תמ"א 38: האתגר בהשגת הסכמה מלאה מול זכויות הקניין של בעלי הדירות
פרויקטי תמ"א 38, המאפשרים חיזוק או הריסה ובנייה מחדש של בניינים ישנים, תלויים בהסכמה רחבה של בעלי הדירות. אולם, לא תמיד קל להשיג תמימות דעים, כפי שממחיש פסק דין שניתן לאחרונה בנוגע לבניין ברמת גן. מקרה זה מדגיש את המתח בין האינטרס הציבורי בקידום תמ"א 38 לבין זכויות הפרט של בעלי הדירות.
רקע המקרה: סירוב לחתום בשל חששות מפני הדירה החדשה
בבניין בן 3 קומות משנות ה-50 , 9 מתוך 11 בעלי הדירות חתמו על הסכם עם חברת "אפגד בניין וסביבה" לביצוע פרויקט תמ"א 38 ברמת גן בשיטת הריסה ובנייה מחדש. אולם, שתי דיירות סירבו לחתום על ההסכם בטענות שונות לגבי הדירות המתוכננות עבורן בבניין החדש.
הסרבנית מקומת הקרקע טענה שהמעבר לדירה בקומה השנייה יפגע באיכות חייה, וכי הדירה המתוכננת נחותה מבחינת גודל חדר השינה והיעדר חלל אחסון נוסף. לדבריה, שווי הדירה החדשה נמוך משמעותית מזה של דירתה הנוכחית.
הסרבנית השנייה, מהקומה העליונה, האשימה את היזמית בניסיון למקסם רווחים על חשבון הדיירים, וטענה שהדירה המיועדת לה תהיה חשוכה עם מסדרון ארוך ולא פונקציונלי.
פסיקת המפקחת: האינטרס הציבורי גובר
המפקחת על רישום המקרקעין דחתה את מרבית טענות הסרבניות, בקובעה שהן מבוססות בעיקר על "חוסר נוחות סובייקטיבי". לדבריה, תכנון הדירות החדשות אינו שונה מהותית או מפלה לרעה את המתנגדות ביחס לשאר הדיירים.
עם זאת, המפקחת הכירה בכך שעליית הערך הצפויה לדירתה של אחת הסרבניות נמוכה משמעותית בהשוואה לאחרים, והורתה על פיצוי בסך 150 אלף ₪ עבורה.
בסופו של דבר, ניתן אור ירוק לפרויקט על אף התנגדות המיעוט, מתוך ראייה של האינטרס הציבורי הרחב בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38.
הקושי בהשגת הסכמה מלאה של הדיירים
המקרה ממחיש את הקושי לגייס את הסכמת כל הדיירים לפרויקט תמ"א 38, גם כשמדובר ברוב מוחלט התומך בו. החששות של בעלי דירות מסוימים מפני שינוי לרעה במצבם או באיכות חייהם עשויים להניע אותם להתנגד, גם אם מדובר בתפיסה סובייקטיבית שאינה נשענת על עובדות אובייקטיביות.
דוגמה נוספת לכך היא מקרה מ-2019, שבו התנגדה דיירת יחידה לפרויקט תמ"א 38 בבניין בן 18 דירות בחולון. למרות הסכמה של 94% מהדיירים, התעכב הפרויקט במשך תקופה ממושכת עד שניתן פסק דין המאשר את ביצועו חרף ההתנגדות.
האיזון הנדרש בין טובת הכלל לזכויות הפרט
המתח בין קידום האינטרס הציבורי לשמירה על זכויות הקניין הפרטיות מהווה אתגר מהותי ביישום תמ"א 38. מחד, קיים אינטרס ציבורי מובהק בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ובהתחדשות עירונית. אך מאידך, לכל בעל דירה יש זכות לגיטימית להגן על רכושו ועל איכות חייו.
הפתרון הראוי טמון כנראה במציאת נקודת האיזון הנכונה בין שני הערכים הללו. ברוב המקרים, נראה שבתי המשפט נוטים לתת עדיפות לאינטרס הרחב של ביצוע תמ"א 38, במיוחד כאשר יש תמיכה גורפת של מרבית הדיירים. אך הדבר מותנה בכך שהפגיעה בסרבנים אינה חריגה או בלתי מידתית.
ייתכן שיש מקום לשקול מנגנוני פיצוי או תמריצים נוספים לדיירים המתנגדים, כדי להפחית את תחושת הקיפוח ולעודד את הצטרפותם לפרויקט. לדוגמה, מתן אפשרות לשדרוג מסוים בדירה החדשה או סיוע במימון העברת הדירה החלופית.
בנוסף, חשוב להשקיע מאמצים בהסברה ובתיווך מול הדיירים הסרבנים, כדי להפיג חששות ולהבהיר את היתרונות של הפרויקט גם עבורם. לעתים, מפגשים אישיים וגישור מקצועי עשויים לסייע בגיבוש הסכמות.
לסיכום
פסק הדין בעניין הבניין ברמת גן ממחיש את המורכבות הכרוכה בגיבוש הסכמה מלאה לפרויקטי תמ"א 38, אל מול זכותם של בעלי דירות בודדים להתנגד מטעמים של שמירה על האינטרסים שלהם.
ברוב המקרים, כפי שאירע גם כאן, מאזניים בתי המשפט בין האינטרסים הללו ונותנים יתרון לאינטרס הציבורי בהתחדשות עירונית ובטיחות המבנים. אך זאת, בכפוף לכך שאין פגיעה קשה או בלתי סבירה בזכויות הסרבנים.
נראה שהמפתח לצמצום מקרי הסרבנות טמון בהגברת ההסברה, בהידברות ישירה, ובמציאת פתרונות יצירתיים למתן תמריצים או פיצוי הולם למי שמרגיש נפגע מהליך תמ"א 38. בדרך זו, ניתן יהיה לקדם את ההתחדשות העירונית תוך שמירה מרבית על האינטרסים של כלל הדיירים הרלוונטיים.
