תמ"א 38 מול המטרו: המתח בין פיתוח לאומי להתחדשות מקומית
בהחלטה משמעותית שתשפיע על אלפי מבנים ותושבים, הודיעה לאחרונה המועצה הארצית לתכנון ובנייה על הגבלת פרויקטים של תמ"א 38 בסמיכות לתחנות הרכבת התחתית (מטרו) העתידיות במטרופולין תל אביב. על פי המתווה שנקבע, בטווח של עד 100 מטר מהתחנות המתוכננות לא יאושרו כלל פרויקטים מכוח התמ"א, ובטווח של 100-300 מטר הם יהיו כפופים לאישור פרטני של גורמים בכירים במינהל התכנון. מדובר בצעד דרמטי שמשקף את המתח המובנה בין שני יעדים לאומיים חשובים - קידום תשתיות תחבורה ציבורית מתקדמות, אל מול האצת ההתחדשות העירונית הנקודתית. כיצד ניתן לגשר על הפער ולייצר מדיניות מאוזנת יותר?
הרקע: חזון המטרו אל מול המציאות בשטח
ברקע ההחלטה עומדת תמ"א 70 - תוכנית המתאר הארצית העצומה בהיקפה לפיתוח סביבת תחנות המטרו בגוש דן. התוכנית, שעדיין נמצאת בשלבי הכנה, שמה לה למטרה לעצב מחדש את המרחב סביב 110 התחנות העתידיות לאורך 145 ק"מ של קווי המטרו, ולהפוך אותן למוקדים תוססים של מגורים, תעסוקה ומסחר. החזון הוא ליצור סביבות עירוניות צפופות ואינטנסיביות שמנצלות את הנגישות למערכת הסעת המונים ומעודדות מעבר לתחבורה ציבורית.
אלא שעל הקרקע, המציאות שונה. בשכונות הוותיקות שדרכן יעבור המטרו, ישנם כיום אלפי בניינים משנות ה-50 וה-60, רבים מהם במצב פיזי ירוד. לא מעט מבעלי הדירות והיזמים באזורים אלו כבר החלו בשנים האחרונות בקידום פרויקטים של תמ"א 38, שמאפשרים חיזוק מפני רעידות אדמה לצד תוספת יחידות דיור. אך הבניינים שמתווספים במסגרת פרויקטים אלו, על אף חשיבותם, לרוב מוגבלים לגובה של 6-8 קומות ואינם מנצלים את פוטנציאל הציפוף המירבי שאפשרי סביב תחנות רכבת עתידיות.
החשש: "בלימה" של ההתחדשות העירונית
מנקודת המבט של מתכנני תמ"א 70, המשך האישורים הנקודתיים של פרויקטי תמ"א 38 בשלב זה עלול למנוע בעתיד הקמה של מגדלי מגורים ומשרדים סביב התחנות, ולסכל את מימוש חזון הפיתוח האינטנסיבי. לפי נתונים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, רק בבקשות להיתר לפי תמ"א 38 שכבר הוגשו, מדובר בכ-3,150 יחידות דיור בטווח של עד 100 מטר מהתחנות, ועוד כ-8,630 יחידות בטווח של 100-300 מטר. פוטנציאל ההתחדשות הכולל גדול בהרבה, עם מעל 17,000 בניינים שנבנו לפני 1980 בשתי הטבעות.
החשש של מוסדות התכנון הוא אם כן שנוצר כאן "מרוץ נגד הזמן", ושבלי התערבות מהירה תיווצר עובדה תכנונית בשטח שאינה מיטבית. הם גם חוששים שקידום תמ"א 70 על רקע של אישורי תמ"א 38 ייצור לחץ ציבורי ופוליטי שימנע ממקבלי ההחלטות לקדם תכנון מקיף ומאוזן לאזור. מכאן הרצון "לעצור את הרכבת" ולתעדף את האינטרס הלאומי ארוך הטווח על פני המענה המקומי המיידי.
הביקורת: פגיעה באזרחים ללא פתרון קונקרטי
אך להחלטה יש גם מבקרים רבים, שחוששים מההשפעות השליליות שלה על השטח. בראש ובראשונה, קיים חשש כבד לפגיעה בבעלי הדירות הרבים שפרויקטי התמ"א 38 שלהם יוקפאו בעקבות המהלך. מדובר באזרחים רבים שחיכו שנים לממש את זכותם להתחדשות, ועתה עלולים למצוא את עצמם תקועים ללא יכולת לשפר את תנאי המגורים או לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה. הפגיעה עלולה להיות קשה במיוחד עבור אוכלוסיות מבוגרות או מוחלשות, שלא בהכרח יזכו לראות בימי חייהן את השלמת המטרו.
בנוסף, קיימת ביקורת על כך שההקפאה נעשית ללא יכולת להציע כרגע חלופה אמיתית של תכנון מתחמי במקום התמ"א. שכן, גם לאחר אישורה הסופי של תמ"א 70, יחלפו ככל הנראה שנים ארוכות עד שתוכניות מפורטות יאושרו ויצאו לפועל. כלומר נוצר מצב של "ואקום תכנוני" ממושך, שבו אין מתווה ברור להמשך ההתפתחות של השכונות.
לבסוף, יש הטוענים שההחלטה נובעת משיקולים זרים של הרשויות המקומיות, החוששות מירידה בהכנסות מהיטלי השבחה ופיתוח בפרויקטים נקודתיים, ושואפות למקסם את רווחיהן בבנייה עתידית מסיבית. לשיטתם, המדינה מקריבה את צרכי התושבים בגלל אינטרסים צרים של העיריות הגדולות.
הפתרון: מנגנון "נשימה" שיאזן בין הצרכים
על מנת לגשר בין הדילמות הללו, ההכרעה שהתקבלה בסוף היום במועצה הארצית כללה מנגנוני ביניים וסייגים שתכליתם ליצור איזון מסוים: ראשית, הוחלט שבטווח של 100-300 מטר לא תהיה הקפאה גורפת של התמ"א אלא אישורם של הפרויקטים יהיה נתון לשיקול דעת של בכירי מינהל התכנון, כדי לאפשר גמישות במקרים חריגים. שנית, מחוץ לטווח של 300 מטר בכלל לא יוטלו מגבלות על התמ"א, גם אם עדיין מדובר באזור השפעה של המטרו.
כמו כן, בהודעת המועצה הארצית יש התייחסות לצורך ליצור מסלולים מהירים ומקלים לאישור תוכניות מפורטות למתחמי התחדשות במרחבי התחנות, כדי שהתושבים והיזמים לא יישארו עם "שוקת שבורה". יו"ר המועצה הארצית, עו"ד שלומי הייזלר, אף הגדיר את המתווה שנבחר כ"מודל נושם ודינאמי" שיוכל להגיב למציאות המשתנה.
המבט קדימה: הזדמנות לתכנון מושכל ומתחשב
למרות המורכבות והרגישות הרבה, נראה שההכרעה של המועצה הארצית לפחות מנסה "ללכת בין הטיפות" ולאזן בין האינטרסים המתנגשים. היא משקפת את ההבנה שכרגע האתגר התכנוני העיקרי הוא לא בהכרח עצירה טוטאלית של תמ"א 38, אלא קידום מהיר ככל הניתן של חלופות התחדשות משמעותיות יותר באותם מתחמים.
במבט רחב, קיים כאן פוטנציאל אדיר לשדרוג של ממש באיכות החיים של מאות אלפי תושבים, באמצעות שילוב של מערכות הסעת המונים יעילות לצד התחדשות עירונית מקיפה. אם רק נדע לתכנן זאת נכון, תוך התחשבות בצרכים של כלל הצדדים, מדובר בהזדמנות נדירה לעצב את עתידן של הערים המרכזיות בישראל לדורות קדימה.
מה שנדרש כעת מכולנו - מקבלי החלטות, אנשי מקצוע ואזרחים כאחד, הוא אומץ ויצירתיות כדי לחשוב בגדול ולטווח ארוך, אך גם רגישות ואחריות כדי לא להשאיר אף אחד מאחור בדרך. המפתח הוא דיאלוג אמיתי, שיתוף ציבור אפקטיבי, ופתיחות לחשיבה "מחוץ לקופסא" בדבר מגוון הפתרונות האפשריים למימוש הפוטנציאל של ציפוף לצד רכבת תחתית.
סיכום וקריאה לפעולה
בסופו של דבר, האתגר של השילוב בין התחדשות עירונית לתחבורה ציבורית עתירת נוסעים הוא לא ייחודי לישראל. ערים מובילות בעולם כבר מתמודדות עם דילמות דומות ומפתחות מודלים חדשניים ליצירת סביבות עירוניות מיטביות סביב צירי מסילה ותחנות רכבת. אם נלמד מהניסיון שלהן, אך נדע להתאימו לצרכים הישראליים הספציפיים, יש סיכוי של ממש שכולנו נצא נשכרים - גם ברמה הלאומית, גם ברמה העירונית וגם ברמת השכונה והפרט.
עבור כל מי שמושפע מההחלטות הללו - בין אם אתם תושבים שפרויקט התמ"א 38 שלכם "תקוע", יזמים ששוקלים את צעדיהם או אנשי מקצוע בתחומי התכנון - זה הזמן להיות מעורבים ופעילים. זה הזמן לדרוש מהרשויות תהליכים שקופים ומכלילים יותר, אך גם לגלות אחריות ונכונות לפשרות הכרחיות. זה הזמן לברר לעומק את ההשלכות על הפרויקטים שלכם, אך גם לשקול מסלולים יצירתיים ופורצי דרך.
אם אתם מחפשים ליווי מקצועי צמוד בהתנהלות מול מוסדות התכנון, או סתם רוצים להבין טוב יותר את ההיבטים השונים של המהלך - אנו כאן בשבילכם. צוות המומחים שלנו, עם ניסיון רב בתחומי ההתחדשות העירונית והתשתיות התחבורתיות, ישמח לעמוד לרשותכם.
