תמ"א 38 - שילוב מנצח של התחדשות, בטיחות ומגורים איכותיים
תמ"א 38 היא מילה שגורה בשיח הציבורי והתכנוני בישראל מזה שנים רבות, אך רבים עדיין לא לגמרי מבינים את משמעויותיה העמוקות ואת ההשלכות שלה על בעלי דירות ועל הקהילות. מטרת מאמר זה היא לספק הסבר מקיף ומעמיק אודות תמ"א 38, לפרק אותה לגורמים, להבהיר את התועלות והאתגרים שהיא מציבה בפני כל מי שמעורב בה, ולהראות איך היא יכולה לשנות את פני הערים בישראל לטובה - כאשר היא מיושמת נכון. בואו ננסה להסיר את מעטה המסתורין מהמונח המוכר הזה, ולהבין איך כולנו יכולים להרוויח מהתמ"א - כבעלי נכסים, כתושבים וכחברה.
מהי תמ"א 38 ומה הרציונל מאחוריה?
תמ"א 38, או בשמה המלא "תוכנית מתאר ארצית 38", היא תוכנית שאושרה לראשונה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה בשנת 2005. מטרתה המוצהרת הייתה לעודד חיזוק ומיגון של מבנים ישנים בפני רעידות אדמה, אך למעשה היא הפכה ברבות השנים לאחד הכלים המרכזיים לקידום התחדשות עירונית והוספת יחידות דיור במרכזי הערים בישראל.
עיקרון הפעולה של תמ"א 38 די פשוט: המדינה מעניקה תמריצים משמעותיים, בדמות תוספת ניכרת של זכויות בנייה, לבעלי דירות במבנים ישנים שיפעלו לחיזוק המבנה. את זכויות הבנייה הללו הם יכולים למכור ליזמים שמבצעים בפועל את עבודות החיזוק. בתמורה, היזמים מממנים עבור בעלי הדירות את חיזוק המבנה (או הריסתו ובנייתו מחדש), ובונים על הגג או בצמוד דירות נוספות למכירה בשוק החופשי. על הדרך, בעלי הדירות הקיימות זוכים לדירות מחודשות, מורחבות ובטוחות יותר למגורים.
כך, בעצם, תמ"א 38 יוצרת מצב של win-win-win: המדינה מקדמת את מטרת העל של עמידות מבנים ברעידות אדמה; בעלי הדירות מקבלים חיזוק ושיפור משמעותיים של הנכס ללא עלות; והיזמים מרוויחים מבנייה ומכירה של דירות נוספות בפרויקט. כל זאת, תוך ציפוף המרקם העירוני הקיים ושימוש יעיל יותר בקרקעות.
שתי הדרכים המרכזיות למימוש תמ"א 38
כדי לאפשר גמישות מרבית, תמ"א 38 מציעה למעשה שני מסלולים עיקריים למימוש:
- חיזוק המבנה הקיים ותוספת בנייה על הגג או בצמוד - מסלול זה כולל חיזוק יסודות וחלקים מבניים אחרים, הוספת ממ"דים ומרחבים מוגנים לדירות, ותוספת קומות או אגף חדש למבנה.
- הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש - אם חיזוק המבנה הישן אינו כדאי או אפשרי, ניתן להרוס אותו כליל ולבנות במקומו בניין חדש לחלוטין, גדול ומודרני יותר, בכפוף לתקנים מחמירים של עמידות ברעידות אדמה.
בשני המקרים, בעלי הדירות הקיימות מקבלים בסיום התהליך דירות גדולות ומשופצות משמעותית מאלו שהיו להם. העלויות של ההרחבה והשיפוץ נופלות על היזם, כחלק מתמורה בעד זכויות הבנייה הנוספות שקיבל.
התועלות של תמ"א 38 לבעלי הדירות ולקהילה
מעבר ליתרונות המיידיים של חיזוק מפני רעידות אדמה ושיפוץ הדירות הקיימות, לתמ"א 38 יש גם השפעות חיוביות רחבות יותר עבור בעלי הנכסים והקהילה כולה:
- השבחה משמעותית בערך הדירות - הודות להרחבה ולמעבר למפרט מודרני, הדירות שעברו תמ"א 38 עשויות להתייקר ב-20%-30% ויותר לעומת שווי טרום הפרויקט.
- שיפור תדמית ואטרקטיביות השכונה - פרויקטים של תמ"א 38 הופכים רחובות ושכונות שלמות למזמינות ומושכות יותר למגורים, מה שמשפיע לטובה על איכות החיים ועל ערכי הנדל"ן.
- הרחבת המלאי של יחידות דיור - תמ"א 38 מאפשרת תוספת מהירה יחסית של אלפי דירות חדשות בלב הערים, בלי לגרוע מהותית משטחים פתוחים ומשאבי קרקע - מה שתורם להגדלת היצע הדירות ולריסון המחירים.
- חיסכון ניכר בעלויות תשתית - ציפוף הבנייה מנצל את התשתיות הקיימות וחוסך את הצורך בסלילת כבישים חדשים ובפריסת רשתות חשמל, מים וביוב - מה שמקל על נטל הפיתוח והתחזוקה של הרשויות.
- התאמת המגורים לאוכלוסייה המבוגרת - שיפורים כמו התקנת מעלית, הרחבת המעברים והסרת חסמים פיזיים הופכים את הבניין לנגיש יותר, ובכך מאפשרים לאוכלוסייה המבוגרת להישאר ולהזדקן בכבוד בביתם.
עיר ללא הפסקה - העתיד של תמ"א 38 ואתגרי היישום
על אף היתרונות הברורים, לתמ"א 38 יש גם מספר חסרונות ואתגרים משמעותיים:
- עומס על תשתיות ושירותים עירוניים - תוספת משמעותית של דירות ותושבים בשכונה מגדילה את הלחץ על מערכות התחבורה, החינוך והרווחה, ודורשת מהרשויות היערכות מתאימה. לעתים נדרשת אף הקצאה של שטחי ציבור נוספים.
- חשש מפגיעה באופי השכונתי - חלק מהמבנים והשכונות הוותיקות נושאים ערך ארכיטקטוני והיסטורי, והתחדשות מואצת עלולה למחוק אותו ואת האופי היחודי של האזור.
- הסתמכות יתר על כדאיות כלכלית - כיוון שתמ"א 38 מניעה בעיקר על ידי שיקולי רווח של יזמים, היא לא תמיד נותנת מענה לצרכים שאינם בהכרח רווחיים - כמו תוספת של דירות קטנות או דיור בר השגה.
- קשיים ביחסי שכנים והסכמות - תהליך התמ"א מחייב הסכמה רחבה של בעלי הדירות וניהול משותף של הפרויקט, מה שעלול ליצור חילוקי דעות ומתחים בין דיירים שרוצים לקדם את המהלך ובין כאלה שמתנגדים או מעכבים.
כדי להתמודד עם האתגרים הללו, וכדי למנף באופן אופטימלי את הפוטנציאל של תמ"א 38, נדרשת חשיבה כוללת וארוכת טווח יותר, ברמה העירונית והשכונתית. לצד המשך קידום תמ"א 38 הנקודתית בבניינים שזקוקים לה, חשוב גם לייצר סינרגיה עם מהלכים אורבניים רחבים יותר:
- תכנון וחיזוי של השפעות על מערכות עירוניות, והקצאת משאבים מתאימה על ידי הרשויות.
- שילוב של שיקולים שימוריים בתכנון, במקביל לחידוש הבניינים עצמם.
- יצירת מנגנונים להכללת דיור בר השגה ולגיוון תמהיל הדירות בפרויקטים כתנאי לאישורם.
- חיזוק מנגנוני הידברות וגישור בין בעלי דירות, לצד קיצור הליכי התכנון והרישוי.
- עידוד חשיבה ותכנון ברמת מתחמים שלמים, שיאפשרו התחדשות אפקטיבית ומקיפה יותר מאשר פרויקטים בודדים.
במילים אחרות - כדי להצליח לספק מגורים מודרניים, בטוחים ומשתלמים לתושביה, העיר הישראלית חייבת להמשיך ולהתחדש כמעט ללא הפסקה. תמ"א 38 היא כלי עוצמתי למימוש התחדשות כזו, אבל בשביל שתצליח באמת, היא חייבת להשתלב במערך רחב של חשיבה תכנונית, יצירתיות ארכיטקטונית וקשב לצרכים החברתיים. אם נדע לשלב נכון את כל המרכיבים האלה - נוכל ליהנות גם בעתיד מערים חיוניות, עמידות ומשגשגות המיטיבות עם כל תושביהן.
לסיכום, אם אתם בעלי דירה בבניין ישן הזקוק להתחדשות, או תושבים בקהילה בה יוזמים פרויקט תמ"א 38 - זכרו שהדבר טומן בחובו הזדמנות גדולה, אך גם אחריות ציבורית ואישית. קחו תפקיד פעיל, הקפידו להתעדכן בזכויות ובחובות, דרשו התייחסות לצרכים ולרצונות שלכם ושל שכניכם. בדרך זו תוכלו להבטיח שהפרויקט יושלם בהצלחה, ושתרומתו לאיכות החיים שלכם ושל סביבתכם תהיה מרבית. רוצים להתייעץ עם מומחים לתחום ולקבל מידע נוסף? אל תהססו לפנות אלינו, ונשמח להעמיד לרשותכם את הידע והניסיון שלנו כדי שהבית והקהילה שלכם יצאו נשכרים.
