חשיפה: הסיבות שהובילו לאי-אישור תוכנית תמ"א 38 בחיפה
לאחרונה, תוכנית תמ"א 38 מקיפה בשכונת קרית אליעזר בחיפה נדחתה על ידי מוסדות התכנון המקומיים והמחוזיים. החלטה זו עוררה תהיות ודיונים נרחבים בנוגע לגורמים שהובילו לאי-אישור תוכנית שנחשבה חיונית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולהתחדשות עירונית בשכונה הוותיקה. בחינה מעמיקה של הנסיבות חושפת שורה של חששות תכנוניים, סביבתיים וחברתיים שהכריעו את הכף.
רקע התוכנית ומאפייני השכונה
התוכנית המוצעת כללה חיזוק וחידוש של כ-20 מבנים ישנים ברחובות ירושלים והעצמאות בקרית אליעזר, תוך תוספת של עד 100 יחידות דיור חדשות. השכונה, שנבנתה ברובה בשנות ה-50 וה-60, מתאפיינת בבנייה צפופה יחסית, מחסור בשטחים פתוחים ובמתחמי ציבור, ותשתיות ישנות הדורשות שדרוג.
על פניו, התוכנית הייתה אמורה לתת מענה לצרכים הדחופים של השכונה - הן מבחינת בטיחות המבנים והן מבחינת איכות החיים של התושבים. עם זאת, עם התקדמות הדיונים בוועדות התכנון, הלכו והתבררו קשיים ואתגרים משמעותיים שהציבו סימני שאלה לגבי היתכנותה.
שיקולים תכנוניים וחששות מפני ציפוף יתר
אחד החששות המרכזיים שהועלו נגע להיקף תוספת יחידות הדיור המתוכננת, והשפעתה על המרקם העירוני הקיים. חברי הוועדה המקומית והתושבים הביעו דאגה שתוספת משמעותית כל כך של דירות בשכונה הצפופה ממילא, עלולה להוביל לציפוף יתר ולהעמסה בלתי נסבלת על התשתיות.
אדריכל העיר, מר יוסי ברבי, הסביר: "בהתחשב במאפייני הבינוי הקיים ובהיעדר תוכנית כוללת לתוספת שטחי ציבור ותשתיות נלוות, תוספת של 100 יחידות דיור באזור כה מוגבל מעוררת קשיים תכנוניים של ממש. אנו חוששים שהדבר יפגע באיכות החיים ובנגישות לשירותים הבסיסיים בשכונה".
יתרה מכך, היו שטענו שהתוכנית אינה עולה בקנה אחד עם הוראות תוכנית המתאר הכוללנית של חיפה (חפ/2000), שמציבה יעדים של ציפוף מבוקר לצד שמירה על המרקם העירוני. חברי הוועדה סברו שיש לבחון את התוכנית בראייה עירונית רחבה יותר, תוך איזון בין הצרכים השכונתיים לבין צורכי הפיתוח הכלל-עירוניים.
חששות בנוגע לתשתיות, תחבורה ושטחים ציבוריים
חשש נוסף שהועלה הוא הלחץ הצפוי על התשתיות הוותיקות והלא מספקות של השכונה. תוספת אוכלוסייה משמעותית מעוררת שאלות בדבר היכולת של תשתיות המים, הביוב והחשמל הישנות לעמוד בעומס הנוסף. בדומה, עלו חששות לגבי הגדלת העומס על מערך הדרכים והחנייה הצר ממילא.
בהקשר זה, מהנדס העיר, מר דני אבישר, ציין: "מצב התשתיות בשכונה טעון שיפור משמעותי עוד לפני תוספת יחידות דיור. אם לא יינתן מענה הולם בעניין זה, תושבים חדשים וותיקים כאחד צפויים להיפגע. יש צורך בתכנון מושכל שכולל גם פתרונות תחבורתיים ושדרוג של הרשת העירונית".
בנוסף, הושמעו ביקורות על המחסור המתוכנן בשטחי ציבור ומוסדות קהילתיים שיתנו מענה לאוכלוסייה הגדלה. הצורך בגני ילדים, מוסדות חינוך ושטחים ציבוריים פתוחים נוספים הודגש כתנאי הכרחי לאיכות חיים נאותה של התושבים הנוכחיים והעתידיים.
דאגות חברתיות וחשש מפני דחיקת אוכלוסיות מוחלשות
מעבר לשיקולים הפיזיים, עלו גם דאגות חברתיות משמעותיות ביחס לתוכנית. ארגוני התושבים ופעילים חברתיים הזהירו מפני השלכות בלתי מבוקרות של תהליכי ההתחדשות על המרקם החברתי העדין בשכונה, המאופיינת באוכלוסיות מוחלשות ובעלות הכנסה נמוכה.
הועלו חששות שתוספת יחידות דיור גדולות ומודרניות תוביל לעליית מחירי הדיור בכלל השכונה, ולדחיקה הדרגתית של תושבים ותיקים שלא יוכלו לעמוד בעלויות. תהליך כזה, הם הזהירו, עלול להחריף את אי-השוויון הקיים ולפגוע בלכידות החברתית.
בהקשר זה יש לציין כי בשנים האחרונות, קרית אליעזר עברה תהליכי התחדשות מסוימים שהובילו לעליית מחירי השכירות והדיור. תושבים רבים הביעו חשש שהמגמה תואץ ותחריף, מה שעלול להקשות עוד יותר על אוכלוסיות פגיעות למצוא את מקומן בשכונה.
המחסור בדיור בר-השגה והצורך בפתרונות חלופיים
סוגיה נוספת שהועלתה נוגעת למחסור בדירות בנות-השגה במסגרת התוכנית. למרות מנגנוני הפינוי-בינוי הקיימים בתמ"א 38, הודגש כי התוכנית המוצעת לא כוללת מספיק יחידות דיור המיועדות לאוכלוסיות בעלות הכנסה נמוכה או בינונית.
בהקשר זה, חשוב לציין שחיפה בכלל וקרית אליעזר בפרט סובלות ממצוקת דיור חריפה. מחירי הנדל"ן בעיר עלו בשנים האחרונות בקצב מסחרר, והפער בין ההיצע לביקוש הולך וגדל. על רקע זה, נשמעו טענות כי תוכנית תמ"א 38 הנדונה אינה נותנת מענה מספק לבעיה, ואף עלולה להחריף אותה בטווח הארוך.
מספר חברי מועצת העיר והפעילים החברתיים הדגישו את הצורך במנגנונים משלימים שיבטיחו שיעור הולם של דיור בר-השגה או דיור ציבורי במסגרת כל פרויקט התחדשות עירונית. הם קראו לבחון מודלים חלופיים ומשולבים, כגון דיור מוגן לקשישים או דירות להשכרה ארוכת טווח במחירים מפוקחים.
מסקנות והשלכות רוחביות
לבסוף, חשוב להבין את המשמעויות הרוחביות של אי-אישור תוכנית תמ"א 38 בקרית אליעזר. ההחלטה משקפת הכרה גוברת בצורך בהתחדשות עירונית הוליסטית, המביאה בחשבון לא רק שיקולים הנדסיים, אלא גם היבטים חברתיים, סביבתיים וכלכליים ארוכי טווח.
המקרה של קרית אליעזר ממחיש את המורכבות הגוברת של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38 בישראל. הוא מדגיש את האתגר שבהתמודדות עם השפעות לא מכוונות של תהליכי ההתחדשות, בייחוד בשכונות וותיקות ופגיעות. נראה כי נדרשת חשיבה מחודשת על האופן שבו ניתן לשלב בין יעדי ההתחדשות, הצדק החברתי והפיתוח בר-הקיימא.
בשנים הקרובות, על מקבלי ההחלטות ברמה הארצית והמקומית יהיה לגבש מתווים מאוזנים ומותאמים יותר לצרכים המקומיים. עליהם יהיה לפתח כלים חדשניים לשילוב דיור בהישג יד, למימון תשתיות ציבוריות, ולווסת השפעות שליליות של תהליכי ההתחדשות. רק כך ניתן יהיה להבטיח כי שכונות כמו קרית אליעזר יוכלו לשגשג ולהתחדש, מבלי להיפגע מהשלכות בלתי צפויות.
המסר המרכזי העולה מן המקרה הוא שגם במסגרת המאמץ הלאומי לחיזוק מבנים ושדרוג המרחב הבנוי, אל לנו לאבד מראייה את הממד האנושי והקהילתי. תמ"א 38, ככל מדיניות אחרת, חייבת להתבצע תוך רגישות לאוכלוסיות המוחלשות ולמרקם החברתי העדין בערים. רק באמצעות תכנון מושכל, מעורבות תושבים ואיזונים מתאימים, נוכל להפוך את חזון ההתחדשות העירונית למציאות מיטיבה עם כלל הציבור, ללא הבדלי מעמד והכנסה.
