תמ"א 38 ושוק הנדל"ן: כיצד התוכנית משפיעה על ערך הדירות בישראל?
תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית שנועדה לחזק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה, הפכה בשנים האחרונות לאחד הכוחות המעצבים של ענף הנדל"ן בישראל. בין אם במסלול של חיזוק ותוספת בנייה ובין אם במסלול הריסה ובנייה מחדש, תמ"א 38 משנה את פני שוק הדיור הישראלי ואת האופן שבו אנו תופסים ומעריכים שווי של נכסים. מה אופי ההשפעה של פרויקטי התמ"א על ערך הדירות? האם מדובר תמיד בהשבחה חיובית, או שקיימים גם היבטים שליליים? ומהן ההשלכות ארוכות הטווח על עתיד שוק הנדל"ן והפערים החברתיים-כלכליים בערים? הבה ננתח לעומק את הסוגיה המורכבת הזו.
עלייה בערך הדירות המשופצות במסגרת התמ"א
ההשפעה הישירה והמיידית ביותר של תמ"א 38 היא על שווי הדירות הקיימות שמשתתפות בפרויקט. בעלי דירות שזוכים לשיפוץ יסודי של הבניין, הרחבה ממוצעת של 25 מ"ר לדירתם, מרפסת שמש, ממ"ד, מעלית וחניה צמודה - נהנים למעשה מקפיצת מדרגה של ממש באיכות הדיור ובערך הנכס.
על פי נתונים עדכניים של לשכת שמאי המקרקעין, דירה ממוצעת שעברה שיפוץ במסגרת תמ"א 38 (תוספת בנייה) מתייקרת בכ-20% עד 25% בהשוואה לשוויה המקורי. כך למשל, אם דירה ישנה באזור ביקוש במרכז הארץ נסחרה טרום הפרויקט ב-1.8 מיליון ₪, שוויה לאחר השיפוץ עשוי לזנק ל-2.2 או אפילו 2.3 מיליון ₪.
במסלול "הריסה ובנייה מחדש", העלייה בשווי עשויה להיות אף גבוהה יותר ולהגיע עד ל-30% או 35% ממחיר הדירה המקורית. זאת משום שבמסלול זה הדיירים זוכים למעשה לדירה חדשה לחלוטין, במבנה מודרני שנבנה כולו מאפס על פי תקנים עדכניים. השבחה זו מגלמת את הערך העצום שניתן לשדרוג הפיזי, לצד עליית קרנו של הבניין והשכונה כולה.
קפיצת מדרגה במחירי הדירות החדשות שמוקמות בפרויקטים
מלבד השבחת הדירות הקיימות, תמ"א 38 מביאה לשוק הנדל"ן מספר ניכר של יחידות דיור חדשות. על פי נתוני הלמ"ס, בשנים האחרונות נוספות מדי שנה כ-3,000 עד 4,000 יחידות דיור במסגרת פרויקטי תמ"א 38 ברחבי הארץ. מדובר בתוספת משמעותית להיצע הדירות, בפרט באזורי הביקוש העירוניים.
רמות המחירים של הדירות החדשות הללו נוטות להיות גבוהות באופן ניכר בהשוואה לדירות יד שנייה באותו איזור. זאת בשל מיקומן המרכזי, איכות הבנייה הגבוהה, סטנדרט המפרט העדכני והיותן חדשות לחלוטין ("על הנייר"). לא פעם מחירי הדירות בבניין משופץ יכולים להתחרות בדירות חדשות לחלוטין באזור, למרות שגיל השלד המקורי עשוי להיות 30 או 40 שנה.
כך למשל, בפרויקט תמ"א 38 שהושלם לאחרונה ברחוב הרצוג בגבעתיים, נמכרו הדירות החדשות במחירים של 3.2 עד 3.5 מיליון ₪, בעוד דירות יד שנייה בשכונה (שלא עברו התחדשות) נסחרות סביב ה-2 מיליון ₪ בלבד. מדובר בשיעורי השבחה של עשרות אחוזים, המחזקים את הביקוש והתחרות על דירות בפרויקטים מסוג זה.
השפעות מקרינות - עליית ערך הדירות והקרקעות בסביבת הפרויקט
תמ"א 38 משפיעה לא רק על המשתתפים הישירים בפרויקט, אלא גם על שוויים של נכסים סמוכים בשכונה. בניין שעבר שיפוץ ותוספת יחידות דיור מהווה מנוף לשיפור הדימוי והיוקרה של הרחוב כולו, ומושך אוכלוסייה "חזקה" יותר של רוכשים ושוכרים. תנופת ההתחדשות גולשת גם לרחובות הסמוכים ומעלה את ערכם של מבנים ישנים נוספים, שהופכים אטרקטיביים יותר בזכות הקרבה למתחמים מחודשים.
אפקט זה מוכר בספרות האקדמית כ"השפעות חיצוניות חיוביות" (Positive Externalities) של התחדשות עירונית. מחקר שפורסם ב-2021 על ידי מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב מצא כי פרויקט תמ"א 38 ממוצע בגוש דן מעלה את שווי הדירות והקרקעות הסמוכות ברדיוס של 500 מטר ב-5% עד 8% בממוצע, ביחס לנכסים דומים במיקום מרוחק יותר.
עבור בעלי דירות ותיקים, חלקם בני דור שני ושלישי באותו בניין, מדובר בבשורה משמעותית. הם זוכים ליהנות מעליית ערך עקיפה של נכסיהם, ללא השתתפות ישירה או השקעה מצידם - פשוט בזכות היותם בסביבה שמצויה בתנופת התחדשות. לעתים השבחה זו אף מספיקה כדי לכסות על הפער שנוצר בינם לבין שכניהם שכן השתתפו בפרויקט תמ"א.
אתגרים והשלכות חברתיות-כלכליות ארוכות טווח
לצד ההשפעות החיוביות של תמ"א 38 על שוק הדיור, ישנן גם השלכות מעורבות ואפילו שליליות שחשוב להתייחס אליהן. ראשית, העלייה הדרמטית במחירי הדירות בבניינים משופצים ובסביבתם עלולה לייצר אפקט מדרוני ("ג'נטריפיקציה") ולדחוק החוצה תושבים ותיקים וחלשים יותר. משפחות צעירות ומעוטות הכנסה שנסמכו על היצע של דירות זולות יחסית בשכונות הוותיקות, עלולות למצוא את עצמן מתקשות לעמוד בתחרות אל מול רוכשים חזקים יותר שנמשכים לסביבה המתחדשת.
בטווח הארוך, קיים חשש שפרויקטי התמ"א יובילו לתהליך הדרגתי של הדרה והחלפה של אוכלוסיות במרכזי הערים, תוך העמקת הפערים המעמדיים בין פנים העיר לשוליה. אומנם מדובר בתהליך איטי ומורכב יותר מאשר בהתחדשות עירונית רחבת היקף (כגון "פינוי-בינוי"), אך ככל שיותר ויותר מתחמים יעברו התחדשות כזו, המגמה הכוללת עלולה להיות מדאיגה.
אתגר נוסף נוגע לקצב התחדשות השכונות והערים, שלא תמיד הולם את התשתיות הציבוריות הנדרשות. תוספת מהירה מדי של מאות או אלפי יחידות דיור במרקם ותיק, עלולה להעמיס על מערכות החינוך, התחבורה, התשתיות והשירותים העירוניים, שאינם ערוכים לגידול חד באוכלוסייה. עיריות רבות מתקשות להדביק את הפער בין קצב גידול האוכלוסייה לבין הקמת מוסדות ציבור חדשים, מה שעלול ליצור צפיפות ועומס ולפגוע באיכות החיים של התושבים, דווקא בשכונות שעברו "שדרוג".
לבסוף, יש הרואים בהשפעה של תמ"א 38 על שוק הנדל"ן גורם נוסף המגביר את האי-שוויון בין בעלי נכסים למשקי בית חסרי דירה בישראל. בעוד שבעלי נכסים (בין אם בבניין שעבר התחדשות ובין אם בסביבתו) זוכים להשבחה ניכרת בערך הדירות שלהם, משקי בית שאין בבעלותם דירה, או שהם מתגוררים בשכירות, לא נהנים מפירות ההתחדשות ואף מתקשים יותר ויותר לעלות על "סולם הדיור". פערי ההון הראשוני בין מחזיקי הנכסים לשאר האוכלוסייה רק הולכים ומתרחבים בהשפעת תהליכים אלו.
סיכום - הצורך במדיניות תומכת ואחראית
ההשפעות של תמ"א 38 על שוק הדיור בישראל הן רחבות ועמוקות. התוכנית מהווה מנוע חשוב לשיפור המרקם הבנוי, חידוש הערים ועידוד צמיחה כלכלית, אך טומנת בחובה גם אתגרים והשלכות בעייתיות בהיבטים חברתיים. עליית ערך הדירות מיטיבה עם בעלי הנכסים, אך פוגעת ביכולת ההשגה של אוכלוסיות מוחלשות. שדרוג השכונות מושך אוכלוסייה חזקה, אך לעיתים על חשבון דחיקת האוכלוסייה הוותיקה.
אין ספק שמדובר בסוגיה מורכבת, שמצריכה מדיניות ציבורית כוללת ומותאמת כדי למנף את התועלות של התמ"א ולרכך את ההשפעות השליליות. מוטלת על המדינה ועל הרשויות המקומיות האחריות ליצור איזונים ובלמים, שיבטיחו כי ההשבחה הכלכלית תהיה מלווה גם בצדק חלוקתי ובפיתוח מקיים של המרחב העירוני.
