תמ"א 38: האם הארכת התוכנית תצליח לעודד התחדשות עירונית?
תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, עומדת בפני צומת דרכים משמעותי. המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה לאחרונה את הארכת התוכנית עד פברואר 2024 ב-21 ערים, בהן תל אביב, ירושלים, חיפה וראשון לציון. המטרה המוצהרת היא לאפשר לרשויות המקומיות הללו להשלים את גיבוש תוכניות ההתחדשות העירונית המקומיות שלהן, שיחליפו את תמ"א 38 הארצית. אולם, נשאלת השאלה - האם הארכת התוכנית אכן תצליח להניע קדימה את גלגלי ההתחדשות העירונית בערים אלו, או שמדובר בהסדר ביניים שאינו מספק מענה ארוך טווח לצורכי ההתחדשות של הערים?
נתונים מעודדים, אך האתגרים עדיין ניכרים
מצד אחד, תמ"א 38 יכולה להציג הישגים מרשימים. על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, נכון לסוף 2022 היו בשלבי תכנון וביצוע ברחבי הארץ למעלה מ-5,000 מבנים במסלול תמ"א 38, הצפויים להוסיף כ-75 אלף יחידות דיור חדשות. מדובר בזינוק משמעותי לעומת המצב לפני עשור.
אך מנגד, עדיין ניכרים חסמים רבים המקשים על מימוש הפוטנציאל המלא של התמ"א. ארז בן אליעזר, מתכנן מחוז תל אביב, ציין את הפערים העצומים בין כמות המבנים שזקוקים לחיזוק לבין מספר המבנים שאכן חוזקו (רק כ-1.25% מתוך 80 אלף מבנים מסוכנים נכון ל-2019). בנוסף, מרבית ההיתרים ניתנו באזורי ביקוש במרכז הארץ, בעוד המבנים המסוכנים ביותר בפריפריה כמעט ולא זכו למענה. גם הביקורת על חוסר ההתאמה של המבנים המחודשים לסביבה העירונית, הן מבחינה אסתטית והן מבחינת תשתיות, ממשיכה להדהד.
ההזדמנות: תוכניות מקומיות מקיפות ומותאמות
העובדה שהמועצה הארצית אישרה את הארכת התמ"א דווקא כדי לאפשר לערים המובילות לגבש תוכניות מקומיות, מעידה על ההכרה בכך שנדרשת התאמה ספציפית של ההתחדשות העירונית למאפייני כל יישוב. תוכניות מקומיות, הנערכות לפי סעיף 23 בתמ"א 38, מאפשרות לכל עיר להגדיר בעצמה את תנאי ההתחדשות בתחומה - החל משטחי הבנייה והיקפי הציפוף, ועד התייחסות לצרכים הייחודיים של כל שכונה ואזור.
ראוי לציין שערים כמו קריית גת, נצרת וטבריה כבר הוכיחו שגיבוש תוכניות מחליפות לתמ"א 38 עשוי להאיץ משמעותית את קצב ההתחדשות. בקרית גת, למשל, תוכנית העירונית כוללת מסלולים מהירים לאישור פרויקטים ומענקים כספיים, והובילה להכפלת מספר יחידות הדיור שמקודמות במסגרת תמ"א 38. בנצרת, הסכם הגג עם המדינה, הכולל תקציבים יעודיים למתחמי תמ"א 38, צפוי להגדיל את מלאי הדירות העירוני בכ-30% תוך עשור.
אם כן, הארכת התמ"א עבור 21 הערים, שכבר החלו בהכנת תוכניות מקומיות, עשויה לשמש הזדמנות אמיתית למינוף ההתחדשות העירונית בהן. ההתאמה לצרכים הספציפיים בשילוב עם תמריצים ממוקדים, עשויים לחולל מהפכה של ממש בהיקף, באיכות ובמהירות הביצוע של פרויקטי החידוש העירוני.
צעדים נדרשים להצלחה
אולם, כדי למצות את ההזדמנות הזו, נדרשים מהלכים משלימים בכמה מישורים:
- הסרת חסמים בירוקרטיים - יש להבטיח שההליכים המקומיים לאישור פרויקטים יהיו יעילים, שקופים ומהירים ככל הניתן. רשויות שיתקשו לעמוד בלוחות הזמנים ידרשו סיוע ממשלתי דחוף.
- מיקוד באזורי הפריפריה - חשוב לתעדף תקציבים ותמריצים לטובת פרויקטי תמ"א 38 בערי הפריפריה, שסובלות ממצוקת דיור חריפה ומבנים מסוכנים רבים יותר.
- חיזוק מנגנוני שיתוף ציבור - קריטי לערב את תושבי השכונות בעיצוב תוכניות ההתחדשות, ולהקשיב לצרכים ולחששות שלהם. רק שיח עמוק ואמון הדדי בין התושבים, הרשות והיזמים יבטיחו הצלחה.
- תכנון ארוך טווח של תשתיות - על הערים לצפות מראש את ההשלכות של תוספת יחידות הדיור על התשתיות הקיימות, ולהיערך בהתאם מבעוד מועד. נושאי תחבורה, חינוך ושטחי ציבור הם ליבת איכות החיים העירונית.
- פיקוח הדוק על איכות הבנייה - נדרשת אכיפה קפדנית של תקני הבנייה המחמירים בפרויקטים של תמ"א 38, כדי להבטיח את בטיחות הדיירים ואיכות הדירות לאורך זמן.
לסיכום, ההחלטה על הארכת תמ"א 38 עבור 21 ערים מרכזיות מהווה נקודת מפנה חשובה ושעת מבחן לעתיד ההתחדשות העירונית בישראל. מצד אחד, היא מעניקה לערים הזדמנות לגבש פתרונות מקומיים מקיפים ויצירתיים לצורכי ההתחדשות הספציפיים שלהן. אך מצד שני, ההצלחה תלויה ביכולת ליישם במהירות ובאפקטיביות את התוכניות הללו, תוך התגברות על חסמים ותיאום מאמצים בין כל הגורמים הרלוונטיים.
המפתח להצלחה טמון בשיתוף פעולה הדוק בין הממשלה, הרשויות המקומיות, היזמים והתושבים. המדינה תצטרך לספק את התמיכה התקציבית והרגולטורית הדרושה, תוך הכוונה לאומית ברורה. הרשויות ידרשו לפעול בתכליתיות ובשקיפות כדי להוציא את התוכניות מהכוח אל הפועל. ועל כולנו יהיה לגלות אחריות, סולידריות ואמון כדי להפוך את החזון של ערים מתחדשות למציאות בת-קיימא.
לתושבים ובעלי נכסים בערים הרלוונטיות אנו ממליצים לעקוב מקרוב אחר התפתחות התוכניות המקומיות, ולהיות שותפים פעילים בתהליך העיצוב שלהן. זה הזמן להעלות שאלות, רעיונות וצרכים ספציפיים בפני מקבלי ההחלטות בעירייה. במקביל, כדאי להתעדכן לגבי ההטבות והמסלולים שיעמדו לרשותכם במסגרת התוכניות החדשות, ולשקול את ההזדמנויות הטמונות בהן עבור הנכס שלכם. ייעוץ מקצועי מגורמים בענף יכול לסייע רבות בהערכת האפשרויות ובקבלת ההחלטות הנכונות.
עומדים לרשותכם לכל שאלה או התייעצות בנושא תמ"א 38, מתוך ניסיון וידע מעמיק בהיבטים הטכניים, המשפטיים והתכנוניים של התחום. צרו קשר כבר עכשיו, ונשמח ללוות אתכם בדרך להגשמת הפוטנציאל של הנכס שלכם במציאות העירונית המשתנה.
