האם תיקוני תמ"א 38 ישיגו את מטרותיהם?

תיקוני תמ"א 38: האם הם באמת מספיקים כדי לחולל מהפכה בהתחדשות העירונית?

תמ"א 38, התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שהפכה לכלי מרכזי בהתחדשות עירונית בישראל, עברה לאחרונה סדרת תיקונים ועדכונים מהותיים. המטרה המוצהרת של השינויים הללו היא להתמודד עם כמה מהאתגרים והכשלים המרכזיים של התוכנית, ולהפוך אותה לאפקטיבית ומועילה יותר. אך האם התיקונים אכן מספיקים כדי להשיג את היעדים השאפתניים הללו? הבה נבחן את הסוגיה לעומק.

רקע: הבעיות המרכזיות של תמ"א 38 המקורית

לאורך השנים צברה תמ"א 38 ביקורות לא מעטות, הן מצד הרשויות והן מצד הדיירים והיזמים. הביקורות התמקדו במספר נושאים עיקריים:

1. סרבול ביורוקרטי ועיכובים בהוצאת היתרי בנייה
2. מיעוט התמריצים הכלכליים ליזמים, במיוחד באזורי ביקוש נמוך
3. העדר ראייה כוללת ותכנון מערכתי של המרקם העירוני והצרכים הנלווים
4. היעדר מנגנון אפקטיבי לטיפול בדיירים סרבנים המונעים קידום פרויקטים
5. בעיות באיכות הבנייה והתחזוקה של מבנים שעברו חיזוק
6. חששות מפני ציפוף יתר ועומס על התשתיות הקיימות

במילים אחרות, למרות ההצלחות הלא מבוטלות של תמ"א 38 בקידום חיזוק מבנים והגדלת היצע הדיור, התוכנית לא מימשה את מלוא הפוטנציאל הטמון בה, ונתקלה בחסמים תכנוניים, משפטיים וכלכליים שונים.

עיקרי התיקונים: מה השתנה בתמ"א 38 החדשה?

כדי להתמודד עם האתגרים הללו, גובשו בשנים האחרונות מספר תיקונים משמעותיים לתמ"א 38, שהמרכזיים שבהם הם:

1. הארכת התוקף של התמ"א עד סוף 2025, כדי לייצר ודאות ויציבות בשוק.
2. הגדלת התמריצים ליזמים ע"י תוספת זכויות בנייה של עד 2.5 קומות (במקום 1.5 או 2 בעבר).
3. הפחתת דרישת הרוב הדרושה מהדיירים לאישור פרויקט מ-80% ל-66%.
4. הקמת מנגנון של "כפייה על המיעוט" לטיפול בדיירים סרבנים.
5. חיזוק המעמד והתפקיד של מפקח/מנהל פרויקט מטעם הדיירים לפיקוח על הליך התכנון והבנייה.
6. הוספת הוראות מחייבות לגבי תחזוקה ובדק הבית בבניינים המחוזקים.
7. הפניית סמכויות תכנון מסוימות לוועדות המקומיות והבטחת שיתוף הציבור.

על פניו, מדובר בצעדים משמעותיים שנועדו להסיר חלק ניכר מהחסמים שהוזכרו, ולתת מענה לביקורות על התוכנית. הגדלת התמריצים הכלכליים, לדוגמה, אמורה לעודד יזמים להיכנס לפרויקטים גם באזורי ביקוש פחות אטרקטיביים. הליך ה"כפייה על המיעוט" יכול למנוע מצבי סרבנות בלתי מוצדקת שמונעת מבעלי דירות רבים לממש את זכותם לדיור איכותי ובטוח יותר. חיזוק מנגנוני הבקרה והאסדרה של תהליכי הבנייה והתחזוקה מכוון לשפר את אמון הציבור בתוצר הסופי.

אתגרים וספקות: האם זה יספיק?

יחד עם זאת, עולות גם שאלות ותהיות לגבי מידת האפקטיביות של התיקונים. למשל:

• האם הגדלת הזכויות ב-0.5 או קומה נוספת תספיק כדי לשכנע יזמים להיכנס לאזורים פחות רווחיים?
• האם המנגנון החדש לטיפול בדיירים סרבנים לא יהווה פתח לפגיעה בזכויות הקניין של המיעוט?
• האם הרשויות המקומיות ערוכות מבחינה תכנונית ותקציבית לעמוד בגל הבקשות לתמ"א 38 עם התנאים המועדפים?
• האם התיקונים מתמודדים דיים עם החששות מפני הצפת השכונות הוותיקות בתשתיות ובמוסדות ציבור?
• האם רף הדרישות לתחזוקה ובדק לא יהווה נטל כבד מדי על בעלי הדירות בעתיד?

שאלות אלו ממחישות את המורכבות הרבה של תהליכי ההתחדשות העירונית, ואת הקושי למצוא נוסחה אופטימלית שמאזנת בין כל השיקולים והאינטרסים. נדרשת בחינה מתמדת של ההשפעות בשטח, וכן נכונות להמשיך ולתקן את הכלים במידת הצורך.

נתונים סטטיסטיים: התמונה עד כה

על-פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נכון לסוף 2021:

• אושרו בסך הכל 1,551 בקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38, בהיקף כולל של כ-64,000 יחידות דיור.
• מתוכן, כ-86% היו במסלול חיזוק (תמ"א 1/38) והשאר במסלול הריסה ובנייה (תמ"א 2/38).
• קצב האישורים השנתיים גדל בעקביות לאורך העשור האחרון, מכ-500 יח"ד בשנת 2011 ועד לשיא של מעל 9,000 יח"ד ב-2020.
• עיקר הפעילות מתרכז במחוזות תל אביב (35%) וחיפה (25%), ופחות במחוזות האחרים.
• פחות מ-10% מהפרויקטים המאושרים הם באזורי עדיפות לאומית או מיעוטים.

הנתונים משקפים הצלחה ברורה של תמ"א 38 בהנעת מנגנון ההתחדשות, אך גם ריכוז יתר במרכז הארץ ופערים גיאוגרפיים וחברתיים בולטים.

עיני כל הערים נשואות לפתח תקווה

אחד המהלכים המעניינים ביותר בהקשר זה מתרחש כעת בעיר פתח תקווה, שם מגובשת תוכנית מקיפה להחלפת תמ"א 38 במתווה מקומי ייעודי. התוכנית של פתח תקווה, הממתינה לאישור הוועדה המחוזית, מציעה תמריצים דיפרנציאליים בהתאם למיקום הפרויקט, העדפה ברורה למסלול הריסה ובנייה ושילוב הוראות מחייבות לשטחי ציבור ומסחר. היא מהווה מודל פוטנציאלי לגישה מתקדמת יותר וכוללנית יותר להתחדשות עירונית, שיכולה להוות אלטרנטיבה לתמ"א 38 בעתיד. הצלחתה של פתח תקווה במשימה תלויה כמובן ביישום בפועל, אך עצם הרעיון והכיוון מעוררים עניין רב בקרב מתכננים וקובעי מדיניות.

סיכום והמלצות: הדרך עוד ארוכה

לסיכום, תיקוני תמ"א 38 מהווים צעד משמעותי בכיוון הנכון של שיפור והתאמה של הכלי המרכזי להתחדשות עירונית בישראל. הם נותנים מענה, ולו חלקי, לרבות מהבעיות והאתגרים שהצטברו במהלך יישום התוכנית לאורך השנים. עם זאת, מדובר בתהליך מתמשך ומורכב שעוד רחוק מסיום. נדרשים עוד מחקר, למידה, התנסות וחשיבה מערכתית כדי לייצר מנגנון אופטימלי להתחדשות, שמאזן בין האינטרסים והצרכים של כלל הגורמים - יזמים, רשויות, דיירים וקהילות.

לצד תמ"א 38 המתוקנת, יש מקום לעודד יוזמות חדשניות "מלמטה" כמו זו של פתח תקווה, המביאות פתרונות מקומיים מותאמים. חשוב גם לגוון את ארגז הכלים ולהשקיע במקביל בפיתוח נתיבים משלימים כמו פינוי-בינוי והסכמי גג, תוך הקצאת המשאבים התכנוניים והכספיים הנדרשים.

בראייה קדימה, ההמלצות לקידום אפקטיבי יותר של ההתחדשות העירונית כוללות:

1. הטמעת מנגנוני הערכה ובקרה שוטפים ליישום תיקוני תמ"א 38 והשפעותיהם.
2. גיבוש אסטרטגיות ותמריצים ייעודיים לעידוד התחדשות גם בפריפריה ובאזורי מצוקה.
3. חיזוק שיתוף הפעולה עם השלטון המקומי והגברת המעורבות הקהילתית בתהליכי התכנון.
4. עיגון פתרונות חוקיים ומימוניים לסוגיות כמו זכויות בעלות, דיירים ממשיכים ודיור בהישג יד.
5. קידום בנייה ירוקה, התייעלות אנרגטית ותקני בנייה מתקדמים בפרויקטים של תמ"א 38.

ההתחדשות העירונית היא צורך לאומי וחברתי מן המעלה הראשונה. על כולנו - ממשלה, רשויות, יזמים ואזרחים - מוטלת האחריות להבטיח שהיא תיעשה בצורה נבונה, צודקת ובת-קיימא, למען הדורות הבאים. תיקוני תמ"א 38 הם צעד חשוב בדרך, אבל עדיין לא הצעד האחרון. בואו נמשיך ללמוד, לשפר ולהתקדם יחד.

לשיחת ייעוץ מקצועית ובלתי מחייבת בנושא תמ"א 38, יוזמות מקומיות להתחדשות עירונית וקידום פרויקטים בתחום - צרו קשר עוד היום. נשמח לחלוק אתכם את הידע והניסיון שצברנו ולסייע לכם לקדם את המטרות שלכם בתחום החשוב הזה.