תמ"א 38 תקועה? פסיקה תקדימית מאפשרת לדיירים לבטל הסכם
פרויקטים של תמ"א 38, שמטרתם לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה תוך הרחבת הדירות הקיימות ותוספת יחידות דיור, אמורים להתבצע בלוחות זמנים סבירים. אולם, לעתים נתקלים הפרויקטים בעיכובים משמעותיים שמעוררים תסכול בקרב הדיירים. פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב מהווה תקדים חשוב, המאפשר לדיירים לבטל הסכם תמ"א 38 שנתקע במשך תקופה ארוכה.
רקע המקרה: שש שנים ללא התקדמות
המקרה עוסק בפרויקט תמ"א 38 בתל אביב, עליו חתמה חברת "שילוב ז'בוטינסקי" עם בעלי הדירות בבניין ברח' ז'בוטינסקי בשנת 2015. על פי ההסכם, היזמית התחייבה להשיג היתר בנייה תוך 24 חודשים ממועד החתימה. אולם, בחלוף שש שנים, טרם התקבל ההיתר המיוחל.
בינתיים, חלק מהדיירים חתמו ב-2017 על תוספת להסכם שִאפשרה ליזמית תוספת בנייה על הגג. למרות זאת, התעוררה מחלוקת האם העיכוב במתן ההיתר מהווה הפרה של ההסכם המקורי. שני דיירים אף הודיעו על ביטול ההסכם מצידם.
עמדת הצדדים: האם העיכוב מוצדק?
היזמית טענה כי לא ניתן לזקוף את העיכוב לחובתה, שכן מרבית הדיירים הסכימו לתוספת להסכם ב-2017, מה שלשיטתה מהווה הארכת מועד בהסכמה. מנגד, טענו הדיירים שהתנאי המתלה בהסכם, הדורש קבלת היתר בנייה תוך פרק זמן מוגדר, לא התקיים, ולכן הם זכאים לבטל את ההתיכם.
פסיקת בית המשפט: זכות הביטול של הדיירים
השופט יהושע גייפמן קיבל את עמדת הדיירים, וקבע כי הודעת הביטול ששלחו ליזמית הייתה כדין. נקבע שבפרויקטי תמ"א 38 יש חשיבות קריטית ללוחות הזמנים, וכי הדיירים לא התכוונו להתקשר עם היזם ללא הגבלת זמן. משום כך, נקבע בהסכם תנאי מתלה מפורש לגבי מועד השגת ההיתר.
אולם, במבחן התוצאה חלפו שש שנים מאז נחתם ההסכם המקורי מבלי שהתקבל ההיתר. השופט הדגיש את ההתנהלות הבעייתית של היזמית, שבקשתה להיתר נדחתה על ידי הוועדה לתכנון ובנייה עקב חריגות רבות מהוראות התוכנית והבנייה.
המשמעות התקדימית של פסק הדין
פסק דין זה מהווה אבן דרך חשובה לדיירים המעורבים בפרויקטי תמ"א 38 שנקלעים לקשיים. למעשה, נפתחה הדלת בפני דיירים לבטל הסכמים במקרים של עיכובים בלתי סבירים מצד יזמים בהוצאת היתרי בנייה.
המסר לחברות יזמיות הוא ברור - יש לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו ולקדם את הפרויקטים ביעילות. אי-עמידה בהתחייבויות עלולה להוביל לאובדן הפרויקט כולו.
עם זאת, ראוי לציין שביטול הסכם הוא צעד דרסטי, וככלל רצוי לנסות להגיע להבנות ופשרות בין הדיירים ליזמים. רק כאשר מדובר בעיכובים משמעותיים וחוסר מעש מצד היזם, כדאי לשקול אפשרות של ביטול.
יתרה מכך, יש לקחת בחשבון שביטול הסכם על ידי חלק מהדיירים עלול בפועל "לפוצץ" את כל הפרויקט, אם כתוצאה מהביטולים לא נותרים בידי היזם 66% מהדירות הדרושים לפי החוק. מכאן שנדרשת זהירות ושיקול דעת.
דוגמאות נוספות ומגמות עתידיות
מקרה דומה אירע בשנת 2018 בפרויקט תמ"א 38 ברחוב סוקולוב בהרצליה, שם הצליחו דיירים לבטל הסכם לאחר שמונה שנים של עיכובים מצד היזם. גם שם, בית המשפט נתן משקל מכריע לממד הזמן ולציפיות הסבירות של הדיירים.
נראה שבתי המשפט מגלים גמישות רבה יותר בשנים האחרונות בכל הנוגע לזכויות הדיירים בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי. הבנת המורכבות והאתגרים של תהליכים אלו מובילה את השופטים לאזן בין האינטרסים של היזמים לצרכי הדיירים.
נכון ל-2021, רק כ-30% מהפרויקטים המתוכננים של תמ"א 38 הגיעו לכדי מימוש בפועל. נתון זה מדגיש את הצורך בהסדרה מהירה יותר ובפישוט תהליכי הרישוי והבנייה.
ייתכן שבעתיד נראה תיקוני חקיקה שיתנו מענה לסוגיית העיכובים, למשל באמצעות מנגנונים לפיצוי דיירים במקרים של עיכוב מעבר לתקופה סבירה שתיקבע בחוק. כמו כן, סביר להניח שגם היזמים ירצו לתקן את ההסכמים כך שיכללו הגנות טובות יותר עבורם מול אפשרות של ביטול.
סיכום
פסק הדין התקדימי בעניין ביטול הסכם תמ"א 38 בשל עיכובים ממושכים מציב רף חדש ביחסי הכוחות בין דיירים ליזמים. הוא מחזק את ידם של הדיירים ומאותת ליזמים שאסור להם "להירדם בשמירה".
מצד שני, חשוב לזכור שהאינטרס המשותף של כל הצדדים הוא להוציא לפועל פרויקטים שיחזקו את המבנים ויעניקו דירות איכותיות יותר לדיירים. לכן, רצוי לנהל תקשורת שקופה ומתמדת בין הצדדים ולחתור לפתרונות מוסכמים ככל הניתן.
בתי המשפט ימשיכו ככל הנראה לאזן בין הצדדים, תוך הכרה בחשיבות הציבורית הרבה שבקידום פרויקטי תמ"א 38. ההתפתחויות בתחום, הן ברמת החקיקה והן ברמת הפסיקה, יעצבו את עתידה של ההתחדשות העירונית וישליכו על התועלות והסיכונים של כל המעורבים בתהליך.
