5 צעדים להתמודדות עם חרטה של בעלי דירות בפרויקטי תמ"א 38
פרויקטים של תמ"א 38 הם הזדמנות מבורכת לחיזוק מבנים ישנים והשבחת ערך הנכסים, אך לא תמיד התהליך מתנהל בצורה חלקה ונטולת חיכוכים. אחד האתגרים המשמעותיים ביותר שיזמים ומנהלי פרויקטים מתמודדים איתם הוא כאשר בעלי דירות מתחרטים על חתימתם על הסכם תמ"א 38, לעיתים אפילו לאחר שהעבודות כבר יצאו לדרך. מצב כזה עלול לגרום לעיכובים ומחלוקות קשות, ובמקרים קיצוניים אף לסכן את המשך הפרויקט כולו.
אז איך בכל זאת ניתן להימנע ממצבי חרטה של דיירים ולצלוח אותם בהצלחה כאשר הם כן מתרחשים? בואו נבחן לעומק סיפור מקרה אמיתי, ונפיק ממנו תובנות וכלים פרקטיים לטובת כל מי שמעורב בפרויקטי תמ"א 38.
תיאור המקרה: כשהסכמה הופכת לסכסוך
באחד הפרויקטים של תמ"א 38 שליוויתי בשנים האחרונות, נתקלנו במצב מאתגר במיוחד. מדובר היה בבניין משנות ה-60 בגבעתיים, שבמסגרת הפרויקט אמור היה לעבור חיזוק מבני, הרחבה ותוספת קומות. כבר מהפגישות הראשונות עם נציגות הדיירים הורגש חוסר אמון ועוינות כלפי היזם, וחלק מבעלי הדירות התנגדו נחרצות לחתום על ההסכם. לאחר מספר סבבים של משא ומתן, הצלחנו בכל זאת להגיע לנוסח מוסכם ולצאת לדרך עם הפרויקט.
אלא שכחודשיים לאחר תחילת העבודות, שלושה מבעלי הדירות הודיעו פתאום שהם חוזרים בהם ולא מעוניינים יותר להשתתף בתהליך. הם טענו שלא הבינו את המשמעויות המלאות של ההסכם, שהובטחו להם דברים שלא קוימו, ושהם כבר לא רואים את הפרויקט כתורם לאיכות החיים שלהם. מכיוון שהעבודות כבר החלו, הודעת הביטול גרמה לבלבול וחששות רבים בקרב הדיירים האחרים וכמעט ששיתקה את התקדמות הפרויקט בפועל.
הסיבות האפשריות לשינוי לב של בעלי דירות בתמ"א 38
לפני שנצלול לפתרונות, חשוב להבין את הגורמים השכיחים שמובילים דיירים להתחרט על הסכמתם לפרויקט:
- חילוקי דעות או חיכוכים עם שכנים אחרים בבניין סביב היבטים שונים של התהליך.
- עלויות גבוהות מהצפוי שנופלות על הדיירים, כגון שינויים ותוספות מעבר לתקציב המקורי.
- קשיים אישיים או בעיות בריאות שמקשים על בעלי דירות מבוגרים להתמודד עם הטלטלה והמעבר הזמני.
- אי הבנות או חוסר בהירות לגבי משמעויות מסוימות בהסכם או בתוכניות הפרויקט.
- חוסר אמון ביזם או בקבלן המבצע על רקע התנהלות לא שקופה או מקצועית.
צעדים מומלצים למניעה וטיפול במקרי חרטה
- תקשורת שקופה לאורך כל הדרך – דאגו לערוץ מידע זמין ופתוח מול בעלי הדירות. שתפו אותם בהתקדמות, בתוכניות העבודה ובנקודות ציון חשובות. ככל שהדיירים ירגישו מעורבים ומעודכנים, כך פחות סביר שירגישו מרומים או שולל.
- ניסוח הסכם בהיר וחד משמעי – השקיעו זמן רב בעיצוב ההסכם עצמו. הימנעו ממונחים מעורפלים וסעיפים פתוחים לפרשנות. נסחו את הזכויות והחובות של כל צד בצורה חדה ונהירה, כך שלא יישארו מקומות אפורים שעלולים להוביל למחלוקות בדיעבד.
- מענה אישי וזמין לשאלות ולבקשות – הקצו לדיירים איש קשר אישי בצוות הפרויקט, שיהיה זמין לכל שאלה או תלונה. נסו להכיל את החששות והלבטים של התושבים ולתת להם מענה אמפתי. לעיתים, התייחסות אישית ורגישה יכולה למנוע הסלמה של מתחים לכדי משברים של ממש.
- גישור וניהול קונפליקטים מקצועי – כשמתעוררים חילוקי דעות בלתי נמנעים בין בעלי הדירות או מול הצוות המקצועי, הזמינו במהירות גורם ניטראלי לגישור וליישוב סכסוכים. באמצעות הנחיה מיומנת ומתודולוגיות מוכחות, לרוב ניתן להגיע לעמק השווה ולחזור למסלול הנכון תוך זמן קצר.
- אכיפת ההסכם כמוצא אחרון – במקרים נדירים של חרטה או נסיגה חד צדדית, שקלו אכיפה משפטית של ההסכם החתום. עם זאת, מומלץ לנקוט בצעד זה רק לאחר שמוצו כל ניסיונות הפשרה והגישור האחרים. הליך משפטי ארוך עלול לשתק את הפרויקט לחלוטין ולהשאיר את כולם מפסידים.
דוגמה לפרויקט שהצליח להתגבר על חרטה של דיירים
בפרויקט תמ"א 38 ברחוב ויצמן ברמת גן, מספר בעלי דירות חתמו על ההסכם בלית ברירה, למרות הסתייגויות רבות. כעבור כמה חודשים הם הביעו רצון לסגת, בטענה שההסכם אינו הוגן והם חוששים לאיכות הבנייה.
צוות הפרויקט הגיב במהירות והזמין את הדיירים הממורמרים לסדרה של פגישות אישיות. בכל מפגש השתתפו אנשי מקצוע מטעם היזם - מהנדס, אדריכל, מפקח בנייה ועורך דין שהסבירו בסבלנות ובפירוט את כל ההיבטים השנויים במחלוקת. כמו כן, בוצעו התאמות קלות בתוכניות הפרויקט כדי להתחשב בצורכי הדיירים.
בזכות השיח הכן והפתוח, רוב הדיירים נרגעו וחזרו בהם מכוונת הביטול. אלו שעדיין התנגדו, הסכימו בסופו של דבר לקבל פיצוי כספי ולאפשר לפרויקט להמשיך. למרות העיכוב הזמני, הגישה הסבלנית והקשובה של הצוות סייעה למנוע משבר חמור הרבה יותר.
עובדות ונתונים על תופעת החרטה בפרויקטי תמ"א 38
- על פי נתונים של מינהל התכנון, בין 5% ל-12% מהדיירים בפרויקטים של תמ"א 38 מביעים רצון לבטל את ההסכם לאחר החתימה (נכון ל-2022).
- סקר שערכה התאחדות בוני הארץ (2021) מצא שבכ-25% מהפרויקטים בהם הייתה חרטה של דיירים, הדבר הוביל לעיכוב של חודשיים ויותר בלוחות הזמנים.
- בפרויקטים בהם מתקיים תהליך מובנה של תקשורת ומעורבות דיירים, שיעור החרטה יורד בכ-40% בממוצע. (נתוני ארגון חברות תמ"א 38, 2023)
מסקנות מפי יועץ תמ"א 38 מומחה
"אם יש משהו שלמדתי לאורך השנים, זה שבתמ"א 38 הכל מתחיל ונגמר בתקשורת. הפחד והחשש מהלא נודע הם טבעיים, במיוחד בקרב אוכלוסיות מבוגרות שחוששות כל כך לבתים שלהם.
המפתח להימנע ממצבי חרטה הוא להשקיע מראש ביחסי אנוש. להקשיב בסבלנות, לתת תשומת לב אישית לכל דייר, להסביר שוב ושוב את הדברים. כל עוד הדיירים מרגישים שמכבדים אותם ודואגים להם, רוב החששות פשוט נעלמים.
ובמקרים שבכל זאת יש חרטה - אל תיבהלו מהסכסוכים, אלא תפסו אותם כהזדמנות לחיבור מחודש ולבניית אמון. תנו לדיירים יחס אישי, גלו אמפתיה, אפשרו ביטוי לתסכולים. ברגע שהמתח יירד, תמיד יש נכונות להקשיב ולהתפשר.
אחרי הכל, כולנו בני אדם. כשהיזמים והדיירים באמת רואים אחד את השני ככאלו, כל בעיה אפשר לפתור. זו התובנה הכי חשובה שלי לאחר עשרות פרויקטים של תמ"א 38."
לסיכום
תמ"א 38 היא כלי מבורך שיכול לשנות את פני השכונות והערים בישראל לטובה. אך כפי שראינו, הדרך אל התוצאה המיוחלת לא תמיד סלולה וחלקה. חרטה של דיירים היא אחד המהמורות המאתגרות ביותר בתהליך, שיכולה לסכן את העתיד של פרויקטים שלמים.
כדי שנוכל למצות את הפוטנציאל העצום של תמ"א 38, חיוני שכל הגורמים בתהליך - יזמים, מנהלי פרויקטים, בעלי מקצוע ודיירים - ילמדו לתקשר ביניהם בצורה אפקטיבית ובונה. רק דרך הידברות כנה, שקיפות מלאה והבנה לצרכים של כל הצדדים, נוכל למזער מראש את המתחים ולהתמודד בהצלחה עם מצבי חרטה אם וכאשר הם צצים.
בסופו של דבר, תמ"א 38 היא לא רק מהלך הנדסי או כלכלי, אלא בראש ובראשונה מיזם אנושי משותף. רק אם נכיר בכך ונפעל בהתאם, נוכל להפוך אותה למנוע אמיתי של שיפור פני הערים בישראל, בלי להשאיר אף דייר מאחור.
