תמ"א 38 - מנוף צמיחה או סכנה לאורח החיים העירוני?
תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה בשנים האחרונות לאחד הכלים המרכזיים להתחדשות עירונית בישראל. התוכנית, שמטרתה המקורית הייתה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, הפכה למנוע צמיחה של ממש עבור יזמים, קבלנים ובעלי דירות. אך לצד ההבטחה לדיור חדש ומודרני, עולות גם שאלות נוקבות לגבי ההשפעות ארוכות הטווח של תמ"א 38 על פני הערים ואיכות החיים של תושביהן.
הצלחות ואתגרים: המספרים מאחורי תמ"א 38
נכון לסוף 2021, יותר מ-8,000 מבנים ברחבי הארץ כבר עברו או נמצאים בתהליכי חיזוק ותוספת דירות במסגרת תמ"א 38. רק בשנת 2021 אושרו מעל 1,500 בקשות חדשות, עלייה של 20% לעומת השנה הקודמת. הביקוש הגובר מעיד על ההצלחה של התוכנית במתן מענה לצורך הדוחק בהגדלת היצע הדיור במרכזי הערים.
אך ההצלחה אינה נטולת אתגרים. דו"ח מבקר המדינה מ-2020 מצא ליקויים משמעותיים ביישום התוכנית, החל מחוסר תיאום בין הרשויות, דרך פגמים באיכות הבנייה ועד מתן הקלות יתר ליזמים על חשבון האינטרס הציבורי. חלק מהפרויקטים אף הפכו לסיוט עבור דיירים שנתקעו שנים בין הריסה לבנייה מחודשת.
השפעות על התשתיות והמרחב העירוני
אחת הביקורות הנפוצות נגד תמ"א 38 היא ההשפעה השלילית על המרקם העירוני הקיים. תוספת מסיבית של יחידות דיור בשכונות ותיקות מעמיסה על התשתיות הקיימות - מדרכות, כבישים, תשתיות ביוב ומים, שטחי ציבור ומוסדות חינוך. לעיריות רבות אין את המשאבים להתאים את התשתיות בקצב הבנייה המואץ. התוצאה היא צפיפות יתר, עומסי תנועה, מחסור בשטחים פתוחים ופגיעה באיכות החיים העירונית.
פרויקטי תמ"א 38 שינו את פני שכונות שלמות בערים כמו תל אביב, חולון ובת ים, לא תמיד לטובה. מגדלי יוקרה צצים לצד מבנים ישנים, ללא חשיבה תכנונית כוללת והתחשבות באופי הקיים. התופעה הזו, המכונה "נקודוניות", יוצרת מראה מקוטע וחסר הרמוניה.
התחדשות עירונית בראייה רחבה
עם זאת, יש הטוענים שתמ"א 38 איננה הבעיה, אלא חלק מהפתרון. במדינה צפופה כמו ישראל, התחדשות עירונית היא הכרח. הדרך היחידה להתמודד עם המחסור בקרקעות ולספק דיור בר השגה במרכזי התעסוקה היא בנייה לגובה והגדלת הצפיפות העירונית. תמ"א 38 יכולה להיות כלי אפקטיבי לקידום התחדשות מסוג זה בשילוב עם מדיניות תכנון מושכלת.
המודל שצובר תאוצה בשנים האחרונות מדבר על תכנון מחדש של מתחמים שלמים במקום בנייה נקודתית. באמצעות איחוד מגרשים ותכנון על פני שטח נרחב יותר, ניתן לייצר מרחבים עירוניים איכותיים ומודרניים הכוללים שדרוג של תשתיות, הוספת שטחי ציבור, תמהיל דירות מגוון ועירוב שימושים. דוגמה מוצלחת לגישה הזו היא פרויקט המגרש הגדול בשכונת כרם התימנים בתל אביב.
העתיד של תמ"א 38 - תובנות מומחים
לדברי פרופסור ערן פייטלסון, ראש המכון ללימודים עירוניים ואזוריים באוניברסיטה העברית, תמ"א 38 היא כלי חשוב אך לא מספיק. "יש צורך לשלב את המנגנונים של תמ"א 38 במסגרת תכנון כוללני רחב יותר ברמה העירונית והמטרופולינית", אומר פרופ' פייטלסון. "רק כך ניתן יהיה להבטיח שההתחדשות העירונית תתרום לשיפור פני העיר ולא רק תוסיף עוד ועוד יחידות דיור ללא חשיבה תכנונית ארוכת טווח".
ד"ר מיכל מטרני, חוקרת ערים ומרצה לתכנון עירוני, מדגישה את הצורך במעורבות רחבה יותר של הקהילה בתהליכי התכנון. "הצלחה של פרויקט תמ"א 38 לא נמדדת רק בכמות הדירות שנוספו, אלא גם באיכות החיים שהוא מייצר עבור התושבים", היא אומרת. "הדרך לעשות את זה נכון היא שיתוף ציבור אמיתי, הקשבה לצרכים של הקהילה המקומית ויצירת מרחבים ציבוריים טובים שמשרתים את כולם".
לסיכום, תמ"א 38 מגלמת בתוכה את המתח המובנה בין צורכי הפיתוח והציפוף העירוני לבין השמירה על איכות החיים והמרקם העירוני הקיים. האתגר הוא למצוא את האיזון העדין בין ההכרח להתחדש ולהתעדכן, לבין החשיבות של שימור המורשת והזהות המקומית. הפתרון טמון בתכנון חכם ומושכל, שמשלב את כוחות השוק עם רגולציה אפקטיבית ושיתוף פעולה בין כל בעלי העניין - יזמים, בעלי דירות, רשויות מקומיות וקהילות. רק באמצעות דיאלוג פתוח ותכנון ארוך טווח, ניתן יהיה לרתום את תמ"א 38 כמנוע לצמיחה עירונית בריאה ובת קיימא.
בשורה התחתונה, עתיד הערים שלנו תלוי בחשיבה מחודשת על המשמעות והיישום של התחדשות עירונית. תמ"א 38 יכולה להוות חלק מהפתרון, אבל רק אם נשכיל ליישם אותה בצורה נבונה ומאוזנת, תוך שמירה על הערכים והאינטרסים של כלל התושבים. המפתח הוא לראות בהתחדשות העירונית לא רק אמצעי להוספת עוד ועוד דירות, אלא הזדמנות ליצור מרחבי מחיה טובים יותר לכולנו.
רוצים לשמוע עוד על העתיד של תמ"א 38 והתחדשות עירונית בישראל? צרו קשר עוד היום עם המומחים שלנו לייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
