תמ"א 38 - הקלף המנצח במשחק הדיור הלאומי?
משבר הדיור בישראל הפך זה מכבר לסוגיה לאומית מדאיגה, המשפיעה על איכות החיים של מאות אלפי משפחות ברחבי המדינה. בין הגורמים המרכזיים לבעיה ניתן למנות את המחסור החמור ביחידות דיור, במיוחד במרכזי הערים, לצד העלייה התלולה במחירי הנדל"ן. על רקע משבר זה, תוכנית תמ"א 38 צוברת תאוצה כאחד הכלים החשובים והיעילים ביותר לפתרון הבעיה. אך מהו בדיוק פוטנציאל התרומה של תמ"א 38 להקלה על המצוקה בשוק הדיור, ומה צריך לקרות כדי למצות את מלוא הפוטנציאל הזה? הבה נבחן לעומק.
תמ"א 38 כמנוף להגדלת היצע הדיור
תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מאפשרת לבעלי זכויות בבניינים ישנים לחזק ולשדרג את המבנה תמורת תוספת יחידות דיור. מתווה זה מגלם הזדמנות אדירה להרחבת מלאי הדירות הקיים, ובפרט באזורי הביקוש במרכזי הערים. למעשה, עבור שכונות ותיקות רבות הבנויות ברובן מבניינים בני 2-3 קומות, תמ"א 38 היא כמעט הדרך היחידה להגדיל את צפיפות הבנייה בהיקף משמעותי.
נתונים שפרסם מינהל התכנון ב-2022 מעידים כי מתחילת יישום התוכנית ועד סוף שנת 2021, אושרו בישראל למעלה מ-6,700 פרויקטים של תמ"א 38, שהוסיפו כ-135,000 יחידות דיור חדשות למלאי הלאומי. מחקר עדכני של התאחדות בוני הארץ אף מעריך כי פוטנציאל ההרחבה של תמ"א 38 בעשור הקרוב עומד על כ-250,000 דירות נוספות, רובן ככולן באזורי הביקוש. מדובר בתוספת עצומה בקנה מידה ארצי, בהחלט בסדר גודל המתקרב למימדי הדרישה השנתית לדיור חדש.
דוגמה בולטת להשפעה הדרמטית של תמ"א 38 ניתן למצוא בשכונת נווה שאנן בחיפה. מאז 2015 אושרו בשכונה הוותיקה למעלה מ-30 פרויקטים, שהוסיפו יותר מ-1,000 דירות חדשות למלאי המקומי. בכך, סייעה התמ"א להכפיל את מספר משקי הבית בשכונה בתוך שנים ספורות, תוך שדרוג ניכר של איכות המבנים ותשתיות הסביבה.
תמ"א 38 כמניע להורדת מחירי הדיור
מעבר להגדלת מלאי הדירות, תמ"א 38 יכולה לתרום רבות גם לריסון עליית מחירי הדיור. הגיון השוק מלמד כי ככל שהיצע הדירות גדל, בייחוד באזורי ביקוש, כך מתמתנים לחצי המחירים ונבלמת האינפלציה בענף. בהקשר זה, יש להדגיש כי התוספות המתאפשרות בתמ"א 38 הן לרוב דירות קטנות ובינוניות, שמהוות מענה חשוב לצרכי הדיור של זוגות צעירים ומשפרי דיור - הקבוצות הנושאות בעיקר נטל יוקר המחיה.
ואכן, מתאם מעניין מתגלה בין היקף פרויקטי תמ"א 38 באזור לבין התמתנות קצב עליית המחירים בו. למשל, בשכונת רמת אביב בתל אביב, שידעה פעילות ערה של תמ"א 38 בשנים האחרונות, נרשמה בשנת 2021 עלייה מתונה יחסית של 3% בלבד במחירי הדירות, לעומת שיעור ארצי של 7%. דפוס דומה נצפה גם בשכונות כמו קריית משה בירושלים או נווה דוד בחיפה. ניתן לשער כי ריבוי האופציות שנוצרו למשקיעים ולרוכשי דירות בשכונות אלו, במסגרת תמ"א 38, סייע לבלום את הביקוש ולצנן את השוק, ולו במידה מסוימת.
לצד זאת, חשוב לציין כי הקלה משמעותית במחירי הדיור ברמה הארצית תלויה לא רק בתמ"א 38, אלא בשורה של צעדי מדיניות נוספים, כגון הגדלת שיעור המיסוי על דירות להשקעה. עם זאת, תרומתה האפשרית של התמ"א לייצוב המחירים, במיוחד באזורי הביקוש, היא ללא ספק נדבך חשוב בפאזל.
חסמים ואתגרים ביישום התמ"א
למרות היתרונות והפוטנציאל הגלומים בתמ"א 38, המציאות בשטח חושפת גם קשיים לא מבוטלים במימושה:
- מורכבות התהליך: פרויקטי תמ"א 38 דורשים הסכמות של בעלי דירות, אישורים סטטוטוריים רבים, וכרוכים בהתנהלות מול שלל רשויות וגורמים. הליכים אלו מאריכים את משך הפרויקט ומייקרים את עלויותיו.
- התנגדויות אזרחיות: בעלי דירות ושכנים רבים חוששים מהשינוי באופי השכונה, הצפיפות הגוברת, והמטרדים הכרוכים בבנייה. התנגדויות כאלו מקשות על קידום פרויקטים ותורמות לגניזתם.
- שונות מקומית ברגולציה: רשויות רבות מטילות מגבלות מחמירות על תמ"א 38, מעבר לנדרש בחוק הארצי - בהיבטי צפיפות, תקני חנייה ועוד. חוסר האחידות מקשה על יזמים ומרתיע אותם.
- זמינות משאבים: מחסור בקרקעות, עלויות בנייה גבוהות, ומיעוט כוח אדם מקצועי ומיומן מהווים חסמי כניסה לפרויקטים במיוחד באזורי פריפריה וביישובים קטנים.
כפועל יוצא מאתגרים אלו, קצב מימוש הפרויקטים נותר לעת עתה איטי ביחס לפוטנציאל. כך, בשנת 2021 ניתנו בפועל היתרי בנייה רק ל-580 מבנים במסלולי תמ"א 38, שיוסיפו כ-16,000 דירות - היקף נמוך משמעותית מהתחזיות. תמונת מצב זו מחייבת חשיבה מחודשת על דרכים להסרת חסמים ולהאצת יישום התמ"א.
צעדים מומלצים לניצול מיטבי של התמ"א
מימוש מלוא הפוטנציאל של תמ"א 38 לצמצום משבר הדיור מחייב שורה של צעדים אסטרטגיים:
- העמקת התמריצים הכלכליים - הגדלת הטבות המס ליזמים בפרויקטי תמ"א 38, לצד סובסידיות ייעודיות מטעם המדינה והרשויות לפרויקטים מסוימים. מהלכים אלו יגבירו את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.
- ייעול ההליכים הבירוקרטיים - קיצור ופישוט תהליכי הרישוי והאישור עבור תמ"א 38, תוך הטמעת מסלולים מזורזים וצוותים מקצועיים ייעודיים ברשויות. כך ניתן יהיה לחסוך חודשים רבים בכל פרויקט.
- אחידות ברגולציה המקומית - גיבוש תקנות מחייבות שיגבילו את יכולת ההכבדה של רשויות מקומיות על תמ"א 38, ויבטיחו סביבה רגולטורית אחידה ונוחה יותר ליזמים בכל הארץ.
- הסברה והנגשה לציבור - השקת מסע הסברה מקיף שיציג לציבור את היתרונות שבתמ"א 38 לצד המענה לחששות השונים. בנוסף, יש להנגיש את המידע ולסייע לבעלי דירות בהתארגנות מול יזמים למימוש הפרויקטים.
- הרחבת ההכשרות המקצועיות - השקעה ממשלתית בתוכניות הכשרה נרחבות למקצועות הבנייה הרלוונטיים לתמ"א 38, כדי להגדיל את היצע כוח האדם המיומן הזמין לפרויקטים אלו.
- שילוב עם מנגנונים משלימים - שילוב מושכל של תמ"א 38 בתוכניות ממשלתיות רוחביות יותר להתמודדות עם משבר הדיור, כגון הסכמי גג לדיור מוזל או קידום תשתיות תחבורה משולבות באזורי התמ"א.
סיכום
לסיכום, תמ"א 38 טומנת בחובה פוטנציאל אדיר לסייע בפתרון משבר הדיור בישראל, הן בהיבט של הגדלה משמעותית של היצע יחידות הדיור, והן בהקשר של ריסון עליות המחירים. עם זאת, מיצוי הפוטנציאל מחייב התמודדות מערכתית ויסודית עם החסמים והאתגרים הרבים העומדים בפני קידום פרויקטים מסוג זה.
באמצעות נקיטה בשורת הצעדים שהוצעו, החל מהעמקת התמריצים הכלכליים וכלה בייעול ההליכים הבירוקרטיים והגברת המודעות הציבורית, ניתן יהיה להפוך את תמ"א 38 לכלי אפקטיבי הרבה יותר בארגז הכלים הלאומי להתמודדות עם המשבר.
היכולת למנף את התמ"א למיצוי מרבי של יתרונותיה תלויה כעת במחויבות ונחישות של מקבלי ההחלטות להניע תהליכי שינוי ארוכי טווח. בה בעת, נדרשת גם מעורבות רחבה של הציבור כולו, של בעלי הדירות, של היזמים ושל אנשי המקצוע בענף. רק באמצעות שיתוף פעולה ואחריות משותפת ניתן יהיה לחולל את המהפכה שהמשק הישראלי זקוק לה כל כך.
אם נצליח במשימה, אפשר להעז ולחזות כי תמ"א 38 תיזכר כאחד המהלכים המשמעותיים והמוצלחים ביותר שקידמה ממשלת ישראל בתחילת המאה ה-21, לטובת עתיד השוק והחברה כולה.
