תמ"א 38: כשהאינטרס הציבורי מתנגש עם זכויות הפרט
פרויקטי תמ"א 38, שמטרתם העיקרית היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מציבים לעתים אתגרים מורכבים בהיבטי הזכויות הקנייניות של דיירים. מקרה מעניין שממחיש את המתח בין האינטרס הלאומי לבטיחות לבין האינטרסים הפרטיים של בעלי דירות אירע לאחרונה בבניין ברחוב הנביאים בבת ים. כאשר התברר שלשם התקנת מעלית נדרשת הריסת חריגה בנויה בכניסה לאחת הדירות, החל מאבק משפטי בין היזמית לבין בעלי הדירה הממוקמת בקומה העליונה.
רקע היסטורי: כשתמ"א 38 מצריכה שינויים בדירות
בשנת 2012 חתמו דיירי הבניין על הסכם לביצוע תמ"א 38 עם חברת "נכסי שירה עופר פזטל". במהלך תכנון הפרויקט, גילו המעורבים כי שתי דירות בקומה העליונה כוללות שטחים החורגים לתוך הרכוש המשותף, וכי לא ניתן יהיה להתקין מעלית מבלי להרוס חלק מהכניסות אליהן.
בשלב ראשון, הגיעה היזמית להסכמות עם בעלי הדירות הרלוונטיות. סוכם כי תבוצע הריסה של המבואות הקיימות ובנייה מחדש במיקום אחר, וכן הובטחו הטבות שונות בשיפוץ הפנימי של הדירות, כפיצוי על אי הנוחות.
אולם, הפרויקט נקלע לעיכובים משמעותיים, בין היתר עקב קשיים פיננסיים של היזמית שהובילו אותה לחדלות פירעון זמנית. כאשר הפרויקט התחדש לבסוף, בני זוג שבבעלותם אחת הדירות המושפעות חזרו בהם מההסכמות והציבו דרישות נוספות.
הדרישות והמחלוקת: האם מדובר בסחטנות?
לטענת היזמית, על אף שנענתה לחלק מהבקשות, בני הזוג הציגו עוד ועוד דרישות להטבות ועבודות יחודיות בדירתם. משסירבה לקבלן במלואן, הודיעו הדיירים כי לא יאפשרו את הריסת החריגה, ובכך חסמו למעשה את המשך הפרויקט כולו.
מנגד, בני הזוג גרסו כי רכשו את הדירה ללא הרחבות או חריגות, וכי היזמית מנסה לכפות עליהם ויתור על שטח ששייך להם. הם הדגישו כי לאור העיכוב הממושך בפרויקט והשינויים שערכה החברה בהיקפו, ההסכמות המקוריות אינן תקפות עוד, וכי הנזקים הצפויים לדירתם גדולים יותר מכפי שהוצג בתחילה. על כן, הם דרשו לנהל מו"מ מחודש שיבטיח פיצוי ראוי.
הכרעת בית המשפט: עדיפות לאינטרס הציבורי
השופט עדי הדר מבית משפט השלום בתל אביב נדרש להכריע בסוגיה העקרונית - מה גובר בנסיבות העניין, זכות הקניין הפרטית או האינטרס הלאומי במיגון מבנים מפני רעידות אדמה?
מחד, השופט הכיר בכך שהנתבעים לא אחראים במישרין לבניית החריגה, ושייתכן שבמצב אחר היה מקום להשאירה על כנה. אולם, הוא קבע כי במקרה הנדון הריסת השטח החורג היא הכרחית לטובת השלמת פרויקט תמ"א 38, שנועד להגן על חיי הדיירים במקרה של רעש אדמה או מתקפה צבאית.
השופט פסק אפוא כי על אף חוסר הנוחות שתיגרם לבני הזוג, מדובר בנזק זניח יחסית לחשיבות האדירה שבחיזוק הבניין. הוא הטעים כי השטח הרלוונטי אינו שייך להם מלכתחילה, ולכן לא מדובר בפגיעה של ממש בזכויותיהם. לעומת זאת, דחיית ההריסה פוגעת ביתר הדיירים שמקווים לאכלס בהקדם את דירותיהם המחוזקות.
הקשר הרחב יותר: איזון עדין בין צרכים מנוגדים
מקרה זה, על אף נסיבותיו הספציפיות, משקף מתח רחב יותר המאפיין לא מעט פרויקטים של תמ"א 38 - הצורך למצוא נקודת איזון בין אינטרסים פרטיים לציבוריים.
מצד אחד, זכות הקניין היא מאבני היסוד של השיטה המשפטית והחברתית, וראוי לכבדה ככל הניתן. לבעלי דירות יש אינטרס לגיטימי לשמור על שלמות נכסיהם ולזכות בפיצוי נאות על כל פגיעה בהם.
אך מהצד השני, פרויקטי תמ"א 38 נושאים חשיבות לאומית עליונה. לפי נתונים עדכניים, בישראל ישנם למעלה מ-80,000 מבנים הדורשים חיזוק מפני רעידות אדמה. מדובר בסיכון ברור ומוחשי לחיי אדם, שאסור להתעלם ממנו. לכן, במאזן הכולל, לא תמיד אפשר להעדיף את הפרט על פני הכלל.
נראה כי כאן טמון אחד האתגרים המשמעותיים של יזמי ומתכנני תמ"א 38 - למזער ככל האפשר את הפגיעה בדיירים, תוך קידום האינטרס הציבורי הרחב. הדבר דורש גישה רגישה המשלבת הידברות, הסברה ונכונות לפשרות.
דוגמאות להסדרים יצירתיים שכאלו כבר מיושמות בפועל. למשל, פרויקט תמ"א 38 בתל אביב ברחוב לבונטין, שילב דירות חלופיות מרווחות יותר והשתתפות בשכר דירה עבור בעלי הדירות ה"מפונים". בפרויקט ברמת גן דאגה העירייה להציע פיצוי מוגדל ומעבר דירה על חשבונה לדייר שסבל מהפקעת חלק מהמרפסת שלו.
לסיכום
פסק הדין מבת ים מהווה תזכורת לאתגר המתמיד במציאת נקודת האיזון בין צרכי הפרט והכלל בפרויקטי תמ"א 38. ברוב המקרים, כפי שהדגים גם השופט הדר, האינטרס הלאומי והציבורי בהגנה על חיי אדם צריך לגבור. זאת, במיוחד כשהפגיעה בזכויות הקנייניות היא מצומצמת יחסית.
אך בכל מקרה, על יזמים ומתכננים להקפיד על תהליך הוגן ושקוף מול הדיירים, תוך חתירה למזער נזקים ולהציע פתרונות יצירתיים. רק כך ניתן יהיה לצמצם את החיכוך ולהבטיח שיתוף פעולה מרבי של בעלי העניין השונים.
בסופו של דבר, תמ"א 38 היא כלי משמעותי להצלת חיים והתחדשות עירונית, אך הצלחתה תלויה לא מעט ביכולת האנושית להתחשב ולפשר בין צרכים שונים. ככל שניטיב לעשות זאת, כך נבטיח שהמהלך הלאומי החשוב יוכל להתקדם ביעילות תוך צמצום הפגיעה באזרחים עצמם.
