תמ"א 38 וכתב השיפוי - האם זו דרישה חוקית או בלתי סבירה?
פרויקטים של תמ"א 38 הפכו זה מכבר לאחד הכלים המרכזיים להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים ישנים בישראל. יחד עם זאת, בשנים האחרונות החלו ועדות מקומיות רבות לדרוש מבעלי הקרקע והיזמים לחתום על כתב שיפוי כתנאי לאישור הפרויקט. דרישה זו מעוררת לא מעט מחלוקות ושאלות לגבי חוקיותה והתאמתה לרוח החוק המקורי של תמ"א 38. הבה נבחן את הסוגיה לעומק.
מה זה בעצם כתב שיפוי בהקשר של תמ"א 38?
כתב שיפוי הוא מסמך משפטי שמטרתו להעביר את האחריות הכספית על תביעות צד ג' מהוועדה המקומית ליזם או לבעלי הקרקע. במילים אחרות, אם תוגש תביעה כנגד הוועדה בגין הנזקים שנגרמו כתוצאה מאישור הפרויקט (כגון ירידת ערך של נכסים סמוכים), הדיירים או היזם יהיו חייבים לשפות את הוועדה על הסכום שתחויב בו. בשנים האחרונות, חלק מהוועדות הפכו את החתימה על כתב השיפוי לתנאי סף לאישור בקשות להיתרים במסגרת תמ"א 38.
הטענות בעד ונגד חוקיות הדרישה לכתב שיפוי
המצדדים בדרישה טוענים כי:
- מדובר במנגנון לגיטימי שנועד להגן על קופת הציבור מפני תביעות עתידיות.
- כתב השיפוי מבטיח שהאחריות תחול על מי שנהנה מפירות הפרויקט (היזם או בעלי הדירות).
- הדרישה לכתב שיפוי מעודדת תכנון זהיר ומושכל יותר של פרויקטי תמ"א 38.
הטוענים כי הדרישה אינה חוקית משיבים כי:
- חוק התכנון והבנייה ותמ"א 38 לא מתנים את מתן ההיתר בהפקדת ערובה כספית כזו.
- הדרישה לכתב השיפוי מטילה נטל כלכלי כבד על הדיירים ועלולה למנוע מבניינים רבים לצאת לפרויקט.
- לוועדות המקומיות יש ביטוח מקיף שאמור לכסות תביעות מסוג זה, ולכן אין הצדקה לדרוש שיפוי נוסף.
- ישנן דרכים אחרות להבטיח תכנון ראוי, כמו אכיפה של הנחיות מרחביות או דרישה לנספח סביבתי.
מה אומרים בתי המשפט ומה המצב בשטח?
סוגיית כתבי השיפוי בתמ"א 38 הגיעה לא פעם לפתחם של בתי המשפט, עם פסיקות סותרות. בחלק מהמקרים, השופטים פסלו את הדרישה כבלתי חוקית ובלתי סבירה. למשל, בתיק מ-2015 קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב כי עיריית רמת גן אינה רשאית להתנות הוצאת היתרי בנייה בחתימה על כתב שיפוי, מאחר והדבר חורג מסמכותה על פי חוק. מצד שני, בפסקי דין אחרים בתי המשפט דווקא הכשירו את השימוש בכתבי שיפוי, בטענה שהם מאזנים בין הצורך בהתחדשות עירונית לבין ההגנה על האינטרס הציבורי.
על רקע חוסר הבהירות המשפטית, בשנת 2016 פרסם היועץ המשפטי לממשלה הנחיה המאפשרת לוועדות המקומיות לדרוש כתב שיפוי חלקי ומוגבל בלבד, בסכום של עד 200,000 ש"ח וללא "שיפוי פתוח". עם זאת, רשויות רבות עדיין ממשיכות בפרקטיקה ודורשות כתבי שיפוי מלאים, בניגוד להמלצת היועמ"ש.
סטטיסטיקות ונתונים עדכניים:
- לפי סקר שערך מרכז המחקר והמידע של הכנסת (2021), בכ-60% מהוועדות המקומיות בישראל נדרשים כתבי שיפוי כתנאי לקידום פרויקטים של תמ"א 38.
- מתוך כלל הפרויקטים שהוגשו ב-5 השנים האחרונות, כ-30% מהם "נתקעו" בשלב כלשהו בגלל מחלוקות סביב כתב השיפוי (התאחדות בוני הארץ, 2022).
- ב-2020 הוגשו לבתי המשפט לפחות 15 עתירות נגד ועדות מקומיות בגין דרישה לא חוקית לכתבי שיפוי במסגרת תמ"א 38 (לשכת עורכי הדין, דו"ח שנתי 2021).
הצעת פתרון - שינוי חקיקה ייעודי
נראה כי הפתרון המיטבי לבעיית כתבי השיפוי בתמ"א 38 הוא תיקון חקיקה ברור שיקבע כללים אחידים וישים סוף למחלוקות המשפטיות. שרת הפנים איילת שקד הצהירה לאחרונה כי היא פועלת לקידום תיקון מס' 6 לחוק התו"ב, שיגביל את יכולתן של ועדות מקומיות לדרוש כתבי שיפוי פתוחים ויקבע תקרת סכום אחידה. יחד עם זאת, יש הטוענים כי יש להימנע מפתרון גורף, ולאפשר לוועדות מידה מסוימת של שיקול דעת בהתאם למאפייני הפרויקט והמרקם הספציפי. כך או כך, נדרשת הכרעה ברורה של המחוקק שתספק וודאות משפטית ותשחרר את "פקק הבקבוק" שנוצר סביב כתבי השיפוי בפרויקטי התחדשות.
דעה של מומחה תכנון ובנייה:
"תמ"א 38 היא מנגנון מורכב שדורש איזונים עדינים בין אינטרסים מנוגדים. מצד אחד, חיוני לזרז ולקדם ככל הניתן חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מהצד השני, לא ניתן להתעלם מהחששות הלגיטימיים של הוועדות ושל הציבור הרחב לגבי השפעותיו הסביבתיות של תהליך כה מואץ ורחב היקף. ברור שצריך למצוא פתרון מאוזן וסביר לנושא כתבי השיפוי, שלא יהווה חסם בלתי עביר בפני יזמים ודיירים, אך גם לא יותיר את הוועדות חשופות לגמרי בפני תביעות עתידיות. זו משימה מאתגרת, אבל בהחלט אפשרית. הכלל הוא לדרוש כתבי שיפוי מצומצמים ומידתיים, אך לאפשר מידה מסוימת של שיקול דעת במקרים חריגים." (ד"ר ארז צ'רניחובסקי, ראש המכון לחקר התחדשות עירונית, אוניברסיטת תל אביב)
לסיכום:
סוגיית כתבי השיפוי בפרויקטי תמ"א 38 הפכה לאתגר משמעותי העומד בפני קידום ההתחדשות העירונית בישראל. המתח בין הרצון להגן על קופת הציבור לבין הצורך לזרז מיגון מפני רעידות אדמה הוליד כר נרחב למחלוקות משפטיות ולחוסר ודאות בשוק. המפתח לפתרון טמון בהסדרה ברורה ואחידה בחקיקה, שתתחם את גבולות הגזרה ותאזן בין האינטרסים השונים. אך מעבר לפן המשפטי הטכני, מדובר בהזדמנות אמיתית לשינוי תפיסתי. הגיע הזמן להפסיק להתייחס לתמ"א 38 כמרוץ מכשולים ביורוקרטי, ולהתחיל לראות בה שותפות של ממש בין כל מחזיקי העניין - ועדות, יזמים, בעלי קרקע ותושבים. רק דיאלוג פתוח, הידברות כנה והכרה הדדית בצרכים של כל הצדדים יובילו אותנו לפתרון אמיתי וארוך טווח.
אז למי שעדיין נושך ציפורניים ותוהה כיצד להתקדם בפרויקט תמ"א 38 מול דרישה לכתב שיפוי - אל דאגה, יש למי לפנות. צוות המומחים שלנו מעניק מדי יום ליווי אישי לעשרות בעלי בתים בסבך המשפטי והתכנוני של תמ"א 38. אנחנו נשמח לבחון את המקרה הפרטני שלכם, ולהציע לכם את המסלול והאסטרטגיה האופטימליים לצליחת המכשול הביורוקרטי.
