מושגי יסוד בהתחדשות עירונית: מדריך למתחילים

מפתח ההצלחה להתחדשות עירונית - שליטה במושגי היסוד

התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות למונח שגור בשיח הציבורי והתכנוני בישראל. מדובר בתהליך מורכב ורב-ממדי שנועד לחדש ולשדרג מרקמים עירוניים ישנים, תוך מתן מענה לצרכי הדיור, שיפור איכות החיים והתאמה לאתגרי העתיד. אך עבור רבים, בייחוד מי שנחשף לראשונה לתחום, השפה והמושגים הייחודיים עלולים להיות מבלבלים ומאתגרים. במאמר זה נסקור את מושגי המפתח והעקרונות הבסיסיים של התחדשות עירונית, ונספק מדריך פרקטי להבנת התמונה הכוללת, צעד אחר צעד.

מהי בעצם התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית מתייחסת למגוון פעולות ואסטרטגיות שמטרתן לחדש, לצופף ולשפר סביבות עירוניות קיימות. במקום להתפשט ולבנות על קרקעות חדשות בשולי הערים, ההתחדשות מתמקדת בניצול יעיל יותר של המרחב הבנוי הקיים. המניעים להתחדשות יכולים להיות פיזיים (כמו התדרדרות מבנים והתיישנות תשתיות), חברתיים (חיזוק אוכלוסיות מוחלשות) או כלכליים (עליית ערך הקרקע). בישראל, המונח התחדשות עירונית מזוהה בעיקר עם שני מסלולים סטטוטוריים: תמ"א 38 ופינוי-בינוי.

תמ"א 38 - המסלול הפופולרי

תמ"א 38, או בשמה המלא "תוכנית מתאר ארצית 38", היא מסלול להתחדשות מבנים שאושר לראשונה בשנת 2005. מטרתה המקורית הייתה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, אך עם השנים היא הפכה לכלי עיקרי להוספת יחידות דיור חדשות במרקם הבנוי. במסגרת תמ"א 38 קיימות שתי חלופות מרכזיות:

1. חיזוק ותוספת בנייה על גג המבנה הקיים
2. הריסת המבנה הקיים ובנייה מחדש של מבנה גדול יותר

בשני המקרים, בעלי הדירות מקבלים חיזוק מפני רעידות אדמה ודירות מורחבות או חדשות, ללא עלות מצדם. היזם, מצדו, זוכה לתוספת יחידות דיור שאותן הוא יכול למכור בשוק החופשי. הפרויקטים מוסדרים בהסכמים פרטניים בין היזם לבעלי הדירות, בפיקוח הרשות המקומית. תמ"א 38 זוכה לפופולריות בזכות הפרוצדורה התכנונית המהירה יחסית והיקף הבנייה הנדיב.

פינוי-בינוי - המהפכה השכונתית

פינוי-בינוי הוא מסלול נוסף ומשמעותי בהתחדשות עירונית, שעוסק בהתחדשות מתחמית רחבת היקף. בפינוי-בינוי, שכונה שלמה או מתחם גדול מפונים, הבניינים הישנים נהרסים, ובמקומם נבנים מבנים חדשים לגמרי שכוללים תוספת משמעותית של יחידות דיור. בנוסף, הפרויקטים כוללים גם הקמה מחדש של תשתיות ושטחי ציבור באיכות גבוהה יותר.

בדומה לתמ"א 38, גם בפינוי-בינוי היזם מתחייב לספק לבעלי הדירות הקיימים דירות חדשות, בד"כ גדולות יותר, ללא עלות. בתמורה, הוא זוכה לבנות יחידות דיור נוספות למכירה בשוק. אך בשונה מתמ"א 38, פרויקטי פינוי-בינוי מחייבים הכנת תוכנית מפורטת חדשה ואישורה בוועדות התכנון, תהליך ארוך ומורכב בהרבה. כמו כן, נדרש רוב גבוה יותר (80%) של בעלי דירות שיסכימו לפרויקט.

הסכם גג ועיבוי בינוי - כלים משלימים

לצד תמ"א 38 ופינוי-בינוי קיימים כלים נוספים להתחדשות עירונית:

• הסכמי גג הם הסכמים בין מדינת ישראל לבין רשויות מקומיות, ליצירת מתחמי פיתוח משמעותיים בתחומי הרשות. לרוב מדובר בתוספת עשרות אלפי יחידות דיור, לצד הקמת מוסדות ציבור ופיתוח תשתיות. המדינה מתחייבת לתקצוב והרשות אחראית על התכנון והביצוע.
• עיבוי בינוי (אינפיל) מתייחס לתהליך הוספת יחידות דיור נקודתיות בשטחים לא מנוצלים בתוך הרקמה העירונית הקיימת. למשל, חלוקת מגרשים גדולים, תוספת קומות על בניינים נמוכים או בנייה על מגרשים ריקים. זהו כלי משלים לתמ"א 38 ופינוי-בינוי.

סטטיסטיקות והערכות

• עד סוף 2021, במסגרת תמ"א 38 אושרו בקשות להיתר בנייה המייצגות תוספת של כ-140 אלף יחידות דיור.
• באותה תקופה, אושרו כ-500 תוכניות במסלול פינוי-בינוי הכוללות הריסה של כ-50 אלף דירות והקמה של כ-250 אלף דירות חדשות.
• על פי התוכנית האסטרטגית לדיור 2040, עד שנת היעד צפויה תוספת של מיליון יח"ד בפרויקטים של התחדשות עירונית.
• לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, משך הזמן הממוצע מתחילת יזמות תמ"א 38 ועד קבלת טופס 4 נע בין 4-6 שנים. בפינוי-בינוי, התהליך נמשך בממוצע 8-10 שנים.
• כ-80% מהתחלות הבנייה בתמ"א 38 מרוכזות במחוזות ת"א והמרכז. בפינוי-בינוי כ-60% מהפרויקטים נמצאים באזורי הביקוש.

סיכום - קווים מנחים להבנת ההתחדשות העירונית

על אף המורכבות, יש מספר עקרונות בסיסיים שחשוב להפנים בהקשר להתחדשות עירונית:

1. המטרה העיקרית היא לייצר הזדמנות לשדרוג משמעותי של איכות החיים במרחב העירוני הקיים.
2. התהליך מערב שותפות אינטרסים בין בעלי דירות, יזמים, רשות מקומית וגופי תכנון.
3. נדרש מו"מ והסדרת הסכמים פרטניים בין בעלי הדירות ליזמים.
4. רוב גבוה ככל הניתן של בעלי הדירות חייב להסכים לפרויקט. זה המפתח להצלחה.
5. בד"כ יש להתפשר על אי-נוחות זמנית ותהליך ממושך, עבור רווח משמעותי בטווח הרחוק.
6. חשוב להכיר לעומק את המתווים הקיימים (תמ"א 38, פינוי-בינוי), את המשמעויות שלהם ולבחור את המסלול המתאים.

בסופו של יום, הבנה בסיסית של מושגי המפתח והתהליכים המרכזיים בהתחדשות עירונית היא תנאי הכרחי להשתתפות מיטבית ומיצוי ההזדמנויות הגלומות בה, הן ברמת הפרט והן ברמה המערכתית. המושגים והידע שנסקרו כאן הם קרש קפיצה לכל מי שרוצה להעמיק בתחום ולהיות שותף פעיל בעיצוב פניהם של המרחבים העירוניים בעתיד.

רוצים לקדם פרויקט התחדשות עירונית ולא יודעים מאיפה להתחיל? מעוניינים להבין טוב יותר את האופציות העומדות בפניכם? צרו קשר עוד היום עם המומחים שלנו לקבלת מידע נוסף וייעוץ ראשוני ללא התחייבות.