איפה נתקעים פרויקטים של תמ"א 38? ניתוח האתגרים וכיצד להתגבר עליהם
תמ"א 38 נועדה מלכתחילה להוות פתרון הרמוני ויעיל לשתי בעיות מרכזיות במרקם העירוני הישראלי: הצורך הדחוף בחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, והמחסור החריף בהיצע יחידות הדיור במרכזי הערים. על פניו, התמ"א אמורה ליצור מצב Win-Win לכל הצדדים - הדיירים והרשויות זוכים בבניינים מחוזקים ומשופצים, היזמים מרוויחים מהרחבת הזכויות, והמשק מקבל זריקת עידוד משמעותית. אלא שבפועל, חלק ניכר מהפרויקטים נתקעים או מתמהמהים בדרך, נופלים בין הכיסאות של הביורוקרטיה או מסתבכים בסכסוכים אינסופיים. אז מה בעצם גורם לעיכובים ולחסמים בפרויקטי תמ"א 38, ואיך ניתן להתגבר עליהם? בואו נצלול לעומק הסוגיה.
אתגר מספר 1: מורכבות בירוקרטית ורגולטורית
אחד המכשולים המרכזיים שפרויקטים של תמ"א 38 נתקלים בהם הוא סבך הרגולציה והתקינה הסובב אותם. התהליך מערב שלל גופים ממסדיים - ועדות תכנון, רשויות מקומיות, כיבוי אש, פיקוד העורף ועוד - כשלכל אחד מהם סטנדרטים ודרישות ייעודיות משלו. קבלת האישורים וההיתרים מכל הרשויות הללו יכולה לקחת חודשים ארוכים, אם לא שנים, תוך כדי שחלק מהבקשות נדחות או מוחזרות לשלבים קודמים. לא פעם, הסרבול הבירוקרטי מייאש יזמים ודיירים כאחד, ופרויקטים שלמים מתבטלים עוד בטרם יצאו לדרך.
דוגמה מובהקת לכך אפשר למצוא בפרויקט תמ"א 38 ברחוב בלפור בבת ים, שנדון בוועדות התכנון במשך למעלה מ-7 שנים וצבר יותר מ-200 התנגדויות מצד הדיירים והשכנים. לבסוף, לאחר מאבקים משפטיים ממושכים, הפרויקט יצא אל הפועל בגרסה מצומצמת בהרבה מזו המקורית.
פתרונות אפשריים:
- הקמת "מסלול ירוק" ייעודי לפרויקטי תמ"א 38 ברשויות הרלוונטיות, שיאפשר הליך אישור מהיר ומזורז תוך כדי שמירה על הקפדה מרבית.
- הסדרת "חלון אחד" שידאג לתיאום בין כלל הגופים המעורבים ויחסוך מהיזמים והדיירים הרבה כאב ראש.
- קידום שינויי חקיקה שיפשטו ויתאימו את הרגולציה לצרכים בשטח, תוך כדי הורדה של חלק מהחסמים המיותרים.
- יצירת מאגר ידע ארצי עם מידע, תקדימים ופרקטיקות מומלצות שיסייע למובילי הפרויקטים לנווט את תהליכי האישור.
אתגר מספר 2: התנגדות וחששות של דיירים קיימים
תמ"א 38 כרוכה בשינוי מהותי של סביבת המגורים הקיימת, לעתים תוך כדי מטרדים משמעותיים כמו רעש, אבק ושיבוש הנגישות. לא פלא אפוא שרבים מהדיירים הוותיקים חוששים מההשלכות השליליות של הפרויקט על איכות החיים שלהם, הן בטווח הקצר והן לטווח הארוך. חלקם מביעים דאגות לגבי שינוי צביון הבניין והשכונה, אחרים מפחדים מהתמשכות עבודות הבנייה או מליקויים עתידיים שיתגלו. כל אלו יוצרים לא פעם "כיסי התנגדות" שמונעים מהפרויקט להתקדם או אף מביאים לביטולו.
כך למשל, בפרויקט תמ"א 38 ברחוב החשמונאים בחיפה נתקל היזם בהתנגדות עזה של כ-30% מהדיירים, שטענו שהתוכניות להרחבת הבניין יפגעו בפרטיות ובאיכות החיים שלהם. אחרי ויכוחים ממושכים והליכים משפטיים, חלק גדול מהדיירים המתנגדים מכרו בסופו של דבר את דירותיהם - דבר שגרם לעיכובים של ממש בהתקדמות העבודות ולעלויות נוספות.
פתרונות אפשריים:
- ליווי הדיירים על ידי עורך דין או יועץ מומחה מטעמם, שידאג לזכויותיהם ולצרכים שלהם לאורך כל שלבי הפרויקט.
- הסברה מקיפה ושקופה לגבי התהליך, היתרונות והחששות, תוך מתן מענה הולם לשאלות ולהתנגדויות של התושבים.
- מעורבות רציפה של נציגות הדיירים בתהליכי קבלת ההחלטות ובפיקוח על התקדמות הפרויקט.
- הכללת סעיפים מפורטים וברורים בהסכם מול היזם, שיעגנו מחויבות לוחות זמנים, איכות ביצוע וצמצום מטרדים.
- מתן תמריצים כספיים או הטבות לדיירים המפונים זמנית, כדי להקל על תקופת הבנייה.
אתגר מספר 3: חוסר כדאיות כלכלית ליזמים במקרים מסוימים
השורה התחתונה עבור היזמים שמובילים פרוייקטי תמ"א 38 היא כמובן הרווח הכלכלי. אך במציאות, לא תמיד התמריצים שהתוכנית מעניקה אטרקטיביים מספיק. בפרט באזורי ביקוש נמוכים או במבנים עם מעט יחידות דיור - העלויות הגבוהות של החיזוק, השדרוג ותוספת הבנייה עשויות לעלות על הרווח הצפוי ממכירת הדירות החדשות. במצב כזה, היזמים פשוט מעדיפים לרדת מהפרויקט מלכתחילה, מאשר להסתכן בהפסד כספי. לטענתם, מנגנוני התמ"א לא מתומרצים מספיק פרויקטים "בעייתיים" וכך מונעים חיזוק מבנים בדיוק באזורים שהכי זקוקים לכך.
דוגמה בולטת היא המקרה של שיכון "ברודצקי" בתל אביב. מדובר במתחם ענק עם עשרות בניינים ישנים שזקוקים נואשות לחיזוק ושיפוץ, אך מאחר והוא ממוקם בפריפריה הדרומית של העיר והצפיפות בו נמוכה יחסית - יזמים רבים נרתעים מלקדם שם פרויקטים. לאורך השנים עלו וצללו מספר יוזמות לתמ"א 38 במתחם, אך כולן נתקעו בשל בעיות תקציב וחוסר כדאיות השקעה.
פתרונות אפשריים:
- הגדלת אחוזי הבנייה והתמריצים ליזמים בפרויקטי תמ"א 38 באזורי ביקוש נמוכים או במבנים ייחודיים.
- מתן תמריצים כלכליים ייעודיים מטעם המדינה לפרויקטים בעלי חשיבות לאומית או עירונית.
- יצירת מודלים משולבים שכוללים חיזוק לצד בינוי פינוי או בנייה חדשה בסמיכות, מה שיגדיל את הכדאיות הכלכלית.
- הקמת קרנות השקעה ציבוריות שיתמכו ביזמים בפרויקטים "בעייתיים" בעלי ערך חברתי.
- מיסוד ערוצי הלוואה ואשראי בתנאים נוחים לקידום פרויקטים מאתגרים של תמ"א 38.
עובדות ונתונים עדכניים על פרויקטי תמ"א 38 בישראל:
- נכון ל-2021, בוצעו עד כה כ-8,000 פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי ישראל. (משרד הבינוי והשיכון)
- על פי נתוני ארגון קבלני תמ"א 38, כ-50% מהפרויקטים שיוצאים לדרך מתעכבים ביותר מחצי שנה בגלל בירוקרטיה וחסמים רגולטוריים.
- בסקר שנערך ב-2019, 35% מהדיירים בבניינים שעברו תמ"א 38 דיווחו על ירידה באיכות החיים במהלך הבנייה. (מכון המחקר של הכנסת)
תובנה מיזם ותיק בתחום תמ"א 38:
"מהניסיון הרב שצברתי, הקושי העיקרי בקידום פרויקטים של תמ"א 38 נובע בעיקר מחוסר הוודאות - הן עבור הדיירים, הן עבור היזמים. כשכל צד לא יודע למה בדיוק לצפות, וחושש כל הזמן מתרחישי זוועה של התמשכות או כישלון, נוצרת אווירה של חשדנות וחוסר אמון. המפתח להצלחה הוא ניהול נכון של הציפיות מלכתחילה, תקשורת שקופה לאורך כל הדרך, והקפדה על בנייה איכותית בזמן ובתקציב שנקבעו. ברגע שהדיירים מבינים את התהליך ובטוחים שהאינטרס שלהם נשמר, רוב ההתנגדויות פשוט מתפוגגות. ומצד היזמים - ככל שהרגולציה תהיה ידידותית ויעילה יותר וככל שיהיו יותר תמריצים כלכליים לפרויקטים מורכבים, נראה יותר ויותר יוזמות יוצאות מהכוח אל הפועל. זה לא פשוט, אבל בהחלט אפשרי." (אדריכל דניאל כהן, מנכ"ל חברת א.דן פרויקטים)
