הגדלת מספר הקומות במסגרת תמ"א 38 - ברכה או קללה?

הגדלת מספר הקומות במסגרת תמ"א 38 - ברכה או קללה? ניתוח היתרונות והחסרונות

תמ"א 38 הפכה מזמן לכלי מרכזי בהתחדשות עירונית ובחיזוק מבנים ישנים בישראל. אחת הדילמות המרכזיות שמעסיקות דיירים רבים היא האם לאשר תוספת קומות במסגרת הפרויקט. מצד אחד, הקומות הנוספות מהוות תמריץ כלכלי ליזם ויכולות לשדרג את המבנה ואת הסביבה. מהצד השני, הן עלולות להכביד על התשתיות, לפגוע באיכות החיים ולשנות את אופי השכונה. בואו נבחן לעומק את היתרונות והחסרונות של מהלך זה.

היתרונות של הוספת קומות בתמ"א 38

1. שיפור מראה הבניין והאזור: קומות חדשות לרוב נבנות בסגנון אדריכלי מודרני ואסתטי, מה שמשדרג את חזות הבניין כולו ותורם למראה הרחוב והשכונה כולה.
2. הגדלת שטחי הדיור: תוספת קומות מאפשרת יצירת יחידות דיור חדשות, מרווחות ומאובזרות, שעונות על הביקוש הגובר למגורים באזורי הביקוש.
3. חיזוק וחידוש תשתיות הבניין: כחלק מהקמת הקומות, לרוב מתבצע גם שדרוג של התשתיות הישנות של הבניין, כולל צנרת, חשמל, תקשורת, ומעליות. כך גם הדיירים הוותיקים נהנים ממערכות מתקדמות ואמינות יותר.
4. שדרוג מרחבים משותפים: פעמים רבות, הפרויקט כולל גם הרחבה ושיפור של השטחים הציבוריים בבניין, כמו לובי מפואר, גינון מושקע, או מועדון דיירים, לרווחת כלל הדיירים.
5. עליית ערך הדירות: ככלל, דירות במבנים מחודשים עם תוספות בנייה שוות יותר בשוק הנדל"ן. כך הדיירים הקיימים יכולים ליהנות מעליית ערך הנכס שלהם.

החסרונות האפשריים של תוספת קומות

1. העמסה על התשתיות הקיימות: ריבוי משמעותי של יחידות דיור עלול להעמיס על התשתיות השכונתיות הקיימות, כמו חניות, כבישים, מדרכות ומוסדות ציבור. ללא התאמה מקבילה, זה עלול ליצור צפיפות ועומס מטרידים.
2. פגיעה בפרטיות ובאיכות החיים: לעתים, הקומות הנוספות יכולות לחסום את הנוף והאור הטבעי מדירות קיימות, ולהגביר תחושת הצפיפות והמחנק אצל הדיירים הוותיקים.
3. זמן בנייה ממושך ומטרדי רעש ולכלוך: תהליך הקמת הקומות החדשות לרוב ארוך ומלווה ברעש מתמשך, הרבה אבק ופסולת בנייה. זה יכול להיות מתיש עבור הדיירים שחיים בבניין במהלך העבודות.
4. חשש מתקלות בנייה ואיכות ירודה: למרות הבטחות היזמים, קיים תמיד חשש שתוספות הבנייה לא תהיינה איכותיות מספיק, ובעתיד יתגלו ליקויי בנייה שיצריכו עלויות תיקון גבוהות.
5. שינוי באופי הבניין והשכונה: בניית קומות רבות, במיוחד אם הן בסגנון השונה מאוד מהמקור, עלולה ליצור תחושה של חוסר התאמה ולערער את הזהות האדריכלית והקהילתית של הרחוב או השכונה.

נקודת מבט של מומחה

"אני חושב שהשאלה האמיתית היא לא האם תמ"א 38 עם תוספת קומות זה דבר טוב או רע - אלא איך עושים את זה נכון. במקרים רבים, אלו פרויקטים בעלי השלכות חיוביות מאוד על הסביבה הבנויה, מבחינת שדרוג הבניין, הגדלת היצע הדיור ועידוד התחדשות עירונית. אבל זה חייב להיות מלווה בתכנון מוקפד שדואג להלימה עם התשתיות הקיימות, שמירה על צביון האזור ומענה לצרכי האוכלוסיה המתגוררת. האתגר הוא למצוא את האיזון הנכון, ולנהל את המורכבות של פרויקט כזה בצורה רגישה ומקצועית. בסופו של דבר, כל מקרה לגופו, אבל ברמת המאקרו - הרווח בדרך כלל גובר על המחיר". ערן כהן, אדריכל ראשי במשרד "הרמוניה אורבנית".

דוגמאות מהשטח

• בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן הוספו 3 קומות חדשות על בניין ישן. התהליך כלל גם שיפוץ של הלובי ותוספת מעלית. בסקר שביעות רצון שבוצע בקרב הדיירים, כ-85% מהם דיווחו על שיפור משמעותי באיכות החיים בבניין לאחר השלמת הפרויקט.
• מנגד, תוספת של 5 קומות במסגרת פרויקט תמ"א 38 ברחוב ויצמן בכפר סבא הייתה שנויה במחלוקת. חלק מהדיירים התנגדו בטענה שהבנייה תסתיר את הנוף הפתוח ממנו נהנו, ותיצור עומס בלתי נסבל על התשתיות באזור. כתוצאה מכך, התוכנית הוקפאה זמנית עד שנמצא פתרון מוסכם להפחתת הצפיפות.

נתונים סטטיסטיים

• לפי נתוני הלמ"ס (2019), כ-48% מפרויקטי תמ"א 38 בישראל כוללים תוספת של 2.5 קומות בממוצע.
• דו"ח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת (2020) מצא שבממוצע, פרויקט תמ"א 38 מוסיף כ-12 יחידות דיור חדשות לכל בניין.
• מנתוני משרד הבינוי והשיכון (2021) עולה שבערים הגדולות במרכז, למעלה מ-70% מהפרויקטים כוללים תוספת של 3 קומות ויותר.

המלצות למקבלי ההחלטות

אם הבניין שלכם שוקל פרויקט תמ"א 38 הכולל תוספת קומות, הנה כמה צעדים חשובים לפני קבלת ההכרעה:

1. שכרו שירותי ייעוץ הנדסי ושמאות מקצועיים, שיעריכו את ההשלכות הטכניות והשפעות ארוכות הטווח על ערך הדירות.
2. ערכו תסקיר השפעה סביבתית, שבוחן את ההשלכות על התשתיות, צפיפות האוכלוסין והשירותים הציבוריים באזור.
3. קיימו שיתוף ציבור מסודר ושקוף, שמאפשר לכל בעלי הדירות להשמיע את עמדותיהם ולהעלות חששות וצרכים. חשוב להגיע להחלטה מושכלת ומוסכמת.
4. דרשו מהיזם הדמיות ותוכניות מפורטות, שמראות בצורה בהירה כיצד ישתלבו הקומות החדשות בבניין ובסביבה הקיימת.
5. עגנו בהסכם מול היזם סעיפים מחייבים לגבי איכות הבנייה, פיצוי על מטרדים, ואחריות לאורך זמן.

סיכום

ההחלטה על תוספת קומות בפרויקט תמ"א 38 היא לא שחור או לבן. ההשלכות יכולות להיות מבורכות עד מאוד - אם התהליך מתנהל נכון ובוחן את כל ההיבטים לעומק. מצד שני, ישנם מקרים בהם הקומות הנוספות יהיו בבחינת "דובדבן יקר" מדי מבחינה סביבתית וחברתית. לכן, הצעד החכם הוא למפות את כל ההשלכות בצורה מושכלת, לשקול בזהירות יתרונות מול חסרונות, ולהחליט בצורה מיודעת ואחראית.

עדיין מתלבטים? אנחנו כאן כדי לעזור. צוות המומחים שלנו בעמותת "תמ"א בטוח" ישמח לתת לכם ייעוץ ראשוני חינם בכל סוגיה הנוגעת לתמ"א 38. צרו קשר עוד היום ונלווה אתכם אל עבר ההחלטה הנכונה ביותר לבניין שלכם, לדיירים ולסביבה שבה אתם חיים. כי בתמ"א 38 - התוצאה חשובה לא פחות מהתהליך.