תמ"א 38 ושוק השכירות: השפעות מורכבות ודו-כיווניות
תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה זה מכבר לכלי מרכזי בהתחדשות עירונית ובהגדלת היצע הדיור בישראל. עם זאת, ההשלכות של מהלך מקיף זה על שוק השכירות מורכבות ולעתים סותרות. האם תמ"א 38 מיטיבה עם השוכרים או דווקא פוגעת בהם? האם היא מובילה לעליית מחירי השכירות או דווקא מורידה אותם? בחינה מעמיקה חושפת השפעות מנוגדות, שדורשות איזון עדין ומדיניות מושכלת.
תוספת היצע וירידה פוטנציאלית במחירים
ההשפעה הישירה והמיידית ביותר של פרויקטי תמ"א 38 על שוק השכירות נובעת מהגדלת מספר יחידות הדיור. כאשר מבנה עובר חיזוק, בדרך כלל נוספות לו קומות ודירות חדשות. כך, באזור נתון, מלאי הדירות להשכרה עשוי לגדול משמעותית תוך פרק זמן קצר יחסית.
מן הבחינה הכלכלית הבסיסית, גידול בהיצע אמור להוביל לירידה במחירים, או לפחות לרסן את קצב עלייתם. ככל שיש יותר דירות פנויות להשכרה, כך פוחת כוח המיקוח של המשכירים, והתחרות ביניהם מחייבת התייעלות במחירים. זהו תרחיש אופטימי מנקודת מבטם של השוכרים.
נתונים מרשויות שבהן בוצעו פרויקטי תמ"א 38 בהיקפים נרחבים מצביעים על מגמה כזו. למשל, בערים כמו בת ים, חולון וראשון לציון, שיעור גידול מחירי השכירות בשנים האחרונות נמוך בממוצע ב-2% מהשיעור הארצי. לא מן הנמנע שתוספת ההיצע בעקבות מיזמי התמ"א היא אחד הגורמים לכך.
עלייה באיכות הדירות ובמחיריהן
מנגד, תמ"א 38 מביאה גם לשדרוג משמעותי של איכות הבניינים והדירות. מבנים ישנים הופכים למודרניים יותר, עם מפרט מערכות גבוה יותר ותוספות כמו מעליות, חניות וממ"דים. דירות חדשות שנוספות הן לרוב ברמת גימור גבוהה, עם תקני בנייה ירוקה ופריסה מרווחת.
שיפור זה באיכות מתורגם פעמים רבות לעליית מחירי השכירות. משכירים רואים בדירה המחודשת נכס בעל ערך גבוה יותר, ומבקשים לתמחר אותו בהתאם. שוכרים, מצידם, מוכנים לא פעם לשלם פרמיה עבור סטנדרט מגורים גבוה יותר.
דוגמה לכך ניתן למצוא בפרויקט תמ"א 38 במתחם "כפר אליעזר" בחיפה. לאחר השלמת הפרויקט, מחירי השכירות בדירות שעברו התחדשות עלו בשיעור ממוצע של כ-20% ביחס לדירות במצבן הקודם. עליות מחירים נקודתיות מסוג זה עלולות "למחוק" את אפקט הוזלת המחירים שמביא גידול ההיצע.
פגיעה זמנית בשוכרים ותיקים
היבט מורכב נוסף נוגע למצבם של שוכרים המתגוררים בדירות בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38. עבור השוכר הוותיק, תהליך ההתחדשות עלול להיות כרוך בטלטלה לא פשוטה. לעתים הוא יידרש לפנות את הדירה לתקופת העבודות, ולעבור לדיור חלופי זמני. כאשר הוא חוזר לדירה המשופצת, פעמים רבות המשכיר מנצל את ההזדמנות להעלות את שכר הדירה, לעיתים בשיעורים ניכרים.
מחד, השוכר נהנה עתה מדירה ברמה גבוהה יותר, אך מאידך, העלייה הפתאומית במחיר עלולה להכביד ואף להוציא אותו ממעגל הדיור בשכונה או בעיר. בייחוד עבור אוכלוסיות מוחלשות או בעלי הכנסה נמוכה, תרחיש כזה עלול להיות בעייתי.
כדי להתמודד עם אתגר זה, חלק מהרשויות המקומיות, בשיתוף משרד הבינוי והשיכון, מציעות מענקי סיוע לשוכרים המתפנים מדירתם בשל עבודות תמ"א 38. מדובר בתמיכה חד פעמית המסייעת לכסות חלק מהוצאות השכירות הזמנית או דמי ההובלה וההתארגנות מחדש. עם זאת, מדובר בפתרון נקודתי וחלקי בלבד.
מסקנות והמלצות מדיניות
בסופו של דבר, ההשפעה של תמ"א 38 על שוק השכירות היא פונקציה של איזון עדין בין כוחות השוק והתערבות רגולטורית. אם נאפשר לכוחות ההיצע והביקוש לפעול באופן חופשי לחלוטין, קיים חשש שהתועלות מגידול בהיצע הדירות "יתקזזו" עם עליית המחירים הנובעת משדרוג איכותן.
לכן, נדרשת מדיניות ממשלתית מחושבת שתבטיח כי פירות ההתחדשות יחולקו בצורה הוגנת ומאוזנת. בראש ובראשונה, יש לעודד בניית דירות בשכר דירה מפוקח כחלק מפרויקטי תמ"א 38, תוך מתן תמריצים ליזמים שמקצים יחידות לטובת השכרה ארוכת טווח במחירים שפויים.
במקביל, רצוי לפתח מנגנוני הגנה על שוכרים, כגון הגבלת קצב העלאת שכר הדירה בדירות שעברו שיפוץ, מימון הוצאות העתקת מגורים זמנית, או אפילו זכות ראשונים לשכור את הדירה המחודשת במחיר מופחת. כמו כן, חשוב להבטיח שיעור מסוים של דירות בגדלים שונים בכל פרויקט, כדי לתת מענה למגוון צרכים משפחתיים.
בהיבט התכנוני, יש מקום גם לשלב בפרויקטים של תמ"א 38 מרכיבים קהילתיים כמו דיור בר השגה, דיור להשכרה ארוכת טווח או דיור ציבורי. שילוב כזה יבטיח שמירה על מארג חברתי מגוון ויציב יותר בשכונות המתחדשות.
לסיכום
תמ"א 38 מהווה מנוע צמיחה חשוב לשוק הדיור בישראל, אך השפעתה על ענף השכירות טומנת בחובה הזדמנויות לצד אתגרים. הגדלת ההיצע עשויה להוזיל מחירים בראייה כוללת, אך שדרוג איכות הדירות והשכונות דוחף את המחירים כלפי מעלה. במרכז, נמצאים ציבור השוכרים, רבים מהם צעירים ומשפחות מתחילות, המבקשים לדור בסביבה איכותית במחיר סביר.
על מנת להבטיח כי פרויקטי התמ"א יועילו לשוכרים ולא יפגעו בהם, נדרשת אסטרטגיה מערכתית שמשלבת בין כוחות השוק לריסון רגולטורי. בין היתר, יש לתמרץ הקצאת דירות בשכר דירה מפוקח, להציע רשתות הגנה לשוכרים, ולשלב בפרויקטים גם מנגנונים של דיור חברתי.
רק מדיניות מאוזנת כזו תוכל להבטיח כי ההשפעות החיוביות של תמ"א 38 יחלחלו גם לשוק השכירות, ויתרמו לא רק למרקם הבנוי, כי אם גם למרקם האנושי העדין של עירנו. זוהי משימה מורכבת, אך גם חיונית, בדרך ליצירת סביבת מגורים מיטבית ובת השגה לכולם.
