להבין את האינטרסים הכלכליים של היזם ולהשאיר לו מספיק זכויות כדי להפוך את הפרויקט לרווחי מבחינתו. מציאת "מתחם הזהב" הזה דורשת קריאה נכונה של השוק, ניתוח עלויות והשוואה לעסקאות תמ"א 38 דומות.

דוגמה מוצלחת למשא ומתן ריאלי ניתן לראות בפרויקט ברחוב סוקולוב ברמת השרון. נציגות הדיירים, בסיוע של שמאי מקרקעין, ניתחה לעומק את ערכי הקרקע והדירות באזור ואת התמורות המקובלות בפרויקטים דומים. כך, הצליחו להגיע לנוסחה אופטימלית של חלוקת זכויות - כ-35% משטחי הבנייה נותרו בידי הדיירים, והיתר עברו לידי היזם. החלוקה הזו הובילה בסופו של דבר לעסקה משתלמת לשני הצדדים ולמימוש מהיר של הפרויקט.

סיכום והמלצות להתנהלות מיטבית

לסיכום, מחלוקות סביב חישוב וחלוקת זכויות בנייה בפרויקטי תמ"א 38 הן מכשול נפוץ המעכב או מסכל התקדמות של עסקאות. הגישה הנכונה מבוססת על הגדרה מוסכמת של "נקודת הפתיחה" בהתאם למצב הסטטוטורי והפיזי, על שקיפות מרבית של נתוני התכנון, על חלוקת תמורות הוגנת ומידתית בין הדיירים, ועל משא ומתן ענייני ומציאותי מול היזם. שילוב של רכיבים אלו מגדיל את הסיכוי להימנע ממלחמות חישובים ולייצר הסכמות רחבות ויציבות.

עם זאת, התנהלות כזו דורשת ידע מקצועי וכישורי משא ומתן שאינם מנת חלקם של כל הדיירים. לכן, אנו ממליצים בחום לכל נציגות דיירים ובעלי דירות המצויים במהלך של תמ"א 38 להיעזר בליווי צמוד של עורך דין המתמחה בתחום, ושל יועצים מקצועיים כמו שמאי מקרקעין או אדריכל. עזרה כזו יכולה לחסוך סכסוכים מיותרים, לקצר משמעותית את תהליך ההתקשרות, ולהבטיח את מיצוי מלוא הזכויות לטובת הדיירים.

אל תתמודדו לבד עם סוגיית זכויות הבנייה המאתגרת - צרו איתנו קשר ובואו נלווה אתכם ביד מקצועית ואמינה לאורך כל המסע המורכב, עד להשלמתו המוצלחת. ניסיוננו העשיר בתחום יעמוד לצידכם כדי למקסם את התועלות, למזער את הסיכונים ולהפיק את המיטב מפרויקט התמ"א 38 שלכם.