מדדי בטיחות והתאמות לאחר פרויקט תמ"א 38

תמ"א 38: המדריך המלא להבטחת רמת בטיחות ותפקוד מיטבית לאחר השיפוץ

פרויקט תמ"א 38 אמור לא רק לחדש את מראה הבניין ולהוסיף לו יחידות דיור, אלא בראש ובראשונה לחזקו מבחינה קונסטרוקטיבית ולשפר את בטיחותו ואיכות המחייה בו. אולם, לא תמיד התוצאה הסופית עומדת בציפיות המקוריות. לעתים, דיירים מגלים ליקויים וכשלי בטיחות בבניין המשופץ, או נתקלים בבעיות שמקשות על תפקודם היומיומי. מהם הסטנדרטים והמדדים הנכונים לבחינת איכות הבנייה לאחר פרויקט תמ"א 38? ומהן ההתאמות החיוניות להבטחת בטיחות ותפקודיות הבניין לאורך זמן? הכתבה הבאה מפרטת את כל מה שחשוב לדעת ולבדוק.

מה כוללת בדיקת בטיחות ותפקוד לאחר פרויקט תמ"א 38?

בחינה מקיפה של בניין שעבר תהליך תמ"א 38 צריכה להתייחס לשורה של מדדים הנדסיים, אדריכליים ותפקודיים. המטרה המרכזית היא לוודא שהשיפוץ אכן שיפר את עמידותו הקונסטרוקטיבית של המבנה, וכי ההתערבויות הפיזיות שבוצעו (תוספת קומות, מעלית, חנייה וכדומה) עומדים בכל התקנים והדרישות.

להלן כמה מהנושאים והפרמטרים המרכזיים שיש לבדוק:

1. עמידות מבנית - יש לוודא שהחיזוק הקונסטרוקטיבי שבוצע אכן עומד בתקנים של עמידות בפני רעידות אדמה ועומסים סטטיים ודינמיים. בדיקה זו נעשית על ידי מהנדס בודק מוסמך.
2. תקינות רכיבים וגימורים - חשוב לבחון את טיבם ואיכותם של החומרים והאלמנטים החדשים שהותקנו, כגון חלונות, ריצוף, חיפויים, מערכות אינסטלציה וחשמל. יש לוודא שהכל בנוי לפי מפרט מאושר ובסטנדרט נאות.
3. בטיחות אש - יש להקפיד על התקנת והטמעת מערכות גילוי וכיבוי אש, יציאות חירום, אמצעי בידוד וחומרים חסיני בעירה, וזאת בהתאם לתקנות הרלוונטיות.
4. נגישות ותנועה - חשוב שמערכות התנועה האנכית והאופקית (מדרגות, מעליות, מסדרונות) יהיו מותאמות לתקני הנגישות, בטיחותיות לשימוש, ומאפשרות תנועה נוחה בבניין.
5. מפגעים סביבתיים - בדיקות מקצועיות צריכות לאתר בעיות כמו רטיבות, עובש, קרינה מחומרים מסוכנים (כגון אסבסט) או מפגעי רעש וזיהום, ולהציע להן פתרונות.
6. תקינות מערכות - יש לבדוק את תפקוד המערכות הציבוריות בבניין כגון הסקה, מיזוג אוויר, הספקת מים, ניקוז, גז, תאורה וכדומה, ולתקן ליקויים בהתאם.

מובן שלצד בדיקות אלו, חשוב לקבל גם את חוות דעתם של הדיירים עצמם בנוגע לתפקוד הבניין, לאיכות המגורים ולבעיות שצצות בשימוש היומיומי. בסופו של דבר, המבחן האמיתי לאיכות תהליך תמ"א 38 הוא שביעות הרצון של הדיירים והתאמת הבניין לצורכיהם.

מה עושים כאשר מתגלים ליקויים וכשלי בטיחות?

במקרה של גילוי ליקויים מהותיים בבדיקות המבנה לאחר תמ"א 38, חשוב לפעול בצורה מסודרת ונחושה כדי לתקנם:

1. תעדו את הממצאים - הקפידו לאסוף ראיות ברורות לליקויים שנמצאו, כולל צילומים, מדידות ותוצאות של בדיקות מקצועיות. בררו עם מהנדס או יועץ בניין מוסמך לגבי משמעות הליקויים.
2. פנו בכתב ליזם ולקבלן - שלחו מכתב מפורט ובו דרישה לתיקון הליקויים בפרק זמן סביר. כדאי לשלוח עותק גם לעורך הדין שליווה את הפרויקט ולגורמי פיקוח רלוונטיים ברשות המקומית.
3. הסתייעו בהליכים משפטיים - אם הפניות ליזם לא נענות, אל תהססו להפעיל את הבטוחות שהעמיד (ערבויות בנקאיות למשל) ולתבוע אותו בהליך משפטי. המחוקק העניק לדיירים כלים משפטיים רבים כדי להגן על זכויותיהם.
4. דרשו פיצוי על עוגמת נפש - מעבר לתיקון עצמו, הדיירים זכאים לפיצוי על הנזקים והטרדות שנגרמו להם כתוצאה מהליקויים. בתי המשפט מכירים בזכות הדיירים לממש את מלוא הסעדים החוזיים והנזיקיים העומדים לרשותם.

חשוב להדגיש שוב כי במבט לטווח ארוך, ובהינתן תיקון נאות של הליקויים, פרויקט תמ"א 38 אמור לשפר את רמת הבטיחות והתפקוד של הבניין ושל הדירות בו. עם זאת, אין להקל ראש בתקלות מסוג זה, שכן הן עלולות לסכן חיים ולייצר עוגמת נפש עמוקה אצל הדיירים. לכן, חיוני להקפיד על תהליך מעקב ובקרת איכות לאחר סיום השיפוץ, ולהתעקש על הסטנדרטים הגבוהים ביותר.

התאמות נדרשות ועתידיות לבניין בתמ"א 38

לצד בדיקת ותיקון ליקויים, חשוב לבצע התאמות עתידיות בבניין המחודש כדי להבטיח תפקוד מיטבי ואיכות חיים לאורך זמן. כמה מההתאמות הנדרשות:

1. עדכון תכנית האחזקה - לאחר השיפוץ, על ועד הבית לגבש תוכנית מסודרת לתחזוקת הבניין ולהתאימה למציאות החדשה. יש להתייחס לרכיבים החדשים, לחומרי הגמר ולמערכות המשודרגות.
2. תיקון תקנון הבית המשותף - עם תוספת יחידות דיור חדשות, חיוני לעדכן את מסמכי הבית המשותף, לרבות צו הקביעת הקומות וחלוקת הרכוש המשותף. יש להגדיר בתקנון הסדרים הוגנים לשיתוף בנטל האחזקה השוטפת והעתידית.
3. הקמת קרן לשיפוצים עתידיים - מומלץ להתחיל לחסוך כספים בקרן יעודית לצורך שיפוצים עתידיים בבניין. הצורך בכך יתעורר במוקדם או במאוחר, וחשוב להיערך לכך בתקציב מסודר ומתוכנן מראש.
4. בחינת צרכים ושינויים עתידיים - כדאי מדי פעם לבחון מחדש את הבניין בראייה עתידית ולתכנן שדרוגים רצויים בהתאם. למשל ניתן להתקין קולטים סולאריים, להנגיש את הבניין לבעלי מוגבלויות או לשדרג את האבטחה והמיגון.

דוגמאות מהשטח ולקחים עיקריים

דוגמאות לפרויקטי תמ"א 38 שהציבו את נושא הבטיחות והתפקוד בראש סדר העדיפויות ניתן למצוא למשל בפרויקט שנעשה ברחוב קהילת סלוניקי בתל אביב. דיירי הבניין, שעבר חיזוק ותוספת 2 קומות, הקפידו לשכור מפקח בניין צמוד ששהה באתר מדי יום וניטר את טיב העבודות ועמידתן בתקנים. בהסכם מול היזם, נקבעו פיצויים כספיים ניכרים בגין כל ליקוי שיתגלה ולא יתוקן במועד. דווקא בזכות הקפדה יתרה זו, הסתיים הפרויקט ללא ליקויים מהותיים.

דוגמה נוספת היא בניין ברחוב בורלא ברמת גן, שנבנה במקור ללא מעלית. במסגרת תמ"א 38, הושם דגש על הוספת מעלית בסטנדרט הגבוה ביותר ועל הנגשת כל שטחי הרכוש המשותף. בזכות תכנון קפדני ושימוש בחומרים איכותיים, הבניין הפך נגיש וידידותי לדיירים המבוגרים, וזכה בתעודת הוקרה מהעירייה.

מנגד, דוגמה שלילית אפשר לראות בפרויקט תמ"א ברחוב גורדון בחיפה. בדיקה שנערכה בסיום העבודות גילתה ליקויי איטום קשים בגג המשופץ, שגרמו לחדירת מי גשמים לדירות העליונות. בעקבות איחור ניכר בתיקון הליקויים על ידי היזם, נאלצו הדיירים לפנות להליך משפטי מתמשך שארך חודשים ארוכים וגבה מהם מחיר נפשי וכלכלי.

הלקחים העיקריים מדוגמאות אלה הם:

1. חשיבות הפיקוח והבקרה לכל אורך הפרויקט - רק בעזרת מעקב הדוק ויומיומי, ניתן יהיה להבטיח שהעבודות מתנהלות לפי התקנים וללא קיצורי דרך פוגעניים.
2. הצורך בחשיבה תפקודית ונגישה - בעת תכנון השיפוץ חייבים לקחת בחשבון את צורכי הדיירים השונים (מבוגרים, ילדים, בעלי מוגבלויות) ולייצר עבורם סביבת מגורים מכילה ונוחה.
3. חשיבות הערבויות והביטחונות מצד היזם - כדי למנוע מצב של "גרירת רגליים" בתיקון ליקויים, חייבים להתנות את העבודה במנגנוני פיצוי ואכיפה משמעותיים שירתיעו את היזם מרשלנות.