תמ"א 38: כשרעידת אדמה הולידה מהפכה עירונית
תמ"א 38, התוכנית שהפכה לאחד הכלים המרכזיים להתחדשות עירונית בישראל, נולדה דווקא מתוך משבר וצורך דחוף להתמגן מפני איום טבע הרסני. בואו נצלול אל הרקע המרתק שהוביל ליצירתה של התוכנית ששינתה את פני הערים שלנו.
נקודת המפנה: אסון רעידת האדמה בטורקיה
שורשיה של תמ"א 38 נעוצים באוגוסט 1999, עת פקדה את מערב טורקיה רעידת אדמה עוצמתית בת 7.6 בסולם ריכטר, שגבתה את חייהם של יותר מ-17,000 בני אדם והותירה עשרות אלפי מבנים הרוסים. האירוע הטרגי הדהד עמוקות גם בישראל, הממוקמת באזור בעל רגישות סייסמית גבוהה, והציף דאגות כבדות לגבי עמידות מבני המגורים בארץ מול תרחיש דומה.
סדרת מחקרים שנערכו בעקבות האסון חשפה תמונת מצב מטרידה. הסתבר שבישראל, שבה תקני הבנייה העמידה בפני רעידות אדמה הוחמרו רק בשנות ה-80, עדיין קיימים אלפי מבנים שעלולים לקרוס כמו מגדל קלפים בזעזוע סייסמי משמעותי. בפרט בלטו לרעה הבניינים שהוקמו טרום שנות ה-80, ללא הקפדה מספקת על עמידות ברעידות אדמה.
צעד ראשון: ועדת ההיגוי לחיזוק מבנים
לנוכח התובנות המעוררות דאגה, מונתה בשנת 2001 ועדת היגוי בין-משרדית בראשות מנכ"ל משרד הפנים דאז, גידי בר-זכאי, שמטרתה הייתה לגבש המלצות מדיניות לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. הוועדה כללה נציגים ממגוון משרדי ממשלה, מהאקדמיה ומגופים מקצועיים הקשורים להנדסה ולבנייה.
בפני הוועדה ניצבה משימה מאתגרת: כיצד ניתן לעודד ביצוע של חיזוק סייסמי בהיקף נרחב, הכרוך בהשקעות עתק של מיליארדי שקלים, בטווח זמן סביר? הפתרון היצירתי שגובש היה מהפכני: מתן תמריצים כלכליים משמעותיים ליזמים פרטיים שיחזקו את המבנים, בדמות אישור לתוספות בנייה נדיבות שיהפכו את התהליך לרווחי עבורם.
לידתה של תמ"א 38: פתרון במחלוקת
ההמלצות של ועדת ההיגוי יושמו במסגרת תוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38), שקיבלה את אישור הממשלה בשנת 2005. התוכנית יצרה מנגנון שבו בעלי מבנים יכולים להתקשר עם יזמים לשם ביצוע חיזוק של הבניין בפני רעידות אדמה, כאשר בתמורה היזמים מקבלים זכויות בנייה נוספות ניכרות. בגרסתה הראשונית, תמ"א 38 אפשרה הוספה של עד 2.5 קומות לבנייני מגורים משותפים, או לחילופין הריסה ובנייה מחדש עם תוספת של 3.5 קומות, בהתאם לחוזק המבנה המקורי.
עד מהרה התברר שתמ"א 38 חורגת הרבה מעבר להיותה רק אמצעי להתמודדות עם סכנת רעידות האדמה. היא צמחה להיות קטליזטור עצום לציפוף ולהתחדשות של אזורים עירוניים ותיקים, במיוחד בריכוזי הביקוש במרכז הארץ. יזמים רבים זיהו במהרה את הרווח הפוטנציאלי האדיר הגלום בזכויות הבנייה הנוספות, והתוכנית החלה לצבור תאוצה מהירה. מאז 2005 אושרו ברחבי המדינה אלפי פרויקטים במסגרת תמ"א 38, ועוד רבים מצויים בשלבים שונים של תכנון ויישום.
אולם לא הכול ורוד בממלכת תמ"א 38. ישנם קולות ביקורתיים הטוענים שהתמריצים המוענקים ליזמים הם מופרזים ולא פרופורציונליים, וגורמים להם להתמקד יתר על המידה בניצול מקסימלי של זכויות הבנייה על חשבון חיזוק מעמיק ויסודי של המבנה עצמו. אחרים מצביעים על כך שתמ"א 38 מולידה בחלק מהמקרים ציפוף קיצוני ועומס בלתי נסבל על מערכות התשתית העירוניות, שאינן ערוכות לגידול האוכלוסין המהיר. בשנים האחרונות אף הוטלו מגבלות על יישום התוכנית באזורים מסוימים, דוגמת מרכז תל אביב, בשל חששות מסוג זה.
לסיכום: תמ"א 38 ודמותן של הערים בעתיד
חרף המחלוקות, ברור שתמ"א 38 הייתה ונותרה בעלת השפעה מכרעת על עיצוב דמותן של הערים הישראליות בעשורים האחרונים. משהו שהחל כתוכנית חירום לשיפור העמידות בפני רעידות אדמה, התמסד לגורם מוביל במימוש מדיניות הציפוף וההתחדשות העירונית במדינה.
על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עד לסוף 2021 קיבלו אישור למעלה מ-6,800 פרויקטים של תמ"א 38, שבמהלכם חוזקו או נבנו מחדש מעל ל-140,000 יחידות דיור. מדובר בהשגת יעדים מרשימה מאוד שתרמה תרומה נכבדה להיצע הדירות הכולל, אך בה בעת גם מעלה שאלות לא פשוטות בנוגע להשלכות על איכות החיים בשכונות המתחדשות.
יש להניח שבעתיד ייתכנו עוד התאמות ובלמים נדרשים בתמ"א 38, על מנת להבטיח איזון ראוי יותר בין האינטרסים של כלל מחזיקי העניין. אבל דבר אחד ודאי: התוכנית שקמה לאחר הזעזוע של רעידת האדמה בטורקיה תוסיף להטביע את חותמה על נופן של הערים שלנו עוד זמן רב.
הרוצים להעמיק את הידע בהיבטים המגוונים והמורכבים של תמ"א 38 – מסיפור הולדתה, דרך המנגנונים והיישום, ועד לאתגרים והסוגיות הנוכחיות – מוזמנים לפנות אלינו לשיחת ייעוץ והדרכה פרטנית ובלתי מחייבת. נשמח לחלוק עמכם את התובנות והניסיון שצברנו בתחום ולסייע בידיכם להתמצא טוב יותר במרחב ההתחדשות העירונית הישראלי.
