ממ"דים בתמ"א 38 - כשהגודל הופך למכשול
פרויקטים של תמ"א 38, המאפשרים חיזוק ושדרוג של מבנים ישנים, נחשבים לאחד הפתרונות המרכזיים למצוקת הדיור ולסכנת רעידות האדמה בישראל. אך למרות היתרונות הברורים, ישנם אתגרים לא מעטים בדרך, ואחד המורכבים שבהם קשור לשאלה של הוספת ממ"דים לדירות הקיימות. בין הצורך הביטחוני לבין המגבלות הפיזיות והתקציביות, דיירים ויזמים רבים מוצאים את עצמם במבוי סתום. האם ניתן למצוא פתרון יצירתי שיאפשר לשלב ממ"דים בפרויקטי תמ"א 38 בצורה מיטבית?
האתגר: הקושי להוסיף ממ"דים בדירות קטנות
אחד הרכיבים החשובים בכל פרויקט של תמ"א 38 הוא הוספת ממ"דים (מרחבים מוגנים דירתיים) בכל אחת מהדירות. מדובר בדרישה חוקית שנועדה להבטיח לדיירים מחסה מוגן בעת חירום, ולשפר את עמידות המבנים בפני איומים ביטחוניים. אולם, במציאות מתברר שרבים מהמבנים הישנים כוללים דירות קטנות מאוד, שאין בהן די מקום להוספת ממ"ד בגודל התקני הנדרש, שהוא לפחות 9 מ"ר.
הבעיה מחריפה במיוחד כאשר מדובר בדירות בנות 2-3 חדרים, שרווחות מאוד בבנייה הישנה. במצב כזה, גריעת שטח עבור ממ"ד עלולה לפגוע קשות בפונקציונליות של הדירה ובאיכות החיים של הדיירים. לעתים, הוספת הממ"ד תהיה על חשבון חדר שינה, סלון או מטבח, ותהפוך את המרחב הביתי לצפוף ובלתי נוח לשימוש.
הפתרון שאינו פתרון: ויתור על דירות הקצה
במקרים רבים, הפתרון שמוצע ע"י היזמים הוא פשוט להימנע מהוספת ממ"ד בדירות הקטנות ביותר בבניין, בדר"כ בקומות העליונות. הסיבה היא שבדירות אלו קשה במיוחד למצוא את השטח הדרוש, והוספת ממ"ד עשויה לפגוע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט כולו.
אך האם זהו פתרון ראוי והוגן? מבחינה ביטחונית, ויתור על ממ"דים בחלק מהדירות יוצר מצב של פערים ברמת המיגון בין דיירי אותו הבניין. זאת ועוד, דיירים שממילא מתגוררים בדירות הקטנות והצנועות ביותר, נאלצים לוותר על רכיב בטיחותי קריטי, וערך הדירה שלהם נפגע לעומת שאר הדירות בפרויקט. נוצר מצב אבסורדי שדווקא מי שזקוקים יותר לשדרוג של דירתם, יוצאים נפסדים.
במבט רחב יותר: הצעות לפתרונות יצירתיים
אם כן, איך ניתן להתגבר על המכשול של שילוב ממ"דים בתמ"א 38 בדירות קטנות? מומחים מציעים כמה כיווני פעולה אפשריים:
- עיצוב מודולרי וגמיש של ממ"דים - פיתוח של פתרונות ממ"ד מתקדמים שאינם דורשים קירות ניצבים ומאפשרים התאמה למבנה הדירה הקיים, למשל ע"י שימוש בקירות מעוגלים או משולבים ברהיטים. כך ניתן לנצל ביעילות גם חללים צרים או בעלי צורה לא רגולרית.
- הקלות מבוקרות בתקינה - בחינה של האפשרות לאשר ממ"דים מוקטנים (כ-6-7 מ"ר) בדירות הקטנות ביותר, בכפוף לאישור של הגורמים הביטחוניים וקבלת חוות דעת הנדסית על עמידות המיגון.
- סבסוד או מימון משלים - גיבוש הסדרים שבהם המדינה או העירייה יסבסדו חלק מעלויות הבנייה של הממ"דים בדירות הבעייתיות, ובכך יאזנו את הפגיעה בכדאיות הכלכלית מבחינת היזמים.
- חשיבה מחוץ לקופסא - אימוץ של מודלים יצירתיים לשילוב מרחבים מוגנים משותפים או פתרונות מיגון ברמת המבנה כולו, שיתנו מענה גם לדירות שבהן לא ניתן להוסיף ממ"ד. כמובן, מהלכים כאלו ידרשו אישור של הרשויות המוסמכות וקביעת סטנדרטים מתאימים.
המאבק להסדרה עקרונית של סוגיית הממ"דים
יש לציין כי סוגיית הממ"דים בתמ"א 38 נמצאת על סדר היום הציבורי כבר זמן רב. גופים כמו הועדה להתחדשות עירונית בהתאחדות בוני הארץ מובילים מאבק להסדרה עקרונית של הנושא, ולמתן פתרונות רוחביים ברמת המדיניות והחקיקה.
בכנסים ובדיונים מול רשויות התכנון והבנייה עולות הצעות שונות, כמו למשל הגדרת קריטריונים ברורים למתן פטור מממ"ד במקרים של מגבלות קיצוניות, או קביעה שלפיה אין לאשר בקשה להיתר לפי תמ"א 38 אם לא יהיה ממ"ד בכל דירה. אך נכון להיום, לא קיימת עדיין הכרעה מחייבת והמצב בשטח נותר מורכב ולא אחיד.
לסיכום, האתגר של שילוב ממ"דים בפרויקטי התחדשות בדירות קטנות מדגים את המורכבות הרבה של תהליכי תמ"א 38. מצד אחד, קיים צורך ביטחוני וחוקי מובהק להבטיח מרחב מוגן לכל דייר. מצד שני, המגבלות הפיזיות והכלכליות לא תמיד מאפשרות זאת בקלות. המתח הזה מחייב חשיבה מחוץ לקופסא ויצירתיות בפיתוח פתרונות שיתאימו למאפיינים הספציפיים של כל מבנה ודירה.
כמובן, לא קיימת נוסחה קסם אוניברסלית, אך ככל שנדע לגלות גמישות רבה יותר, הן ברמה ההנדסית והן ברמה הרגולטורית והכלכלית, כך נוכל להתקדם לעבר מציאות שבה כל דייר יזכה לשדרוג אמיתי של איכות החיים, כולל מרכיב חיוני של ביטחון. אם אתם שוקלים כניסה לפרויקט תמ"א 38 ומתמודדים עם סוגיית הממ"דים, אל תהססו להתייעץ עם אנשי מקצוע מנוסים שיוכלו לסייע לכם לגבש את הפתרון האופטימלי למבנה הספציפי שלכם. צרו קשר לשיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות, ונשמח ללוות אתכם אל עבר ההזדמנויות הגלומות בהתחדשות העירונית, על כל המורכבות שבה.
