מהפכת ה-66%: האם הורדת רף ההסכמה תשחרר את מיזמי תמ"א 38 מסרבנות?
חוק ההסדרים החדש מביא עמו רוח של שינוי לפרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ, עם הפחתה דרמטית ברף ההסכמה הנדרש מבעלי הדירות - מ-80% ל-66% בלבד. המהלך, שזכה לתמיכה רחבה בקרב קבלנים ויזמים, מעורר תקוות לזירוז משמעותי בקצב ההתחדשות העירונית, אך גם מעלה שאלות לגבי ההגנה על זכויות הדיירים. האם מדובר בפריצת דרך מיוחלת או שמא בפתח לכפייה בעייתית? הבה נבחן לעומק את ההשלכות האפשריות.
הסרת המחסום העיקרי: סרבנות הדיירים
אחד האתגרים המשמעותיים ביותר של פרויקטי תמ"א 38 לאורך השנים היה הצורך לגייס הסכמה גורפת של 80% מבעלי הדירות כתנאי לקידום הפרויקט. הדבר איפשר למיעוט קטן של דיירים סרבנים לחסום את המהלך כולו, גם אם הרוב המכריע תמך בו. לעתים, הטענה הייתה שהסרבנים היו בעלי אינטרסים זרים או ציפיות מופרזות לתמורה כספית על חשבון שאר השכנים.
עמית גוטליב, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בהתאחדות הקבלנים, אומר בהקשר זה: "ניסינו במשך שנים לשכנע את המדינה שרוב של 80% זה מטורף. זה אומר שאותם 20% שמתנגדים, שהם בדרך כלל אנשים סחטנים, שבכלל לא גרים בדירה, כופים על האחרים לא לעשות פרויקט".
הורדת הרף ל-66% אמורה לתת מענה לבעיה ולאפשר לפרויקטים תקועים רבים להשתחרר מן הפקק ולהתקדם. רותם וינטר מחברת "אנשי העיר" מספר שיש להם כבר שלושה פרויקטים שיכולים עכשיו לצאת לדרך: "יש לנו כעת פרויקט, בניין שקיבל צו בניין מסוכן מהעירייה ולא ראוי למגורים, שיש בו 79.5% מבעלי הדירות שהסכימו להתחדשות ואנחנו לא מסוגלים לקדם, ככה שמבחינתנו זו בשורה מצוינת".
הסתכלות ארוכת טווח: מעבר להתחדשות מתחמית
הרקע לתיקון, לפי אלעזר במברגר מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הוא שינוי רחב יותר בתפיסת ההתחדשות: "הרבה שנים הרוב הדרוש בפרויקטי פינוי־בינוי (מתחמי) והתחדשות נקודתית היה 80%. בחוק ההסדרים הקודם, אחרי הרבה מאוד עבודה, עשינו שינוי אבל רק בפרויקטי פינוי־בינוי. הסיבה היא שלאורך הרבה שנים התפיסה הייתה שהתחדשות מתחמית עדיפה על תמ"א 38 בראייה האורבנית".
כעת, עם קידומן של תוכניות חלופיות לתמ"א 38 שמביאות ראייה תכנונית כוללת, נוצר מצב שבו ההבדל בין שני המסלולים מצטמצם. במילים אחרות, הסרת המגבלה נועדה לא רק לזרז את הפרויקטים הנקודתיים, אלא גם לתמרץ מעבר להתחדשות מתחמית המועדפת.
לפי הנתונים, כיום מקודמות תוכניות מחליפות לתמ"א 38 ביותר מ-20 ערים ברחבי הארץ. בין היתר, הרשימה כוללת את תל אביב, ירושלים, חיפה, פתח תקווה, אשדוד וראשון לציון. המשמעות היא שהתיקון החדש צפוי להשפיע על אלפי בניינים ודירות בשנים הקרובות, הרבה מעבר למועד פקיעתה של תמ"א 38 עצמה באוקטובר 2023.
ההיבטים האנושיים: הגנה על זכויות המיעוט
לצד ההצדקות והתקוות לזירוז הליכי ההתחדשות, ישנן גם אזהרות מפני הפגיעה האפשרית בזכויות של בעלי הדירות המתנגדים. עו"ד ישי איציקוביץ מדגיש שמבחינתם מדובר בשינוי דרמטי עד מהפכני בחייהם, שכופה עליהם מהלך בניגוד לרצונם. לדבריו, חשוב להבטיח תהליכים הוגנים ורגישים למאפיינים האישיים של כל אחד מהדיירים.
איציקוביץ אף מציע להקים בית דין ייעודי להתחדשות עירונית, שישלב שופטים מקצועיים המכירים לעומק את המתח שבין זכויות הפרט לבין האינטרס של שאר בעלי הדירות ושל העיר כולה. זאת, במטרה למנוע מצבים של כפייה פוגענית או התעלמות מצרכים מיוחדים של דיירים מסוימים.
התמונה הגדולה: עתיד ההתחדשות העירונית
במבט קדימה, התיקון החדש הוא רק נדבך אחד במערך רחב יותר של צעדים הנדרשים כדי להניע את גלגלי ההתחדשות העירונית. לצד הסרת חסמים בירוקרטיים, נדרשת גם הגדלה משמעותית של התמריצים לדיירים, שיפור איכות התכנון ופיקוח הדוק יותר על זכויות המתחדשים.
עם זאת, אין ספק שמדובר בצעד חשוב להתמודדות עם אחד האתגרים המרכזיים שבלמו עד היום את פרויקטי תמ"א 38 – סרבנות הדיירים. אם התיקון אכן יוביל לקפיצת מדרגה בהיקפי ההתחדשות תוך שמירה על איזונים ובלמים הכרחיים, כולנו נצא נשכרים – גם בעלי הדירות, גם הערים וגם המשק כולו.
ההמלצה לרשויות ולכל מי שעוסק בתחום היא להמשיך ולעקוב מקרוב אחר יישום התיקון, לאסוף נתונים על השפעותיו ולהסיק לקחים שוטפים. רק כך ניתן יהיה לוודא שההתחדשות העירונית תתקדם בקצב, אך גם בצורה מיטבית ובת קיימא לטובת כולם – אנשים וערים כאחד.
לייעוץ מעמיק יותר בכל הקשור להשלכות של התיקון על פרויקטים קיימים או עתידיים של תמ"א 38, אל תהססו לפנות אלינו כבר היום. המומחים שלנו ישמחו ללוות אתכם ולסייע בניווט הדרך הנכונה קדימה, על בסיס הידע המצטבר והניסיון העשיר שלנו בתחום.
