מלכודת המחסנים: כשזכויות העבר תוקעות את עתיד ההתחדשות העירונית
תמ"א 38, התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה בשנים האחרונות לאחד הכלים המרכזיים לקידום התחדשות עירונית במרכזי הערים בישראל. אך בעוד שרבים רואים בה הזדמנות לשדרג את איכות החיים ואת עמידות המבנים, מתברר שלא תמיד קל ליישם אותה בפועל. אחד החסמים הבולטים שצצים שוב ושוב הוא סוגיית המחסנים שהפכו לדירות לאורך השנים, ובעליהם דורשים כעת זכויות שוות ערך לדירה בפרויקט התמ"א. מצב זה מייצר לא מעט מתחים וסכסוכים, ומעכב או אף מסכל מיזמים רבים.
הבעיה: כשמחסן הופך לדירה בדיעבד
שורשיה של הבעיה נעוצים בפרקטיקה נפוצה בעבר, בפרט באזור תל אביב והמרכז, שבה קבלנים מכרו לצד הדירות בבניין גם יחידות מחסנים נפרדות, לרוב בקומות התחתונות. עם השנים, ובהינתן מצוקת הדיור הגוברת, רבים מבעלי המחסנים הסבו אותם לדירות מגורים או משרדים לכל דבר, ונהנו משכר דירה עבור הנכס.
אלא שכאשר שאר הדיירים בבניין מנסים לקדם תהליך של תמ"א 38, בעלי המחסנים לעתים מסרבים להסתפק בתמורה זהה לגודל הנכס המקורי שלהם, ודורשים לקבל דירה מלאה או לחילופין פיצוי כספי השקול לערך דירה. דרישה כזו עשויה לייצר עומס בלתי אפשרי על כדאיות הפרויקט, בפרט במיזמים קטנים של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) שממילא נאבקים על רווחיות דחוקה.
ב"מלכוד המחסנים" הזה נתקעים כיום פרויקטים רבים, כאשר הצדדים מתקשים להגיע להסכמות. בעלי הדירות חשים שהם "מוחזקים כבני ערובה" ע"י בעלי המחסנים, ואילו אלה טוענים כי הם זכאים לתמורה הוגנת שמשקפת את מצב הנכס כיום, ולא כפי שהיה בזמן רכישתו המקורית.
מאבקים משפטיים ותקדימים סותרים
בהיעדר מענה חד משמעי בחקיקה, מחלוקות רבות סביב סוגיית המחסנים מתגלגלות בסופו של דבר אל מפתן בתי המשפט ולשכות המפקחים על רישום המקרקעין. בשנים האחרונות ניתנו כמה פסיקות שניסו להתמודד עם הדילמה המורכבת הזו, אך נדמה שעדיין אין הלכה ברורה וסדורה שתתווה את הדרך קדימה.
כך למשל, בשנה שעברה דחתה המפקחת על המקרקעין בירושלים תביעה של בעלי מחסן שדרשו תמורה שווה לבעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38, בקובעה שהזכויות בתוכנית חלות רק על דירות מגורים ולא על מחסנים. מנגד, היא כן הכירה באפשרות לפיצוי כספי מסוים לבעלי המחסן במקרה שלא יתאפשר להעניק להם את חלקם היחסי בשטחים ובזכויות.
ואילו לאחרונה התקבלו בלשכת המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב מספר תביעות של בעלי דירות נגד שכניהם בעלי המחסנים, בטענה שאלו מונעים את קידום הפרויקטים בשל דרישות מופרזות. התיקים עודם תלויים ועומדים, אך הם ממחישים את המבוי הסתום המשפטי והמעשי שאליו נקלעים פרויקטים רבים.
פתרונות אפשריים: שינוי חקיקה, הכרעות עקרוניות ושיח מכבד
על מנת לפתוח את הפקק שיוצרת סוגיית המחסנים, יש צורך בפעולה בכמה מישורים במקביל:
ראשית, נדרש תיקון חקיקה שיסדיר את מעמדם של בעלי מחסנים שהפכו לדירות בהליכי תמ"א 38 ופינוי-בינוי. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמת בימים אלה, כחלק מחוק ההסדרים, תיקון שיאפשר להחיל על בעלי דירות סרבנים את הכללים שנהוגים כיום בפינוי-בינוי, כלומר "גיוס" הסכמה מ-75% מהדיירים והשאר בכפייה. זהו צעד בכיוון הנכון, אך יש מקום לחשוב על הוראות ייעודיות שיתנו מענה מאוזן יותר למורכבות של מצבי המחסנים.
שנית, חשובה הכרעה שיפוטית עקרונית שתבהיר את גבולות הגזרה בין זכויות העבר של בעלי המחסנים לבין התמורות העתידיות המגיעות להם בפרויקט. בית המשפט העליון או מוסד תכנוני בכיר צריכים לקבוע אמות מידה ברורות לאיזון האינטרסים, כגון מפתח פיצוי קבוע לפי שטח המחסן המקורי, וליצור "כללי משחק" שקופים ויציבים.
ולבסוף, וזה אולי החשוב מכל, נדרשת הידברות כנה ופתוחה בין בעלי הדירות לבעלי המחסנים בכל מקרה לגופו. צריך להכיר בכך שגם למחסנים שהומרו יש ערך רב, ושבעליהם לא צריכים לצאת נפסדים מההתחדשות. אך בו זמנית, אל להם לנצל את מעמדם כדי לסחוט תנאים בלתי סבירים שחונקים את הפרויקט כולו. רק שיח מכבד ומוכוון פתרון, ורצוי בליווי בעלי מקצוע מנוסים, יוביל בסופו של דבר לפשרה הוגנת שתאפשר לכל הצדדים לצאת נשכרים.
דוגמאות להצלחות ולקחים ברוח פתרונות אפשריים
אחד המקרים שהסתיימו לאחרונה בהצלחה, על אף מורכבותו, אירע בבניין ברחוב לוי יצחק בתל אביב. בבניין היו מספר מחסנים גדולים שהומרו למגורים ולמשרדים לאורך השנים, ובעליהם התנגדו תחילה לפרויקט תמ"א 38 שיזמו שאר הדיירים. אך לאחר משא ומתן ממושך, שכלל חוות דעת שמאיות והצעות חלופיות מצד היזם, הצליחו להגיע לעמק השווה. המפתח היה הסכמה על נוסחת חישוב אחידה לפיצוי בעלי המחסנים, שנתנה משקל הן לשטחם המקורי והן לערכם הנוכחי בשוק, וכן נכונות משני הצדדים להתפשר מעט כדי לאפשר את קידום הפרויקט. העובדה שהתהליך לווה ע"י עורכי דין שניטרלו את החיכוכים האישיים תרמה גם היא להתקדמות.
מקרה נוסף שמדגים לקחים חשובים אירע בבניין ישן ברחוב בן יהודה בתל אביב, שבו היו בעבר מספר מחסנים ששימשו כעסקים קטנים. לקראת פרויקט התמ"א 38 בתל אביב , בעלי המחסנים דרשו מהיזם תמורות עודפות, באופן שסיכן את כדאיות הפרויקט. אך במקום להיגרר למאבק משפטי ממושך, בחרו הצדדים ללכת לגישור אצל מגשר מוסכם, שהציע מודל חדשני לפתרון - הענקת זכות לבעלי המחסנים לקבל שטחים מסחריים חלופיים בקומת הקרקע של הבניין החדש, שערכם היחסי משקף את חלקם המקורי בבניין הישן. הצעה זו איפשרה לבעלי המחסנים להמשיך ולהפיק הכנסה מהנכס שלהם, מבלי "לנפח" את דרישותיהם באופן בלתי מידתי. הפתרון היצירתי קיבל את הסכמת כל הצדדים, והפך לבסיס לחתימת העסקה.
לסיכום, אין ספק שהדילמה של מחסנים שהפכו לדירות מציבה אתגר סבוך בפני פרויקטים רבים של תמ"א 38. אך ההתמודדות עם האתגר הזה חייבת להיעשות בכלים של יצירתיות, הידברות וחתירה לאיזון ראוי בין כלל האינטרסים. המפתח הוא לזכור שגם בעלי המחסנים, בדיוק כמו בעלי הדירות, רוצים וצריכים את ההתחדשות. רק אם נדע להכיל ולפתור בהגינות את הסוגיה הזו, נוכל להמשיך ולקדם באופן מיטבי את מהפכת התמ"א 38 ולהעניק לכולנו סביבת מגורים איכותית, מודרנית ובטוחה יותר.
עבור דיירים או יזמים שנתקלים במצבים דומים של מחלוקות סביב מחסנים בפרויקטי תמ"א 38, הדרך הנכונה היא לפנות לליווי וסיוע מקצועי בשלב מוקדם ככל הניתן. אל תשאירו את הסוגיה הזו להתפוצץ ברגע האחרון. באמצעות ייעוץ משפטי מנוסה, חוות דעת שמאיות וליווי אדריכלי ותכנוני של הפרויקט, ניתן כמעט תמיד למצוא דרך לגשר על הפערים ולייצר מתווה הוגן לכל הצדדים. אנו כאן כדי ללוות אתכם במסע הזה, מתוך הבנת המורכבות וניסיון רב בסוגיות מסוג זה. השאירו פרטים עוד היום ונשמח להעניק לכם ייעוץ ראשוני ללא כל התחייבות.
