ללא הגנה בחוק: כך נופלים דיירי תמ"א 38 בין הכיסאות
18 שנה חלפו מאז שתמ"א 38 פרצה לחיינו והפכה לאחד ממנועי ההתחדשות העירונית המרכזיים בישראל. אך למרות הצלחתה להניע מהפכה של ממש בשדרוג ובחיזוק מבנים ישנים, נדמה שהמערכת המשפטית טרם הדביקה את הקצב. בהיעדר חקיקה ייעודית שתגן על זכויות הדיירים בפרויקטים מסוג זה, רבים מהם עלולים למצוא את עצמם חשופים לסיכונים משמעותיים, כמו שקרה למשל עם דיירי פרויקט תמ"א 38 בהרצליה שגילו על בשרם את החור שבחוק.
חוק המכר (דירות) - לא בשביל דיירי תמ"א 38
כאשר אנו חושבים על הגנות צרכניות בתחום הנדל"ן, חוק המכר (דירות) הוא ללא ספק השם הראשון שקופץ לראש. חוק זה, שנועד במקור להגן על רוכשי דירות חדשות מקבלנים, מעניק שורה של זכויות ובטוחות ללקוחות - החל מחובת מסירת מפרט מחייב, דרך פיצויים מוסכמים על איחורים ועד ערבויות שמבטיחות את כספם במקרה שהפרויקט לא יושלם.
אולם, כפי שגילו לתדהמתם בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 בהרצליה, ההגנות של חוק המכר לא תקפות לגביהם. הסיבה נעוצה באופי המשפטי השונה של עסקאות תמ"א 38 לעומת רכישת דירה רגילה. במקרה של תמ"א 38, בעלי הדירות הקיימים נחשבים כמי שמתקשרים עם הקבלן בחוזה למתן שירותי בנייה בלבד, בעוד הבעלות על הקרקע נותרת בידיהם לכל אורך הפרויקט. מצב זה מותיר אותם מחוץ למטריית ההגנה של חוק המכר, שמתייחס רק לרכישת דירה שכל הזכויות בה שייכות ליזם.
התוצאה: דיירים נופלים בין הכיסאות
דיירי הפרויקט בהרצליה חוו על בשרם מה המשמעות של היעדר הגנה בחוק. כאשר היזם איחר במסירת הדירות החדשות, הסתבר להם כי אין ביכולתם לתבוע פיצוי מכוח חוק המכר, והם יכולים להישען רק על ההסכם הפרטני שערכו מולו. למרבה הצער, ההסכם שנחתם בעזרת עורך דין חסר ניסיון לא כלל סעיפי הגנה נאותים, והותיר אותם חשופים מול שרירות ליבו של היזם.
כך מצאו את עצמם הדיירים מקבלים את הדירות באיחור של חודשים ארוכים, בלי יכולת אמיתית לקבל פיצוי הולם על הנזקים שנגרמו להם. גם סכום שכר הדירה שהובטח להם בהסכם משנת 2016 לא שיקף את עליית המחירים בשוק, והם נאלצו לשלם מכיסם אלפי שקלים נוספים מדי חודש.
הבעיה: מציאות קשה מול חלל ריק בחקיקה
המקרה של הדיירים בהרצליה, על אף חומרתו, רחוק מלהיות יוצא דופן. גורמים במשרד השיכון מציינים כי תלונות דומות על העדר הגנה מספקת מגיעות אליהם חדשות לבקרים. במיוחד מדאיגה אותם התחזית כי בשנים הקרובות צפוי גל אדיר של התחדשות עירונית, שיתפרס גם לפריפריה ויכלול אוכלוסיות מוחלשות יותר.
הצירוף של מספר גדל והולך של פרויקטי תמ"א 38, לצד העדר מודעות מספקת בקרב חלק מהדיירים, עלול להביא לריבוי מקרים קשים שבהם אזרחים ייפגעו קשות ואולי אף יאבדו את ביתם בגלל כשלים בהתנהלות היזמים.
נכון לעכשיו, בעלי הדירות הם אלה שנושאים לבדם בנטל להבטיח שההסכם מולם היזם יהיה הוגן ומקיף. עליהם מוטלת החובה לשכור שירותי עורך דין מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית, שידע לעגן כראוי בחוזה את כל זכויותיהם. אך גם אם יעשו כן, הם עדיין נותרים חשופים במידה רבה למקרים קיצוניים כמו פשיטת רגל של הקבלן או הפרות חוזה בוטות.
המאמצים לפתרון: תקווה לשינוי מן היסוד
נוכח הבעיות והחששות שתוארו, הגיעה העת לתיקון יסודי של המצב המשפטי הקיים. שורה של גורמים במשרד השיכון, ובראשם הממונה על חוק המכר, מקדמים בימים אלה ניסוח של חוק מכר חדש שיתאים לעידן ההתחדשות העירונית.
הרעיון המרכזי הוא ליצור הגנות מקבילות לאלו שבחוק המכר (דירות), כך שגם דיירים בפרויקטי תמ"א 38 ייהנו מרשת ביטחון סטטוטורית. בין ההצעות שנשקלות:
- חיוב קבלנים להפקיד ערבויות לטובת בעלי הדירות הקיימים, שיבטיחו את השקעתם במקרים של כשל.
- פיצויים אוטומטיים ומוגדלים במקרה של עיכובים או ליקויי בנייה, בדומה לקבוע בחוק המכר לגבי דירות חדשות.
- חיזוק מנגנוני הפיקוח והאכיפה על התנהלות היזמים.
- קביעת זכות מפורשת של דיירים לבטל את ההתקשרות במקרה של הפרות מהותיות.
יישום עקרונות אלו בחקיקה צפוי לשנות מהיסוד את מערך התמריצים בשוק, ולייצר וודאות והגינות רבה יותר לכל הצדדים המעורבים.
סיכום: לקראת עתיד בטוח יותר לדיירים
המצב הנוכחי, שבו דיירים רבים בתמ"א 38 נמצאים ללא הגנה אפקטיבית בחוק, הוא בלתי נסבל. אם אנו רוצים שההתחדשות העירונית תהיה מנוף של ממש לשיפור פני הערים ורווחת התושבים, ולא רק זירה לחששות ומחלוקות, אין מנוס מלהתאים את החקיקה למציאות המשתנה.
זהו אתגר מורכב שידרוש מחשבה מעמיקה ואיזונים עדינים. חשוב למצוא את הדרך לספק רשת ביטחון נאותה לדיירים, ובד בבד לשמר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים מבחינת היזמים. אסור שהמטוטלת תיטה לקצה השני, שבו התמ"א תיתקע בגלל עודף רגולציה.
עם זאת, אין ספק כי השינוי הוא הכרחי ודחוף. המתווה שמקדם משרד השיכון להרחבת חוק המכר הוא צעד מבורך בכיוון הנכון. אם ייושם נכון, הוא עשוי לחזק משמעותית את מעמדם של בעלי הדירות - השחקן הכי חשוב במשחק ההתחדשות העירונית - ולתת להם כלים טובים יותר להתמודד עם הסיכונים הייחודיים של תהליך מורכב זה.
המלצה לדיירים ולמקבלי ההחלטות
בינתיים, חשוב שבעלי הדירות בפרויקטי תמ"א 38 יהיו מודעים לחשיבות ההסכמים מול היזמים, ויפעלו בשיתוף עם עורכי דין מקצועיים ומנוסים כדי להבטיח שזכויותיהם יעוגנו כראוי בחוזים. במקביל, על הרשויות והמחוקקים מוטלת החובה להתניע במהירות את תהליכי החקיקה והיישום של ההגנות המשופרות.
רק שילוב של אזרחות פעילה מלמטה עם אחריות ציבורית מלמעלה יאפשר לנו להפיק את המרב מתהליכי ההתחדשות הנרחבים שעוד נכונו לנו, ולהפוך את תמ"א 38 לסיפור הצלחה בטוח ומיטיב עם הדיירים, הערים והחברה כולה. אם אתם עומדים בפני פרויקט תמ"א ומעוניינים בסיוע בהתנהלות מול היזם ובמיצוי זכויותיכם - אל תהססו לפנות אלינו לשיחת ייעוץ, ללא כל עלות או התחייבות. נשמח ללוות אתכם בדרך הארוכה והמאתגרת, אך גם המלאה בהזדמנויות, של ההתחדשות העירונית.
