הבדלים בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2: מה חשוב לדעת?

תמ"א 38/1 מול תמ"א 38/2 - מה ההבדלים וכיצד לבחור את המסלול המתאים?

תמ"א 38, התכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה שני מסלולים עיקריים ליישום - תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2. בעוד ששני המסלולים חולקים את המטרה המשותפת של הגברת העמידות הסיסמית של בניינים ישנים, קיימים ביניהם הבדלים משמעותיים בהיבטים תכנוניים, הנדסיים וכלכליים. עבור בעלי דירות ויזמים השוקלים פרויקט של תמ"א 38, חשוב מאוד להכיר את ההבדלים הללו כדי לקבל החלטה מושכלת לגבי המסלול המתאים ביותר לצרכים ולנסיבות הספציפיים.

תמ"א 38/1 - חיזוק ותוספת בנייה

תמ"א 38/1 מתמקדת בחיזוק מבנים קיימים ומתן אפשרות לתוספת בנייה מוגבלת. במסגרת מסלול זה, הבניין עובר חיזוק של השלד, תוספת ממ"דים או חדרים לכל דירה, ומקבל מעלית ומרפסות חדשות. בנוסף, ניתן להרחיב את הדירות הקיימות עד 25 מ"ר כל אחת, ולהוסיף עד 2.5 קומות לבניין. הקומות הנוספות נמכרות על ידי היזם בשוק החופשי, ומהוות את מקור הרווח העיקרי שלו בפרויקט.

יתרונות מרכזיים של מסלול תמ"א 38/1:

• תהליך תכנוני ובירוקרטי מהיר יחסית, שכן אין שינוי של ממש בייעוד הקרקע או במבנה הבניין.
• עלויות נמוכות יותר ליזם, שאינו נדרש להריסה ובנייה מחדש של המבנה כולו.
• התערבות פחותה בחיי הדיירים, שממשיכים להתגורר בבניין לאורך רוב שלבי הבנייה.

מנגד, החסרונות של תמ"א 38/1 כוללים בעיקר את המגבלות על היקף תוספת הבנייה והשבחת הדירות. בפועל, תוספת השטח לדירות הקיימות היא צנועה יחסית, וכך גם מספר הקומות והיחידות החדשות שניתן לבנות. כתוצאה מכך, לעתים לא קיימת כדאיות כלכלית מספקת ליזמים לקדם פרויקטים במסלול זה, בייחוד באזורי ביקוש שבהם מחירי הקרקע גבוהים.

דוגמה לפרויקט תמ"א 38/1 אופייני ניתן למצוא ברחוב בורוכוב בגבעתיים. מדובר בבניין ישן בן 3 קומות, שעבר חיזוק מבני ותוספת של 2 קומות חדשות. כל דירה קיימת קיבלה הרחבה של כ-20 מ"ר וממ"ד צמוד, בעוד הדירות החדשות שנבנו בקומות הנוספות נמכרו על ידי היזם. לפרויקט היה היתכנות כלכלית בזכות מיקומו המרכזי והביקוש הגבוה לדירות באזור.

תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש

לעומת זאת, תמ"א 38/2 (הידועה גם כ"פינוי-בינוי") מציעה מתווה שונה בתכלית. במסלול זה, הבניין הישן נהרס כליל ובמקומו נבנה בניין חדש לגמרי, גדול ומודרני יותר. הבניין החדש יכול לכלול תוספת משמעותית של 2.5-3.5 קומות (תלוי במיקום הגיאוגרפי), וכן שטחים למסחר ומשרדים בהיקף של עד 25% מכלל השטחים. כל דייר מהבניין המקורי מקבל דירה חדשה ומורחבת משמעותית (בד"כ 25-35 מ"ר נוספים), וכן חנייה צמודה.

יתרונות מרכזיים של מסלול תמ"א 38/2:

• אפשרות לשינוי מהותי בתכנון ובמראה הבניין, להתאמה למאפייני הסביבה ולצרכים עדכניים.
• תוספת ניכרת של יחידות דיור חדשות למכירה, המגדילה את הכדאיות הכלכלית ליזמים.
• שדרוג משמעותי יותר של איכות הדירות והבניין עבור הדיירים הקיימים.

חסרונות אפשריים של תמ"א 38/2:

• הליכי תכנון ורישוי ממושכים ומורכבים יותר, עקב היקף השינויים הנרחב לעומת המצב הקיים.
• צורך בפינוי הדיירים מהבניין למשך תקופת הבנייה כולה, והסדרת מגורים חלופיים לכל אורכה.
• עלויות גבוהות משמעותית ליזם, עקב הצורך להרוס את המבנה הקיים ולבנות אחד חדש מהיסוד.

דוגמה לפרויקט תמ"א 38/2 מוצלח ניתן למצוא בשכונת "נחלת יצחק" בתל אביב. במסגרת הפרויקט נהרסו 4 בנייני רכבת ישנים, ובמקומם הוקמו 2 בנייני מגורים חדשים בני 8 קומות, הכוללים כ-170 יחידות דיור. הדיירים המקוריים קיבלו דירות מרווחות עם מפרט גבוה ונוף לים, והיזם זכה לרווח נאה ממכירת הדירות הנוספות. הפרויקט תרם לשינוי פני השכונה כולה והפך למוקד משיכה לתושבים חדשים.

שיקולים מרכזיים בבחירת מסלול התמ"א

כאשר ניצבים בפני ההחלטה האם לפעול במסגרת תמ"א 38/1 או 38/2, חשוב לשקול מגוון רחב של פרמטרים - הנדסיים, תכנוניים, חברתיים וכלכליים.

ראשית, נדרש לבחון את מצבו הפיזי של הבניין - האם קיימת היתכנות טכנית וכלכלית לחיזוק המבנה הקיים, או שמא נדרשת הריסה מלאה ובנייה מחדש. גיל הבניין, איכות הבנייה המקורית, סוג השלד והקרקע - כל אלו משפיעים על ההחלטה.

שנית, יש לבדוק את מגבלות התכנון החלות על המגרש והסביבה - זכויות הבנייה המאושרות, קווי הבניין, הוראות תכנית מתאר מקומיות וכד'. פרמטרים אלה קובעים למעשה את "מעטפת" התכנון האפשרית בכל מסלול.

בנוסף, יש להתחשב ברצונות ובצרכים של קהילת הדיירים בבניין. האם הם מעדיפים להמשיך להתגורר בבניין לאורך הבנייה, או מוכנים להתפנות זמנית? האם חשוב להם להרחיב את הדירות הקיימות, או בעיקר לזכות בשדרוג הבניין כולו? היבטים חברתיים אלו משפיעים רבות על סיכויי ההצלחה והתמיכה של הדיירים בפרויקט.

ולבסוף, הכדאיות הכלכלית. בפרויקט תמ"א 38/2 היקף הבנייה והפוטנציאל הכלכלי גדולים בהרבה, אך כך גם העלויות והסיכונים. נדרש לבצע בדיקה פרטנית של ערכי השוק והביקוש באזור הספציפי, של עלויות הבנייה הצפויות ושל מודל חלוקת הרווחים בין היזם לדיירים. רק כך ניתן לקבוע איזה מסלול יהיה רווחי דיו עבור כל הצדדים.

סיכום

ההבדלים בין תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 הם מהותיים, ונוגעים כמעט לכל אספקט בפרויקט - היקף הבנייה, משך הזמן, עלויות, מורכבות התכנון וגובה התמורות לדיירים וליזמים. עם זאת, שני המסלולים יכולים להתאים לנסיבות שונות ולהוביל בסופו של דבר לתוצאה מוצלחת.

המפתח לבחירת המסלול הנכון טמון בהערכה מעמיקה ומפוכחת של נקודת המוצא - מצבו הפיזי של הבניין, אופי הסביבה העירונית, רצונות הדיירים והיתכנות כלכלית. ככל שההחלטה תתבסס על בחינה מושכלת של כלל ההיבטים, כך יגדלו הסיכויים לפרויקט מוצלח שמשרת נאמנה את האינטרסים של כל מחזיקי העניין.

בנוסף, חשוב לזכור כי ההתלבטות בין שני המסלולים איננה מתקיימת בחלל ריק. קיים קשר הדוק בין המנגנונים של תמ"א 38 לבין כלים סטטוטוריים ותכנוניים נוספים, כגון תכניות מתאר ארציות ומקומיות או הליכי רישוי מקוצרים. מוטב לגבש את ההחלטה בראייה אינטגרטיבית, תוך התייעצות עם אנשי מקצוע בעלי ניסיון בתחומי ההנדסה, התכנון והנדל"ן.

בסופו של דבר, תמ"א 38 על שני מסלוליה מהווה הזדמנות יוצאת דופן לשפר את מצב מבני המגורים בישראל, להגן על חיי התושבים מפני סיכוני רעידות אדמה ולהניע גלגלי צמיחה והתחדשות בערים הוותיקות. העתיד הבנוי שלנו יושפע רבות מהיכולת שלנו כחברה לנצל נכון את הכלים הללו, על בסיס הבנה מעמיקה של ההשלכות ארוכות הטווח של כל בחירה ובחירה.