תמ"א 38: כשדירת החלומות הופכת לסיוט תכנוני
תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, נועדה במקור לשפר את עמידות הבניינים הישנים, אך הפכה עם השנים לכלי פופולרי להתחדשות עירונית ולהרחבת הדיור הקיים. אולם, כפי שמוכיח המקרה של בני הזוג מרמת השרון, לא תמיד דירת התמורה שמקבלים הדיירים עומדת בציפיות שלהם, ולמערכת התכנון אין הרבה מה לעשות בנידון.
הבעיה: כשדירת התמורה לא מספקת
בני הזוג, המתגוררים ברחוב הקוצר 7 ברמת השרון, טענו כי דירת התמורה שתוכננה עבורם במסגרת פרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם היא "דירת צינור פגומה", צרה וארוכה, עם ממ"ד במרכז שמונע גמישות בשינוי התכנון הפנימי. לדבריהם, הם נאלצים למסור דירה איכותית וגדולה תמורת דירה שאינה ראויה למגורים.
זהו מצב שאינו נדיר בפרויקטים של תמ"א 38. לעתים, התוכניות של היזמים אינן עומדות בציפיות של הדיירים, בין אם מבחינת גודל הדירה, מפרט הגמר או אפשרויות העיצוב. במקרים כאלה, הדיירים עלולים למצוא את עצמם "תקועים" עם דירה שאינה מתאימה לצרכים או לטעם שלהם.
פסיקת ועדת הערר: ההיבט התכנוני קובע
ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב דחתה את הערר של בני הזוג. בהחלטתה, הוועדה קבעה כי כל עוד ליזם יש את אחוז ההסכמות הנדרש מהדיירים, יש לבחון את בקשת ההיתר רק על פי שיקולים תכנוניים. מבחינה תכנונית, נמצא כי דירת התמורה של בני הזוג אינה חריגה או בלתי סבירה, במיוחד בהתחשב בכך שמעליה מתוכננות עוד ארבע דירות זהות.
הוועדה אף הדגישה כי אין חובה תכנונית לאפשר גמישות בשינוי עתידי של תוכנית הדירה. המסר העולה מההחלטה הוא שכל עוד התכנון עומד בסטנדרטים המקובלים, אין למוסדות התכנון יכולת להתערב בו, גם אם הוא לא לרוחם של חלק מהדיירים.
המצב בשטח: דוגמאות לאתגרי תמ"א 38
המקרה של בני הזוג מרמת השרון מייצג אתגר נפוץ בפרויקטים של תמ"א 38 - פערי ציפיות בין היזמים לדיירים לגבי דירת התמורה. אך זהו לא האתגר היחיד. דוגמאות נוספות כוללות:
- עיכובים במימוש הפרויקטים עקב חילוקי דעות בין הדיירים או סכסוכים משפטיים עם היזמים.
- אי עמידה של היזם בזמנים שהובטחו או בסטנדרט הבנייה, הגורמת לתסכול בקרב הדיירים.
- הפרעה ניכרת לאיכות החיים עקב עבודות הבנייה הממושכות.
- פגיעה בערך הנכסים הסמוכים בשל צפיפות יתר או תשתיות לא מספקות.
לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עד סוף 2021 אושרו בישראל יותר מ-6,500 פרויקטים של תמ"א 38, שבמסגרתם חוזקו או נבנו מחדש כ-130,000 יחידות דיור. מדובר בכלי אפקטיבי להגדלת היצע הדיור במרכזי הערים, אך הוא גם מלווה באתגרים לא פשוטים.
הפתרון: תיאום ציפיות והסכמות מראש
אז איך ניתן למנוע אכזבות ותסכולים מדירות תמורה שאינן עומדות בציפיות? המפתח טמון בתקשורת פתוחה ובהסכמות ברורות מראש בין היזמים לדיירים.
כמה צעדים שיכולים לסייע:
- לפני חתימה על הסכם עם יזם, מומלץ לדיירים לשכור שירותי עורך דין שמתמחה בתחום ויוכל לדאוג לאינטרסים שלהם.
- יש לדרוש מהיזם מפרט מדויק של דירת התמורה, כולל שטח, תכנון פנימי, מפרט גמר וכו', ולוודא שהוא תואם את הציפיות.
- רצוי לכלול בהסכם סעיפים שמאפשרים מידה מסוימת של גמישות בתכנון הפנימי של דירת התמורה, בהתאם להעדפות האישיות של כל דייר.
- במקרה של חוסר שביעות רצון מהתכנון, מוטב לבדוק אם קיימת אפשרות לערער מבחינה תכנונית, למשל אם יש חריגה מהוראות תוכנית המתאר.
- אם המחלוקות עם היזם אינן נפתרות, ניתן לשקול פנייה למוסד בוררות או גישור שיסייע במציאת פתרון מוסכם.
סיכום: תמ"א 38 - אתגרים והזדמנויות
תמ"א 38 היא כלי חשוב ומשמעותי לחידוש מבנים מיושנים, חיזוק עמידותם ברעידות אדמה והגדלת היצע הדיור במרכזי הערים. עם זאת, כמו כל תהליך מורכב, גם היא מזמנת אתגרים ומהמורות, בין היתר בתחום התאמת דירות התמורה לצורכי הדיירים.
ההחלטה של ועדת הערר בעניין בני הזוג מרמת השרון מדגישה כי מוסדות התכנון בוחנים את הפרויקטים בעיקר מההיבט התכנוני-סטטוטורי, ולא בהכרח מתערבים במחלוקות קנייניות או חוזיות. לכן, נדרשת אחריות משותפת של היזמים והדיירים כדי להבטיח שהתוצאה הסופית תהיה לשביעות רצון כולם.
רוצים לקבל טיפים נוספים להתמודדות עם האתגרים של תמ"א 38 ולמיצוי ההזדמנויות שבפרויקטים אלה? צרו קשר עם המומחים שלנו בתחום ההתחדשות העירונית, ותוכלו ליהנות מיעוץ ראשוני ללא עלות או התחייבות.
