שיטת 'ישן-מחוזק' בתמ"א 38 - המפתח לכדאיות כלכלית או נוסחה שנויה במחלוקת?
תמ"א 38, התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה זה מכבר לכלי מרכזי בהתחדשות עירונית בישראל. עם זאת, אחד ההיבטים המורכבים והמאתגרים ביותר ביישום התמ"א הוא חישוב הכדאיות הכלכלית של פרויקטים. בלב המחלוקת עומדת שיטת החישוב המכונה "ישן-מחוזק", המעוררת דיון סוער בקרב יזמים, בעלי דירות ואנשי מקצוע. יש הרואים בה נוסחה הוגנת המאזנת בין האינטרסים של הצדדים, ויש הטוענים שהיא מובילה לעיוותים ופוגעת בהיתכנות של פרויקטים. מהי בדיוק שיטת ישן-מחוזק, ומה השלכותיה על עתיד תמ"א 38 בישראל? הבה נבחן לעומק.
רקע והסבר על השיטה
שיטת ישן-מחוזק נועדה לחשב את התמורות המגיעות לבעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 כנגד הסכמתם לחיזוק הבניין. על פי השיטה, שוויה של כל דירה "ישנה" בבניין מחושב כאילו כבר בוצע חיזוק (מחוזק), ובהתאם לכך נגזרות זכויותיהם של בעלי הדירות בפרויקט.
חישוב ערכי הדירות נעשה בשני שלבים עיקריים:
- הערכת שווי הדירה הקיימת ("ישנה") על ידי שמאי מקרקעין, בהתחשב בגודלה, מיקומה, מצבה הפיזי ופרמטרים רלוונטיים נוספים.
- הוספת תוספת שווי לדירה הנובעת מהחיזוק העתידי (המרכיב ה"מחוזק"). תוספת זו נקבעת לרוב כאחוז מסוים משווי הדירה הקיימת, ומשקפת את העלייה הצפויה בערך הנכס כתוצאה מהפרויקט.
סך ערכי הדירות המחוזקות מהווה בסיס לחלוקת הזכויות בפרויקט. התקבולים הצפויים מהתוספות הבנייה מתחלקים בין היזם לבעלי הדירות בהתאם ליחס שבין שווי הדירות המחוזקות לשווי התוספות.
דוגמה מספרית והשלכות
לשם ההמחשה, נניח בניין בן 12 דירות העובר תמ"א 38 עם תוספת של 6 דירות חדשות. שווי כל דירה קיימת הוערך ב-1.5 מיליון ש"ח, והפרמטר ה"מחוזק" נקבע על 20%. חישוב פשוט מראה ששווי כל דירה מחוזקת יעמוד על 1.8 מיליון ש"ח. סך שווי הדירות המחוזקות הוא אפוא 21.6 מיליון ש"ח.
נניח עוד שהערכת השמאי קובעת ששווי 6 הדירות החדשות הוא 12 מיליון ש"ח. בהתאם לשיטת ישן-מחוזק, חלקם של בעלי הדירות בתקבולי המכירה של התוספות יהיה 21.6/(21.6+12) = 64%, והיתרה של 36% תגיע ליזם.
בפועל, חלוקה זו משליכה באופן ישיר על מאזן ההכנסות-הוצאות של הפרויקט מנקודת מבטו של היזם. ככל שהפרמטר ה"מחוזק" גבוה יותר, כך גדל חלקם של בעלי הדירות בתמורות, ונשחקת הכדאיות הכלכלית מבחינת היזם.
ביקורות והשגות על השיטה
שיטת ישן-מחוזק מעוררת ביקורת מצד גורמים רבים בענף, הטוענים שהיא מייצרת עיוותים ומקשה על מימוש פרויקטים של תמ"א 38:
- קביעת הפרמטר ה"מחוזק": יזמים רבים טוענים כי אין בסיס אובייקטיבי או אחיד לקביעת התוספת בגין החיזוק, וכי נוצרת שונות גבוהה בין פרויקטים בהיבט זה. קיים חשש שהפרמטר נקבע באופן גורף ולא מבוסס דיו.
- עיוות תמריצים: יש הטוענים כי המתודולוגיה של ישן-מחוזק יוצרת תמריץ לבעלי דירות "לנפח" את שווי דירותיהם הקיימות, כדי להגדיל את חלקם בתמורות. מצב זה עלול לייצר מתח מיותר ומריבות בין היזמים לדיירים.
- פגיעה בכדאיות הכלכלית: כאשר הפרמטר ה"מחוזק" נקבע על ערך גבוה, עשוי להיווצר מצב שבו היזם לא מצליח לכסות את עלויות הבנייה והחיזוק מתוך חלקו בתמורות. במקרים קיצוניים, בעיקר בערים עם שוק נדל"ן חלש יותר, עלול הדבר להוביל לביטול פרויקטים.
ואכן, דו"ח של התאחדות בוני הארץ מ-2022 מעלה כי בשנים האחרונות חלה ירידה של 30% במספר הבקשות לתמ"א 38 שהוגשו. הדו"ח מציין את שיטת ישן-מחוזק כאחד הגורמים האפשריים לירידה זו, לצד ביורוקרטיה מורכבת ומחסור בעובדים.
עדכון הנחיות מקצועיות ורגולציה
על רקע הביקורות והשפעות השיטה, גורמים רגולטוריים ומקצועיים נדרשים לבחינה מחודשת של המתודולוגיה. בשנת 2021, פרסמה הועדה להתחדשות עירונית הנחיות מקצועיות מעודכנות בנוגע לאופן חישוב ערכי ה"מחוזק":
- הגבלת הפרמטר: ההנחיות ממליצות להגביל את הפרמטר המחוזק לטווח של 15%-20% מערך הדירה הבסיסי, זאת כדי למנוע ניפוח יתר של הערכים.
- אחידות ושקיפות: הדגש הוא על קביעת קריטריונים אחידים ושקופים יותר לחישוב הפרמטר בידי השמאים, כדי להפחית שרירותיות ושונות בין פרויקטים.
- מקדמי התאמה: ההמלצה היא לפתח מקדמי התאמה שיביאו בחשבון את מאפייניו הספציפיים של כל מתחם, כגון מצב השוק המקומי, ותק הבניין וכדומה.
גורמים בענף מברכים על העדכון, אך מדגישים כי נדרשים עוד מהלכים משלימים ליצירת איזון. בין השאר, עולות הצעות לפיתוח מודלים חלופיים לשיטת ישן-מחוזק, שיתבססו על חלוקה מראש של זכויות הבנייה ללא צורך בהערכות שמאיות מסובכות.
סיכום
שיטת ישן-מחוזק מהווה נדבך בסיסי במנגנון חישוב התמורות בפרויקטים של תמ"א 38, אך היא גם מעוררת קשיים ומחלוקות בין בעלי העניין. המתח סביב השיטה משקף את המורכבות הרבה של איזון אינטרסים בפרויקטים מסוג זה.
בעוד התוכנית הארצית לחיזוק מבנים היא יעד לאומי חשוב, יש לזכור כי היתכנותה תלויה גם בשיקולי כדאיות כלכלית מצד היזמים. גיבוש נוסחאות תמורה מאוזנות ומוסכמות הוא אינטרס משותף לכל המעורבים. רק כך נוכל להמשיך ולקדם התחדשות עירונית בת-קיימא, תוך הגנה על בטיחות התושבים והבטחת איכות חיים נאותה במרחב העירוני.
ביסוס תהליכי תמ"א 38 על עקרונות של הוגנות, שקיפות ואמון הדדי בין בעלי הדירות, יזמים ורשויות התכנון, הוא המפתח ליצירת מרחב עירוני חסון, מחודש ומשגשג. שיטת ישן-מחוזק היא דוגמה מובהקת לצורך בשיח מתמשך ומעמיק סביב הנחות היסוד של פרויקטים אלו. בסופו של דבר, רק דיאלוג כן ורצון טוב של כל השחקנים יכולים להוביל לפריצת דרך אמיתית בתחום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל.
