הבדלים בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 והשפעתם
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה ולהביא להתחדשות עירונית. עם זאת, התוכנית מתפצלת לשני מסלולים עיקריים - תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2, כל אחד עם מאפיינים והשפעות שונות. בואו נבחן לעומק את ההבדלים המהותיים בין שני המסלולים, ונבין כיצד הם משפיעים על הדיירים, היזמים והמרקם העירוני.
תמ"א 38/1 - חיזוק ועיבוי:
תמ"א 38/1 מתמקדת בחיזוק המבנה הקיים מפני רעידות אדמה, ללא הריסה ובנייה מחדש. במסגרת זו, מתבצעות עבודות חיזוק של השלד, היסודות והגג, וכן תוספת ממ"דים (מרחבים מוגנים דירתיים) בהתאם לתקנות פיקוד העורף. בנוסף, הדיירים זכאים להרחבה של עד 25 מ"ר לדירה, על חשבון שטחי ציבור כגון מרפסות וגינות.
יתרונות:
- זמן ביצוע קצר יחסית
- פגיעה מזערית באורח החיים של הדיירים
- עלויות מופחתות ליזם ולדיירים
- מתאים למבנים במצב טוב עם פחות מ-4 קומות
חסרונות:
- תוספת יחידות דיור מוגבלת
- שדרוג ושיפור איכות הדירות מינימלי
- תרומה מצומצמת להתחדשות עירונית כוללת
תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש:
תמ"א 38/2 כוללת הריסה מלאה של המבנה הישן ובנייה מחדש של בניין חדיש ומחוזק. התוכנית מאפשרת תוספת משמעותית של יחידות דיור (לרוב 3-4 קומות נוספות), וכן הגדלה ניכרת של שטחי הדירות הקיימות. הדיירים מקבלים דירה חדשה, גדולה ומשודרגת תמורת הדירה הישנה.
יתרונות:
- תוספת ניכרת במלאי יחידות הדיור
- שיפור דרמטי בגודל ובאיכות הדירות
- התחדשות עירונית מקיפה עם שדרוג תשתיות השכונה
- התאמה טובה יותר למבנים במצב ירוד או בגובה מעל 4 קומות
חסרונות:
- תהליך ארוך ומורכב יותר
- עלויות גבוהות יותר ליזם ולדיירים
- מחייב פינוי הדיירים למשך זמן הבנייה (כ-3-4 שנים)
- פוטנציאל לעומס ולצפיפות בשכונות רוויות
ההשפעה על הדיירים:
הבחירה בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 משפיעה באופן ישיר על מסע ההתחדשות שיעברו הדיירים. תמ"א 38/1 מציעה מסלול מזורז ופשוט יחסית, עם מינימום תקלות לשגרת החיים. עם זאת, השיפור ברמת הדיור הוא מוגבל. לעומת זאת, תמ"א 38/2 מבטיחה קפיצת מדרגה של ממש באיכות ובשטח הדירה, אך דורשת מהדיירים לעבור מסלול ארוך ומאתגר הכולל פינוי זמני, מגורים בשכירות וניהול מו"מ מורכב מול היזמים. הדיירים צריכים לשקול בכובד ראש את התועלות והעלויות של כל מסלול בהקשר של צרכיהם ומצבם הפיננסי.
ההשפעה על היזמים:
מבחינת היזמים, תמ"א 38/2 נחשבת למסלול רווחי ומשמעותי יותר, הודות לתוספת הניכרת של יחידות דיור. מנגד, המסלול כרוך בהשקעה כספית גבוהה בהרבה, בתהליכי תכנון מורכבים ובסיכונים גדולים יותר. תמ"א 38/1 מציעה ליזמים מסלול קל ומהיר יותר עם סיכונים נמוכים, אך התשואה הכלכלית גם היא מוגבלת יחסית. על היזם לבחון כל פרויקט לגופו, ולאזן בין פרמטרים כגון מיקום, מצב המבנה, בעלויות הקרקע ויכולות המימון שלו כדי לקבל את ההחלטה המיטבית.
ההשפעה על המרקם העירוני:
מעבר להשפעה על הדיירים והיזמים הספציפיים, לבחירה בין מסלולי התמ"א השלכות עמוקות על עתידה ואופייה של העיר כולה. תמ"א 38/2 מספקת מנוף רב עוצמה להגדלת צפיפות המגורים, בעיקר בערים במרכז הארץ. מחד, התהליך תורם לפתרון מצוקת הדיור ומייצר מלאי של דירות חדשות ומודרניות. מאידך, עלול להיווצר עומס משמעותי על התשתיות והשירותים העירוניים, וכן טשטוש של המרקם העירוני הוותיק. תמ"א 38/1, לעומת זאת, משרתת בעיקר את מטרת החיזוק מפני רעידות אדמה, וההשפעה שלה על תוספת יחידות הדיור וההתחדשות העירונית מוגבלת. על מקבלי ההחלטות בערים לנהל תהליך שיקולים מעמיק, שמאזן בין צרכי השעה לחזון ארוך הטווח.
דוגמה להשוואה בין המסלולים:
בואו ניקח לדוגמה את בניין משנות ה-60 ברחוב השקמה בגבעתיים - מבנה 3 קומות עם 12 דירות:
תמ"א 38/1:
- חיזוק שלד המבנה והוספת ממ"דים
- תוספת של 25 מ"ר לכל דירה (סה"כ 300 מ"ר)
- עלות כוללת של כ-4 מיליון ₪
- משך עבודה של כשנה וחצי
- תוספת של 2-3 דירות חדשות על הגג
תמ"א 38/2:
- הריסה מלאה ובניית מבנה חדש בן 7 קומות
- דירות חדשות בנות 100-120 מ"ר לדיירים הקיימים
- תוספת של 20 דירות יזמיות (סה"כ 32 דירות)
- עלות כוללת של כ-12 מיליון ₪
- משך עבודה של כ-3 שנים
- עיבוי משמעותי של הבינוי והתשתיות בשכונה
כפי שרואים, ההבדלים בין שני המסלולים הם דרמטיים, הן ברמת הבניין הבודד והן ברמה העירונית. על כל השחקנים - דיירים, יזמים, מתכננים ומקבלי החלטות - מוטלת האחריות לשקול בצורה מעמיקה את ההשפעות ארוכות הטווח של בחירת המסלול על כל מעגלי ההשפעה.
מילות סיכום:
תמ"א 38 היא כלי רב עוצמה להתחדשות המרחב האורבני ולמתן מענה לצרכי הדיור בישראל. עם זאת, ההבדלים בין שני מסלולי התוכנית - תמ"א 38/1 ו-38/2 - מייצרים מערך שונה של תועלות ועלויות עבור הגורמים המעורבים והסביבה העירונית כולה. על מנת למקסם את הפוטנציאל של תוכנית זו מבלי לפגוע באיכות החיים ובאופי של שכונותינו, נדרשת גישה הוליסטית וארוכת טווח. נכון לשקול כל מקרה לגופו ולתפור את מסלול ההתחדשות הנכון והמדויק ביותר לפי תנאי השטח. זוהי משימה מאתגרת המצריכה שיתוף פעולה מעמיק בין כל בעלי העניין - אך אם נעשה זאת נכון, נוכל להבטיח כי ערינו יתחדשו ויתפתחו בדרך מאוזנת, בריאה ובת-קיימא.
