תמ"א 38 - כשהחלום על דירה חדשה הופך לסיוט משפטי
תמ"א 38, תוכנית שנועדה במקור לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה ולהוסיף דירות חדשות למלאי הדיור, הפכה בשנים האחרונות לזירה של מאבקים משפטיים בין דיירים לקבלנים. אחד הנושאים הבעייתיים ביותר הוא תופעת ההשמצות והפגיעה בשם הטוב של הקבלן על ידי דיירים מתנגדים. מקרים אלה מעמידים בסימן שאלה את האיזון העדין בין זכויות הדיירים לבין ההגנה על המוניטין והפרנסה של הקבלן.
כשהמחלוקת גולשת לכדי השמצה
לא פעם, במהלך פרויקטים של תמ"א 38, מתגלעים חילוקי דעות בין הדיירים לקבלן. חילוקי דעות אלה יכולים לנבוע מאי הסכמות לגבי פרטי התוכנית, חששות מפגיעה באיכות החיים או אי שביעות רצון מקצב או איכות העבודה. במקרים מסוימים, הדיירים אף פונים לערוצים משפטיים או תקשורתיים כדי למנוע את קידום הפרויקט.
אך לעתים, המאבק חוצה את הגבול אל עבר פגיעה אישית בקבלן. דיירים מתוסכלים עלולים להשמיץ את הקבלן ברשתות החברתיות, בכלי התקשורת או בשיחות עם גורמים רלוונטיים, תוך כדי הכפשת שמו והאשמתו בהתנהלות לא הגונה. מקרים כאלה עלולים לפגוע קשות במוניטין של הקבלן ובפרנסתו, גם אם ההאשמות אינן נכונות או מוגזמות.
הדוגמה של קבלן בבת ים
למשל, במקרה שאירע בבת ים, קבלן שהוביל פרויקט תמ"א 38 נתקל בהתנגדות עזה מצד חלק מהדיירים. הדיירים טענו שהקבלן לא עמד בהתחייבויות שלו ושהתוכנית פוגעת באיכות החיים שלהם. הם הקימו קבוצת פייסבוק שבה השמיצו את הקבלן, כינו אותו "נוכל" והאשימו אותו ב"הונאת הדיירים". הם אף פרסמו מודעות בעיתונות המקומית שקראו להחרים את הקבלן ופנו לרשויות בדרישה לעצור את הפרויקט.
הקבלן, שחש נרדף ומושמץ, הגיש תביעת לשון הרע נגד הדיירים המשמיצים. הוא טען כי מדובר בהאשמות שקריות שנועדו להכפיש את שמו ולחבל בפרויקט. לטענתו, הוא פעל בהתאם לחוק ולהסכמים עם הדיירים, והמתנגדים מייצגים מיעוט קטן וצעקני שאינו מוכן לקבל את דעת הרוב.
המגמה המדאיגה של תביעות לשון הרע
המקרה של הקבלן בבת ים אינו ייחודי. בשנים האחרונות יותר ויותר תביעות לשון הרע מוגשות על ידי קבלנים נגד דיירים המתנגדים לפרויקטים של תמ"א 38. לפי נתוני הפורום המשפטי לתמ"א 38, מספר התביעות כמעט הכפיל את עצמו בין 2018 ל-2021, מכ-20 ל-38 תביעות בשנה.
התופעה מעלה שאלות קשות לגבי האיזון הראוי בין חופש הביטוי של הדיירים לבין ההגנה על שמו הטוב ופרנסתו של הקבלן. קבלנים רבים טוענים שהתביעות הן הכרחיות כדי להתמודד עם השמצות פוגעניות ולא מבוססות שמאיימות על עתידם העסקי. אך מומחים משפטיים מזהירים מפני "אפקט מצנן" שעלול לדכא ביקורת ציבורית לגיטימית ולפגוע בזכויות הדיירים.
חיפוש פתרון מאוזן
לדברי עו"ד טל שמיר, מומחית לדיני תמ"א 38, נדרשת חשיבה מחודשת על האופן שבו מנהלים את המחלוקות סביב פרויקטים אלה. "אנחנו חייבים למצוא דרך לאפשר שיח ציבורי פתוח וביקורתי על תמ"א 38, מבלי לפגוע בזכויות ובמוניטין של אף צד", היא אומרת. "הפתרון טמון בהידברות מוקדמת, גישור ובניית אמון בין הדיירים לקבלן, במקום להידרדר למאבקים משפטיים מכוערים".
דרך אחרת להתמודד עם הבעיה היא קביעת קווים מנחים ברורים להתבטאות הולמת ולגיטימית בנוגע לפרויקטים של תמ"א 38. ד"ר עומר דקל, מרצה למשפטים ומומחה לתובענות ייצוגיות, קורא להקמת גוף וולונטרי שיגבש קוד אתי מוסכם בשיתוף כל בעלי העניין - קבלנים, דיירים, עורכי דין ורשויות מקומיות.
השלכות רחבות על עתיד תמ"א 38
מעבר לפגיעה באנשים הספציפיים המעורבים, התופעה של תביעות משמיצים משפיעה על כל ענף תמ"א 38. קבלנים רבים מדווחים שהם נרתעים מלהיכנס לפרויקטים חדשים בגלל הסיכון המשפטי והתדמיתי. בנוסף, דיירים חוששים להשמיע את קולם או לבטא התנגדות מחשש להסתבך בתביעות יקרות ומורכבות.
בטווח הארוך, דינמיקה כזו עלולה לפגוע משמעותית במאמצי ההתחדשות העירונית ובפתרון למצוקת הדיור. על פי הערכות של מרכז המחקר של הכנסת, העיכובים והקשיים בקידום פרויקטים של תמ"א 38 עלולים לגרום לאובדן של עד 80,000 יחידות דיור עד 2030.
לסיכום, הסוגיה של השמצה וביזוי של קבלני תמ"א 38 חושפת את המורכבות והקשיים ביישום התוכנית. היא מאתגרת את המחוקק והרשויות למצוא נקודת איזון עדינה בין האינטרס הלאומי לקידום התחדשות עירונית, לבין שמירה על זכויות היסוד של כל המעורבים בתהליך. הצורך בשקיפות, הידברות ושיתוף פעולה בין דיירים לקבלנים הוא קריטי להצלחה של תמ"א 38 ולעתיד הבנייה בישראל.
בסופו של דבר, תמ"א 38 היא עסק של אמון. בלי אמון בין הצדדים, אנחנו נישאר עם ערים מזדקנות, מלאי דיור חסר ומערכת יחסים עכורה בין דיירים לקבלנים. השיח הציבורי סביב התוכנית חייב להיות עניני, מכבד ופרודוקטיבי. רק כך, נוכל לדמיין עתיד טוב יותר לכולנו - עתיד של בתים בטוחים ומודרניים, שכונות מתחדשות ואנשים שמסוגלים לחיות ולעבוד יחד בהרמוניה. זוהי המשימה שעומדת בפנינו כחברה, והיא דורשת מאתנו להתעלות מעל מחלוקות פרטניות ולראות את התמונה הגדולה.
רוצים לדעת עוד על זכויות והתנהלות נכונה בפרויקטים של תמ"א 38? פנו אלינו עוד היום ונשמח לתת לכם ייעוץ ראשוני ללא עלות.
