תמ"א 38 במבט השוואתי: מה ניתן ללמוד מניסיונן של מדינות אחרות?
תמ"א 38, התוכנית הישראלית הייחודית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולעידוד התחדשות עירונית, נולדה מתוך הצרכים והמאפיינים הספציפיים של ישראל. יחד עם זאת, סוגיות של הזדקנות תשתיות, צפיפות אוכלוסין וביקוש לדיור אינן ייחודיות לנו. בואו נבחן כיצד מדינות נבחרות ברחבי העולם מתמודדות עם אתגרים דומים באמצעות תוכניות ומנגנונים שונים להתחדשות עירונית.
ארצות הברית: תוכנית HOPE VI להתחדשות שכונות
בשנות ה-90 השיקה ממשלת ארה"ב את תוכנית HOPE VI, שנועדה לקדם שיקום ובנייה מחדש של שכונות מצוקה ופרויקטי דיור ציבורי בעייתיים. עיקרי התוכנית:
- מענקים פדרליים לרשויות מקומיות ולגופים פרטיים
- שימת דגש על פיתוח מעורב הכולל מגורים, מסחר ושירותים חברתיים
- מתן תמריצים ליזמים בדמות סובסידיות לפיתוח ותקורות מוגדלות
- הריסת מבנים ישנים ובנייה מחדש עם הגדלת היצע הדיור
בדומה לתמ"א 38, HOPE VI מתבססת על עקרונות של שותפות ציבורית-פרטית ושל עידוד הבנייה באמצעות תמריצים כלכליים. ההבדלים העיקריים הם ההתמקדות בשיקום הדיור הציבורי והיקף ההתערבות ברמה שכונתית ולא רק במבנים בודדים.
בריטניה: Estate Regeneration באזורים עירוניים
החל משנות ה-2000 מיושמת בערים רבות בבריטניה תוכנית להתחדשות מרחבית של שכונות ורובעים ותיקים שכונתה Estate Regeneration. מאפייניה המרכזיים:
- הריסת מבני דיור ציבורי ירודים
- בנייה מחדש של דירות, תוך שילוב דיור מכל הסוגים והמחירים
- שדרוג תשתיות ציבוריות כמו גינון, כבישים ומוסדות ציבור
- מעורבות פעילה של הקהילה בתהליכי התכנון
למרות היעדר מרכיב החיזוק המבני כמו בתמ"א 38, ישנם קווי דמיון באופן שבו התוכנית הבריטית מנסה לשלב בין שיקום פיזי של מבנים ותשתיות לבין פיתוח כלכלי וחברתי משולב, תוך מתן תפקיד מרכזי ליוזמות פרטיות.
גרמניה: תוכניות לשיקום וחידוש ערים
גרמניה, הנתקלת אף היא בתופעה נרחבת של הזדקנות מבנים ושכונות עירוניים, מפעילה שורה של תוכניות ממשלתיות וִמחוזיות לקידום חידוש ערים (Stadtumbau). בין הכלים שהן כוללות:
- תקצוב ייעודי של הרשויות המקומיות לפרויקטים של התחדשות
- מענקים ומלוות בתנאים נוחים לבעלי נכסים המעוניינים לשפץ
- עידוד בנייה ירוקה והתייעלות אנרגטית כחלק מהשיקום
- מעורבות אינטנסיבית של התושבים בגיבוש התוכניות המקומיות
כמו תמ"א 38, גם התוכניות הגרמניות מציעות תמריצים כספיים כדי לתמרץ את השוק הפרטי להשקיע במבנים ישנים. יחד עם זאת, הדגש הוא פחות על הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה ויותר על תהליך הדרגתי ורחב היקף של חידוש עירוני עם פן חברתי מובנה.
לקחים ותובנות עבור תמ"א 38
ההשוואה מעלה כמה תובנות מעניינות שיכולות להעשיר את השיח והמדיניות סביב תמ"א 38:
- מעבר לפן הפיזי-הנדסי, חשוב לשלב בפרויקטים של התחדשות גם דאגה ממשית להיבטים חברתיים של שילוב אוכלוסיות ושיתוף ציבור.
- בצד התמריצים הכלכליים לשוק הפרטי, נחוצה גם השקעה ציבורית משלימה בתשתיות ובמרחב הציבורי הסובב.
- יש ערך רב באימוץ ראייה אזורית-שכונתית כוללת, ולא רק פרויקטלית נקודתית.
- שילוב של יעדים נוספים כמו התייעלות אנרגטית ובנייה ירוקה מייצר ערך מוסף משמעותי.
- האיזון הנכון בין הזכויות הנוספות הניתנות ליזמים לבין התמורות לדיירים ולציבור הוא סוגיה מורכבת שראוי להמשיך לבחון אותה.
כמובן, תמ"א 38 צריכה לענות בראש ובראשונה על הצרכים והמאפיינים הישראליים הייחודיים. יחד עם זאת, הפרספקטיבה ההשוואתית על האופן שבו מדינות אחרות מקדמות התחדשות עירונית יכולה בהחלט לשפר את הכלי, להרחיב את התועלות החברתיות שבו וללמד על אופני יישום אפקטיביים.
אנחנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לשיחת ייעוץ מקצועית ובלתי מחייבת, בה נוכל להרחיב את ההשוואה ולגעת בהיבטים נוספים של ההתחדשות העירונית בעולם ובישראל. בין אם אתם בעלי נכסים, יזמים, מתכננים או מקבלי החלטות, נשמח לחלוק אתכם את הניסיון שצברנו ואת התובנות העדכניות ביותר בתחום – ולסייע לכם להפיק את המיטב מתוכניות כמו תמ"א 38.
